■ 走進熱區

通州 開盤項目銳減 商住熱度持續

【盤點】 憑藉諸多利好，一度超越樓市大勢狂奔的通州，曾在今年6、7、8三個月純商品住宅成交屢創新高，並連續蟬聯了北京行政區成交排行的冠軍。然而，在升級限購令之後，住宅成交開始由盛轉衰，即使金九的到來，也並未能力挽狂瀾。

據了解，在限購前夜八盤集中入市之後，通州區供應開始出現明顯退潮。亞豪機構統計顯示，9月通州僅有東亞尚品臺湖、萬科城市之光、融科千章墅、首開香溪郡、世界僑商中心、V7九間堂和中鐵通瑞嘉苑6個項目開盤。其中，中鐵通瑞嘉苑為自住房項目。亞豪機構市場總監郭毅表示，通州的炒作以及隨後“加強版”限購政策的出臺，使得該區域成交在連續數月時間內持續維持高位水準。而隨著“末班車效應”釋放完畢，成交開始出現大幅下滑。據悉，區域成交從9月第二周便開始大幅下滑。

值得一提的是，通州區因定位的關係，已經成為投資者眼中的熱土，因此商住這類既不限購、還兼具自住與投資屬性的産品脫穎而出，在區域整體成交回落的背景之下依然保持快速上漲。

【前瞻】 據業內人士介紹，從通州區近年來的土地供應情況來看，區域內未來潛在的商住供應相當可觀。2013-2014兩年間，通州成交的商業辦公用地的規劃總建面高達390萬平方米。區域內已經開業的貴友大廈、萬達廣場等，能夠滿足區域的基本消費需求。而通州産業引進相對滯後，區域內寫字樓的租賃、購買需求，均沒有起色。

上述人士進一步指出，受到住宅開發的高週轉及高利潤率的吸引，催生了通州大量的商住項目，而其熱度究竟能夠維持多久，就要看政策和大環境層面的落實進度。

【盤點】 “城南計劃”的穩步推進，讓大興區域生活配套逐漸完善的同時，也讓眾多品牌房企爭相進駐。分析人士指出，2015年前5個月，北京市供地30宗，大興就佔據9宗。6月下旬開始，大興集中推出多個地塊，使斷頓50多天的北京土地市場掀起小高潮。最值得一提的就是大興瀛海地塊，競拍現場吸引了恒大、龍湖首開聯合體、碧桂園、保利等多家知名房企到場拼搶，經過30多輪激戰，龍湖首開聯合體最終將該地塊收入囊中。中原地産首席分析師張大偉測算，該地塊商品房住宅部分平均樓面價達到3.2萬元/平方米，入市後的售價過5萬是必然的，未來區域內的住宅單價必將突破5萬。

除了新地塊的連續入市，有數據顯示，2015年大興樓市更是以高於整體市場5%的去化率讓大興板塊成為京城樓市的大熱點。“大興區由於當前供應的項目多為成熟板塊中的剛需剛改産品，加之第二機場的規劃利好，因此已經迅速取代通州成為新的區域銷量冠軍。”郭毅表示，僅僅是9月上半月，大興區共實現商品住宅銷售(不含保障房與自住房)684套，佔全部成交比重為21%，居各區之首。同時，政策導向的刺激使大興區需求集中釋放，吸引項目不斷入市。

【前瞻】 從10月入市項目的區域分佈來看，大興區以6個項目的預計入市量，佔據各區供應榜首，産品類型也較為豐富。業內人士指出，土地市場的高熱和政策規劃層面的落實，為大興板塊的發展帶來切實利好，區域熱度持續升溫的同時，也將直接促進價格一路高漲。