編者按

　　今年初，南方日報在財富版推出了“新年樓市怎麼看”系列報道，對2014年樓市走勢進行了分析預測，許多判斷也在此後得到印證，獲得了很好的反響。很快，一晃眼2014上半年又過去了。這半年來，廣東等地樓市波詭雲譎，降價、救市、限購鬆綁等各種聲音不絕於耳。為了幫助你在紛繁複雜的形勢中厘清現狀，從23日起，我們將連續推出“樓市‘中考’報告”系列報道，以透過表像觸及真相，站在半年叩問前路。

　　今年上半年，高歌猛進的一線城市樓市成交“陷落”，成為今年房地産市場的“第一個意外”。從近期陸續出爐的上市房企半年報來看，多數企業上半年銷售業績不佳，近半數房企業績同比出現下降。當然，萬科、恒大、中海等房企巨鱷仍然在樓市冷風中逆勢而上，顯得整個樓市似乎也沒那麼糟。專家表示，上半年一些標桿房企完成的業績情況並不算太差，“但接下來的第三季度可能才是最艱難的階段”。

　　●南方日報記者 鄭佳欣 實習生 楊雪瑩 何家偉

　　策劃統籌：盧軼 鄭佳欣

　　衝高回落

　　樓市去庫存壓力增大

　　在今年的房地産市場“期中考”上，廣州、深圳、珠海、佛山這廣東四大限購城市，給出了各自的成績單。

　　成交下滑最厲害的是珠海。據珠海市商品房預（銷）售專網數據顯示，今年前6個月珠海主城區商品房共網簽成交了2389套，與去年同期的4113套相比下跌了41.9%。

　　緊隨其後的是深圳。來自深圳市規劃土地委員會的數據顯示，2014年上半年深圳全市新房成交15133套，與去年同期相比大降41.7%，新房成交面積142.39萬平米，同比下跌39.43%。

　　相關機構截取的廣州市國土房管局陽光家緣網數據顯示，今年上半年，廣州全市網簽成交套數為31602套，同比下跌30%。

　　佛山跌幅最輕。今年上半年，佛山一手房成交面積為369.30萬平方米，相比去年同期下跌15.21%。一手房成交套數為32943套，比去年同期下跌了13.83%，成交總套數甚至超過了作為一線城市的廣州。

　　如果把聚焦的目光擴大到廣東其他城市，可以看到：今年上半年，東莞商品房成交面積和套數分別比去年同期大幅下降38.7%和41.83%；中山上半年商品住宅僅成交25593套，對比去年同期下滑27.5%……

　　在合富輝煌首席分析師黎文江等業界專家看來，各地樓市成交的大幅下跌，更主要的原因在於去年樓市火爆，衝高回落所致。

　　來自廣東省統計局的數據顯示，商品房銷售面積降幅持續擴大。今年1—5月，廣東商品住宅銷售面積2571.01萬平方米，下降13.9%；商品住宅銷售額2213.55億元，下降13.6%。分區域看，珠三角地區銷售面積同比下降14.8%。

　　相比平均水準，一線城市廣州、深圳的成交面積下降更為明顯。省房協理事趙卓文把一線城市“陷落”形容為今年房地産市場的第一個意外。“進入2014年，樓市急劇降溫，回歸一線城市的發展商卻發現，一線城市比三四線城市還要降得多。”

　　伴隨樓市成交量的下滑，土地成交和新開工面積降幅收窄。今年1—5月，廣東房地産開發企業購置土地面積590.72萬平方米，同比下降10.1%。與此同時，房地産開發企業新開工面積4070.77萬平方米，下降25.9%。商品房竣工面積2181.00萬平方米，下降4.7%。

　　與成交的下滑形成鮮明對比的是，樓市的去庫存壓力正在不斷增大。

　　根據廣州市國土房管局陽光家緣網的數據，截至7月20日，廣州商品住宅可售套數達61791套，總面積為844.55萬平方米。按照上半年平均每月68萬平方米的去化量計算，存量需要消化週期12.4個月，屬於偏長的消化期。而深圳市規劃土地委員會的數據則顯示，截至7月20日，深圳商品住宅可售套數35792套，大概需要14.2個月的消化期。

　　如何去庫存，將是下半年各地房地産市場不得不面對的一道難題。有專家表示，“高存量來源於去年火熱的市場行情刺激開發商蜂擁入市。到了今年，雖然上半年的入市新房有限，但成交的低迷，直接加劇了庫存去化壓力”。

　　銷售分化

　　龍頭房企逆勢擴大份額

　　逆勢行情之下，大浪淘沙是必然趨勢。曾經的百強房企、總部在深圳的光耀地産陷入債務困境，旗下多個地産項目停工停售，在地産寒流中艱難求生。

　　市場翻騰背後，誰是贏家？縱觀上市房企半年報，堪稱“冰火兩重天”。

　　受市場波動影響，今年上半年多數房企銷售下滑，從已經發佈半年業績的房企來看，近半數房企業績同比出現下降。

　　而龍頭企業恒大地産創造的業績，則讓不少同行“羨慕嫉妒恨”：截至6月底，恒大集團累計完成合約銷售額693.2億元，同比增長55.4%，創恒大半年最高銷售紀錄。

　　在上半年銷售額超500億元的七家房企中，萬科、恒大、中海三家房企的年度銷售目標完成率都在50%以上，可以輕鬆應對下半年，甚至超額完成年度銷售目標。

　　從中國房地産上市房企四大龍頭“招保萬金”來看，儘管萬科以超1000億元的銷售金額繼續居首位，但是其他三巨頭日子都不太好過，保利業績持平，招商和金地則業績下滑；而從銷售金額和銷售面積來看，除萬科外，其他三家的銷售金額和銷售面積均出現雙降。

　　“銷售額多的房企都是動作比較快的。在市場下行壓力加大的形勢下，包括萬科在內的多數大房企在上半年採用降價、降首付等不同形式的促銷策略加快項目銷售，實現資金快速回籠，保障銷售業績。”合富輝煌首席分析師黎文江説。

　　跑得快，好世界。毛大慶發言風波過後，萬科在北上廣等一線城市降價搶跑，位於番禺的剛需大盤萬科歐泊猛然降價三成開售，並取得熱銷九成的靚麗戰績。歷史總是驚人相似，2008年國際金融危機來襲、房地産市場轉冷時，萬科也是率先降價。

　　專家表示，從房企的銷售數據來看，今年上半年一些標桿房企完成的情況並不算太差，整個市場也沒有想像中那麼壞，“但接下來的第三季度可能才是最艱難的階段”。“回過頭看看，房地産市場好的時候，誰都可以賺錢。現在房地産市場情況不好，考驗的是老闆的管理。”世聯行首席技術官黎振偉感概道。

　　“房地産市場的每一次調整，都帶來行業內並購潮的發生，行業集中度進一步提升。”趙卓文分析説，2014年，樓市進入調整，萬科、保利、萬達等龍頭企業不但不會收縮，反而會逆勢擴大其市場份額。“大型開發商在局部地區隨便啟動促銷行動，都令中小開發商難以招架。”

　　他判斷，下半年房地産下行趨勢將持續，首先倒下的，既不是大開發商，也不是小開發商，反而是一些中型開發商。

　　■記者觀察

　　此輪調整利於樓市健康發展

　　房地産整體遇冷，宣告其高峰增長時代的停步。一種業界普遍的觀點認為，樓市已經進入全面調整期，在市場已經拉開大幕的下半年，各項數據的跌幅可能還將繼續擴大。

　　應該看到，當前的房地産市場只是在調整，而遠遠未到崩盤的時候。目前的樓市調整符合有漲有跌的市場規律，這種調整無論對於購房者，還是房地産行業的長遠健康發展，都是有利的。

　　樓市的調整更有利於擠掉泛起的市場泡沫，倒逼房地産行業轉型升級，優勝劣汰，從而也使老百姓有機會享受到性價比更高的住房産品。從廣州番禺部分樓盤大幅降價引來大批購房客瘋搶，到部分龍頭房企的半年報飄紅，人們可以看到，只要有市場競爭力、有價格吸引力的樓盤仍然熱銷，雖然購房信心下挫，但是購房客的承接力仍然在，樓市的需求仍在。

　　正如股神巴菲特所言：“只有在退潮的時候，才能看清楚究竟是誰在裸泳。”逐步邁入裸泳時代的房地産市場，更考驗著開發商資金、行銷、産品等多方面的綜合實力。遭遇本輪調整，樓市的投資性購買受到抑制，更多面向本地買家和自住客，也要求開發商打造出更能滿足差異化的、符合市場需求的産品。未來，房企如何需要利用合理的價格，提供更好品質的産品，是在市場調整的風口浪尖求生存、求發展需要好好回應的一道命題。

　　而剛需購房群體的購房機遇點何時出現，讓我們拭目以待。