作者 伍戈 長江證券首席經濟學家
疫情較預期更快退潮，為2023年經濟修復爭取了更多時間。物換星移，節後中國地産開啟反彈。但邁入“金三銀四”的傳統旺季，高頻數據似乎又現疲態。疫後地産的復蘇可否持續？阻力來自何方？政策是否還將發力？種種現象撲朔迷離，卻將在很大程度上決定著疫後的中國經濟前景。
房地産的修復還將持續多久？
從各國歷史經驗來看，疫後房地産修復的時間跨度較長，平均需要三個季度才能彌合與疫前的缺口。其中，疫情期間積壓的婚育需求釋放，也是疫後商品房剛需的重要支撐。儘管全球婚姻登記數長期普遍趨勢下行，但防疫優化後則有所反彈。歷史顯示，中國婚姻登記數增速與商品房銷售面積走勢大體同步。積壓三年的婚育需求釋放，將有利於支撐2023年的地産銷售。
房地産當前還存在哪些修復的阻力？
對比疫後諸多國家，我們發現，前期居民資産負債表的受損，會對房地産修復的斜率産生顯著的負向拖累。剔除利率的影響，居民資産負債表受損國家的地産修復強度，顯著弱于沒有受損的國家。中國居民資産負債表修復緩慢，將對2023年地産修復形成拖累。
政策還會加力嗎？
政策強調支援住房需求，但“房住不炒”是不變底線。歷史可見，房價見底後，無論是總量利率、還是因城施策等空間都會有限，尤其是當一線城市甚至全國商品房庫存整體偏低的時期。值得一提的是，目前房價企穩已現端倪，2月70城新房、二手房自2021年8月以來首次同時環比上漲，且上漲城市數首次超越下跌數，一線城市的二手房掛牌價更創下歷史同期新高。
展望未來，前期積壓的住房剛需仍在釋放，地産修復歷程未結束。鋻於居民資産負債表受損，以及政策最寬鬆時已過，地産實際回升幅度溫和。低基數背景下，3月房地産有望實現銷售同比轉正。保交樓支撐建安投資，但拿地擴張尚待時日，房地産投資全年可能會修復至零增速。
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