清明假期，有房産大V在微網志發文稱，在環京地區的香河房價已經出現了“膝斬”。

該大V舉例稱，曾經以2.5萬元/平方米出售的香河富力新城，清明推出特價房單價僅8000元/平方米，且買房就送車位。 

中國證券報記者採訪了該項目售樓處相關負責人得知，8000元/平方米的房源從春節過後就一直有，清明假期只是增加了供給力度，拿出一整個單元和其他尾盤房源在做優惠。即便不做優惠，樓盤正常售價也只賣到1萬元/平方米出頭。 

“最難的是吸引北京客戶看房”  

“香河本地需求沒有多少，開發商全指望北京客戶來看房、買房。”4月4日，中國證券報記者對香河富力新城某銷售人員李虹（化名）採訪時獲悉，目前，入駐香河的開發商一共有8家大型房企，萬科、富力、鴻坤、榮盛、孔雀城等知名開發商在香河的銷售都受到限購和疫情的雙重影響較為嚴重。從2020年初疫情暴發以來，香河地區的樓盤就基本處於嚴重滯銷狀態。“疫情期間，售樓處經常看不到人。”李虹指出，“所有開發商（在香河的項目）2020年可以説全部暴虧。” 

針對目前的價格，李虹向中國證券報記者稱，富力新城項目在香河已經做了很多期。其中，2014年-2015年，售價在7000元-9000元/平方米，之後價格出現了一波明顯的拉漲，2016年均價漲到了1.4萬元-1.5萬元/平方米，再之後價格快速上漲，到了2017年限購前，最高價漲到了2.4萬元-2.5萬元/平方米，也就是項目最高售價。那個時候周圍的二手房價格也漲到了1.8萬元-2.2萬元/平方米。2017年3月-6月，北三縣全域啟動限購，外地人如果買房，需要補社保、補戶口，補這些都需要費用，對購房者資質也有了嚴格限制。2017年下半年，價格就跌到了1.6萬元-1.8萬元/平方米。但是，由於每個銷售人員那裏還有一些前期儲備名額，所以還有一些銷售量，不算是最難的。到了2018年，成交就比較困難了，整一年的成交大幅下挫，價格也跌到了1.4萬元/平方米左右。之後的2019年，價格在1.4萬元/平方米左右沒有變，陸續對有資質的人進行銷售。 

“最艱難的是2020年，誰也沒想到疫情會暴發。也沒有想到，疫情對環京樓市銷售會有這麼大的影響。”李虹回憶稱，2020年4月份售樓處才正式對外營業，5月份剛剛能看房，沒想到6月份北京新發地二次疫情暴發，客戶源再次斷了。環京樓市基本全部指望北京購房者消化，本地確實沒有多少需求。 

李虹表示，2020年12月，石家莊暴發了疫情，售樓處又全關了。所以整個2020年，香河本地的地産項目都是暴虧的。進入2021年，各大項目都加大力度宣傳，期房、洋房、別墅，能送車位的都送車位，能做特價房的都拿出來做特價房。總而言之一句話，想盡一切辦法實現銷售、回款。 

對“北漂”一族有一定吸引力

“大概是2020年6、7月份，北三縣新房都可以正常給外地人網簽、做貸款就已經不是新聞了。當地房管局是默許的。首套住房3成首付，都可以正常貸款、網簽。從訂房到交首付再到辦貸款，再到網簽交房，時間也就2個月左右。”對於外地人在香河地區的房産交易情況，多個香河本地銷售人員對中國證券報記者表示。 

“但是，對學歷有一定限制，需要大專以上文憑。如果不辦理落戶，外地人只能在香河購買一套住房。”有近期在香河購房的“北漂”一族王亮（化名）對中國證券報記者表示，“二手房由於針對的是個人，香河地區又基本都是小型房産仲介，因此辦理資質需要找個第三方，需要繳一點錢。一手房買賣的資質，開發商基本就都代勞了。” 

“很多買房的人，都存在追漲殺跌的心理。”王亮指出，“萬科的項目2017年最高點炒到接近4萬，還要綁定車位才能銷售。現在呢，精裝修的房子也就1.5萬左右，看房的人也寥寥無幾。” 

除香河地區外，中國證券報記者觀察到，北三縣中最著名的燕郊也出現了價格腰斬。有購房者在高點買入燕郊房子後，由於前期貸款比例高，後期房價下跌，導致市場價不足償還貸款，出現了“負資産”的情形。這類購房者甚至在社交平臺廣而告之：只要接手房子，償還後續貸款，房子就白送。 

針對這類購房風險，燕郊、香河等地推出了人才落戶新政，符合落戶條件的外地人可以成為潛在購房者，增加需求端供給。此外，燕郊還在2021年推出了針對前期已購房者落戶的新政。 

對此，有房産觀察人士對中國證券報記者表示，目前，北三縣價格相比2017年最高點價格已經出現了“腰斬”“膝斬”等價格大幅回落的情形，很多樓盤售價確實低於三四線房源，對於“北漂”一族有一定吸引力，但是，“房住不炒”的基調下，很難出現2016年、2017年那種環京一年翻一倍的走勢。一旦過熱，勢必調控。比如，從目前出臺樓市調控新政的地區看，一旦過熱，調高限售期限、提高落戶門檻等一系列政策將接踵而至。對剛需客戶來説，目前價格還是可以的，但是也要權衡真實居住需求，比如通勤時間、周圍配套設施，疫情常態化背景下購買項目的風險防範等等。