地産發展邏輯正轉向“新加坡模式”

來源:中新經緯 2022-12-08 09:38:09

由於房地産下行時間過長,硬著陸風險不斷加大,在一定程度上對中國經濟形成拖累。為防範地産行業硬著陸後出現系統性金融風險,近期中央多部門出臺放鬆和支援政策,以更大力度應對下行壓力。

11月中上旬,中國央行和銀保監會發佈《關於做好當前金融支援房地産市場平穩健康發展工作的通知》(下稱《通知》),出臺了十六條措施支援房地産市場平穩健康發展,極大地提振了房地産業發展信心。

可以説,這份《通知》是金融端口從供給到需求到融資的全方位的一次放鬆,力度很大。政策出臺後,各項政策加速落地,包括預售資金監管放鬆,房地産“三支箭”政策全面落地,中國央行提供2000億元免息再貸款等。

房地産新發展格局確立

中央部門牽頭,融資端幾乎全面放鬆,從房企供給端到居民需求端均有提及,針對房企紓困和保障房租賃也有涉及,這一次政策出臺的信號意義明顯。

這次政策已對未來房地産發展格局進行了定調,即“租售並舉”。地産黃金時代已經過去,這次地産下行和過去不同,購房者的預期出現了問題,不再相信房價永遠上漲的神話,全國城市市場分化會更加明顯。

從短期來看,這次發佈《通知》是一個積極信號,過去主要依靠地方政府“因城施策”,現在中央部門開始牽頭穩定市場,從“930新政”到本次《通知》,力度措施一次比一次強。房地産政策調控從供給到需求再到融資正在進行全面放鬆。從供給端看,對房地産企業紓困力度在不斷加強,從需求端來看,三四線城市限購限售政策幾乎全面取消,二線城市也在大規模放鬆限購政策,一線城市部分區域也在放鬆限購,房貸利率逐步下調,首付比下降,可以説能用的政策基本都用了。

從融資端來看,當前從“保交樓”項目紓困,也開始重視優質房企紓困。11月,交易商協會推進並擴大民營企業債券融資支援工具(“第二支箭”),後續還可擴容。地産股票迎來一波大漲,後續政策執行落地情況還需要觀察。

除傳統國企和央企房地産企業安全邊際較高外,優質的民營地産公司也開始接受流動性支援,迎來一波回暖。針對民營企業的“三支箭”,第一支是信貸支援,這點在《通知》中已經有體現;第二支是民企債融支援,目前政策正在逐步落地;第三支箭是股權融資。即證監會近期提出,在股權融資方面要調整優化5項措施支援房地産市場,主要涉及“兩個恢復”,即恢復涉房上市公司並購重組及配套融資,恢復上市房企和涉房上市公司再融資。

沒有永遠下跌的市場

從長期來看,房地産發展邏輯在改變,正從“香港模式”轉向“新加坡模式”。近期,房地産市場下跌的各項數據有所放緩,但目前更多是情緒反彈,屬於邊際好轉,並不能説出現反轉。過去房地發展模式主要是向香港學習,“土地收入”是政府第二本帳中主要收入,這也引發了一系列問題,對房地産調整勢在必行。

2008年後,家庭消費佔比過低,債務增長過快,已經超越了投資性收益,去杠桿過程中只能依靠出口貿易盈餘維持經濟發展,以應對疲軟的內需。

房地産去杠桿過程中,出現過於激進方式,疊加疫情影響,從房地産轉移的資金並未流向家庭消費支出。而當下外需疲弱,全球供應鏈受阻,出口下降情況下,中國仍需維穩房地産,以時間換空間。堅持“房住不炒”的目標下加強住房保障軌道的建設,學習“新加披模式”,所以在深圳開始逐步試點。

在本次《通知》中也提及優化住房租賃信貸服務,拓寬住房租賃市場多元化融資渠道,穩步推進房地産投資信託基金(REITs)試點。

融資端的放鬆是一個信號,在凱恩斯的眼中,貨幣和金融政策就像一根繩子,只能用繩子拉車不能用繩子推車,很難解決需求問題。政府不會允許地産硬著陸,但要想改變人們預期,或仍需後期擇機出臺系統性方案。

對於我們個體購房者來説,閉眼買房的時代結束了,但要知道,沒有永遠下跌的市場。在新房地産發展格局下,城市分化將越來越明顯,那些缺乏産業支撐,人口凈流出城市,未來房價會朝“鶴崗化”發展。而一線城市和新一線城市核心城區房子仍是稀缺資源,並且由於供給減少,未來更多會呈現“有價無市”現象,即賣一套少一套。因為這些城市有産業支撐,人口凈流入,核心城區供給稀缺,具備保值功能。

剛需群體需求未來會不斷降低

中國城市化還未結束,但發展方式開始轉變,要實現高品質發展,避免大城市病,房地産企業需要從金融屬性回歸到製造屬性。

近期各項政策針對剛需群體、改善性需求群體,都提出了相關信貸支援。

我們預計,未來房地産市場的剛需群體需求將會不斷降低。一是保障房建設將是未來發展方向,剛需群體未必都要購買商品房;二是人口結構變化,新生人口逐步減少,剛需客群的住房需求在降低。改善型群體需求未來將成為主力。

(責任編輯:王佳瀅)
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來源:中新經緯2022-12-08 09:38:09
由於房地産下行時間過長,硬著陸風險不斷加大,在一定程度上對中國經濟形成拖累。為防範地産行業硬著陸後出現系統性金融風險,近期中央多部門出臺放鬆和支援政策,以更大力度應對下行壓力。
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