在多家媒體報道監管部門出臺16條支援房地産平穩健康發展的文件、並引發地産股股價大幅跳漲後，14日股市收盤後，中國銀保監會等三部門發佈了《關於商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》(下稱通知)，允許商業銀行與優質房地産企業開展保函置換預售監管資金業務。

業內認為，在房地産融資受限、銷售回款下降的雙重壓力下，此番放寬預售監管資金的使用條件，將會讓優質房企更加受益，提高預售資金的使用效率，在一定程度緩解資金壓力。相比于之前的政策，該通知明確置換的預售資金可以用於償還項目到期債務，這一點具有創新性。

盤活預售資金 優質房企獲益

何為預售資金？一般來説，它指的是購房人購買商品房時向開發商支付的包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業貸款、住房公積金貸款等全部購房款。

對於預售資金的監管，全國沒有統一的辦法。但自2021年以來，各地為防止在建項目爛尾、開發商私自挪用預售資金，紛紛加強了預售資金的監管力度。雖然這在一定程度上防止了資金挪用、濫用，但也讓這筆錢的流動性受限。

今年9月底，旭輝控股集團董事會主席林中就在該公司內部信中稱：“在資金監管上，多地政府事實上進一步收緊了監管資金的提取，導致房企的流動性進一步承壓，這也客觀上造成我們雖賬面仍有逾300億元現金，但絕大部分無法滿足企業的合理按需使用。”

根據上述通知，保函僅可用於置換依法合規設立的預售資金監管賬戶的監管額度內資金。監管賬戶內資金達到住房和城鄉建設部門規定的監管額度後，房地産企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金，保函置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換後的監管資金不得低於監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，根據項目竣工和房屋銷售款之間的大致關係，此次置換出來的資金約佔房屋銷售款10%的規模，這意味著能為房企增加“房屋銷售款x10%”的資金額度，其改善流動性的意義是積極與顯著的。

為何設定不能超過30%的資金額度？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中新經緯分析，一方面，此舉可以釋放“本來用於保交樓，但由於利益板結，誰也動不了”的資金，從而起到資金迴圈的目的；另一方面，也不能動太多，因為要考慮既有的債權人的顧慮。動用30%，再加上專項借款、紓困基金、配套融資，將未售乃至未開發的部分動起來、迴圈起來，從而實現整個項目的迴圈。

通知稱，商業銀行要與經營穩健、財務狀況良好的優質房地産企業開展保函置換預售監管資金業務。中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜對中新經緯表示，此次保函置換預售監管資金業務的受益者是優質房企，短期內將會提優質企業預售資金的使用效率，在一定程度緩解企業資金壓力。嚴躍進也稱，該政策主要是支援短期有流動性風險、但企業基本穩健的房企，而一些有明顯暴雷風險的企業或無法開展此類業務。

能用於償還債務 主要銀行均可開展

通知在盤活預售資金的同時，也對資金用途、商業銀行資質等方面進行約束。

通知稱，房地産企業要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用於項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用於購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地産企業要按約定承擔監管賬戶內的資金補足義務，確保項目建設資金充足。

“在過去，對於銀行保函置換預售資金的操作，更多是明確要用於工程建設，此次則增加新用途，即償還債務，這一點具有突破性和創新性。”嚴躍進認為。

對於開展此項業務的銀行，通知要求，監管評級4級及以下或資産規模低於5000億元的商業銀行不得開展保函置換預售監管資金業務。商業銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯方的房地産企業出具保函置換預售監管資金。企業集團財務公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監管資金。

根據Wind數據統計，截至2022年9月末，目前A股共有30家上市銀行的資産規模超過5000億元，這30家銀行囊括了中國主要的國有行、股份制銀行以及一部分城商行。這意味著，主要商業銀行均可開展保函置換預售監管資金業務。

該通知還明確了銀行的責任。通知稱，商業銀行要通過保證金、房地産企業反擔保以及其他增信措施，防範保函業務風險，按要求計提風險資本，提取風險準備。在保函有效期內，如監管賬戶內剩餘資金不足以支付項目工程款，出函銀行應立即履約墊付，在保函額度內支付扣除賬戶內剩餘資金後的差額部分。

政策強勢發力 房地産行業谷底已現？

除了允許商業銀行開展保函置換預售監管資金業務外，近來，有關促進房地産健康發展的政策層出不窮。

據多家媒體報道稱，11日，中國人民銀行、中國銀保監會發佈《關於做好當前金融支援房地産市場平穩健康發展工作的通知》，引發市場廣泛關注。14日，A股、港股市場地産股出現大幅跳漲。

對於上述16條政策，西部證券認為，這些措施在供需兩端同時發力，進一步明確了涉房信用的支援政策，諸多政策首次落實到文件制度層面，或將推動銀行加碼對房地産市場的支援力度，有望修正商業銀行對開發貸市場的保守態度，並支援個人住房貸款的合理需求。

就房企債務方面，11日的通知稱，對於房地産企業開發貸款、信託貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下鼓勵金融機構與房地産企業基於商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期，調整還款安排等方式予以支援，促進項目完工交付。對於受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地産貸款集中度管理要求的銀行業金融機構，基於實際情況並經客觀評估，合理延長其過渡期。

西部證券認為，政策首次提及對信託貸款的支援政策，或有助於銀行提升涉房業務尤其是民營房企的風險偏好。而延長房地産貸款集中度管理政策過渡期安排，屬於階段性“放鬆”管理要求，有助於銀行根據實際情況，合理參與房地産信貸市場。

58安居客房産研究院分院院長張波指出，這些政策更有利於保持行業穩定。優質房企的融資需求得到進一步保障，受困房企的風險處置出清將加快，房地産開發數據快速下滑的局面有望得到遏制。從購房者角度來看，有助於改善市場預期、穩定信心，有利於加快入市的腳步，並有利於優化居民部門資産負債結構。

陳文靜也稱，多個政策疊加可以更好地發揮政策效果，下一步仍是要促進市場銷售企穩，唯有企業銷售回款得到明顯改善，才能使行業真正恢復平穩發展。