隨著天津城市半徑的不斷拓展，城市重心南移，市區人口外溢也成為了城市化進程的大勢所趨。“津城”“濱城”雙城格局的日漸深化，也讓濱海新區的發展受到了更多關注。

2022年10月8日，濱海新區發佈《關於對<濱海新區戶籍制度實施細則（試行）>向社會公開徵求意見的通知》，通知明確，在濱海新區買房即可落戶。政策利好樓市發展的同時，也催動了區域活力和動能的增長。

本次我們來到一個特別的板塊——海泰高新區，實探板塊飛速發展下陸續入市的品質樓盤。

産城融合促進發展 配套升級激發潛力

海泰高新區雖地處西青區中北鎮與精武鎮之間，卻能享受濱海新區的政策紅利，這是板塊增強人口吸附能力的一大優勢。1988年，天津在天津市委、市政府批准後建立了海泰高新區，1991年海泰高新區被國務院批准為首批國家級高新技術産業開發區，是天津的高新技術産業基地。

（板塊區域位置）

板塊內匯集了諸多高新技術企業，物聯網、網際網路、新材料、資訊安全技術等百餘家科技企業擇址於此。大量的就業人群帶動了區域的發展，也衍生了對居所及生活配套的需求。

多維立體交通為板塊送來源源不斷的活力，外環線、賓水西延長線、津靜高速和津滄高速等主幹線縱橫交錯，聯動全城。

外環線是天津四大環城通路之一，連接市區和天津濱海國際機場等重要節點。從賓水西道向東可快速到達華苑、奧體中心、水上公園等區域；津靜公路橫跨板塊東西，大大縮短了産業區和居住區的路程，便捷居民生活。

地鐵的延伸也為板塊提供了發展的動能。板塊南側的地鐵3號線已經開通運營，在建中的地鐵11號線二期將途徑高新區，在板塊內設有4個站點。

由於板塊與南開區華苑生活區和中北鎮商圈相鄰，可享受區域的成熟配套。新城市中心、永旺夢樂城、星光商業綜合體、宜家生活廣場等一系列生活配套，可進一步滿足居民的消費需求。

2021年，濱海高新區管委會與天津外國語大學簽約引入十二年制公辦學校——天津外國語大學附屬高新區華苑外國語學校，預計2023年9月投入使用，更是彌補了板塊優質教育資源的短板。

板塊附近的一中心醫院新址今年建成並投入使用，也為周邊居民提供了有力的醫療保障。

在區域不斷發展的過程中，交通、休閒、教育、醫療等生活配套不斷完善，板塊內的新房項目也逐漸受到更多關注。

項目對比特點顯著 品質樓盤脫穎而出

• 金輝江山銘著：270°全景落地窗

金輝江山銘著天位於天津市西青區華苑科技園海泰發展三道6號，佔地面積約8.14萬㎡，建築面積約22.03萬㎡。它是金輝打造的高端系列産品，放眼全國，“銘著”係作品僅有十座，而天津金輝江山銘著是第十一座。項目由9棟10-11層到頂的洋房和19棟15-18層到頂的小高層組成，主推建面約79-143㎡的戶型，出房率在約78%-83%之間，全裝交付。

園林景觀項目的亮點之一便是參照恭王府銀安殿建造的入戶大堂，大堂基座長約23m，整體達約30m，恢弘氣派。主景觀區參照承德避暑山莊，打造一池三山的佈局，典雅隆重。從售樓處入門即可見景，大面寬的觀景窗，將水系實景園林展現地一覽無遺。

（項目售樓處實拍圖）

（項目售樓處實拍圖）

金輝江山銘著採用中式園林的造景風格，在售樓處做出了實景園林示範區。示範區打造幾處曲徑通幽的小徑和曲折的廊橋，傳統中式造景元素使得園林氛圍感很濃厚。雖然我們參觀時已是暮秋，但也別有一番秋韻。

（園林示範區實拍圖）

（園林示範區實拍圖）

• 戶型設計

全係IMAX玻璃天幕是項目的另一亮點，7種戶型客廳全部設置落地窗，符合時下的審美的同時，採光和觀景優勢明顯。而項目對社區園林的精心打造也使得所有樓棟都“有景可觀”，使觀景窗得價值更大化。

在戶型設計上，項目也充分考慮業主生活的空間感和動線。建面約104㎡的三室二廳二衛，戶型方正，南北通透，三面寬朝南，保證了採光與通風。動靜分區，保證生活品質。主臥套房式設計，私密性和生活便捷性高。

戶型在廚房與客廳的墻面上設置玻璃窗，增強廚房採光和家庭互動性的同時，也延展了空間視野。

（104㎡三室二廳二衛戶型圖）

（建面約104㎡戶型樣板間實拍）

（建面約104㎡戶型樣板間實拍）

建面約143㎡的邊戶，這也是所有戶型中最具特色的一個戶型，客廳採用270°全景落地窗設計，4.7米寬廳設計，南向四面寬，全方位實現觀景體驗。客廳可作為百變空間，實現多種功能的並存。

（143㎡三室三廳二衛戶型圖）

（建面約143㎡戶型樣板間實拍）

南向四開間，主臥室面寬可達5.4m，空間寬闊舒適，還可設置衣帽間等不同空間功能，主臥配套衛生間也做到了1.9m面寬的南向明衛，這一功能比較少見。

（建面約143㎡戶型樣板間實拍）

細節中的呈現，也詮釋了更加便捷的生活方式。部分戶型客餐廳及臥室天花板採用無主燈設計，廚房櫥櫃上的感應燈帶、臺面倒角等設計也增強了實用性。

（建面約127㎡戶型樣板間實拍）

• 優劣分析

項目北側與十二年制小外相鄰，更貼心的一點在於，為了配合小外的開學時間，項目將首批樓棟的交付時間提前到2024年年底。項目自身還配建一所建面約5423㎡的幼兒園，即目前售樓處的所在地，建成後將交由政府辦學。完善的教育梯度，未來社區可實現全階段的目送式教育。

（項目沙盤實拍）

從各個方面來看，項目初印象的確令人驚艷。但金無足赤，人無完人，項目距離地鐵3號線直線距離約1.7公里，出行較為不便。附近地鐵11號線正在修建過程中，通車將在項目北側設立站點，預計于2025年開通運營。

由於宅地少，産業園區多，高新區板塊生活配套尚不完善。項目計劃配建建面約3600㎡的商業，交付後將彌補整個板塊缺少商業的短板。

• 保利拾光年：功能性剛改盤

保利拾光年位於華苑科技園海泰大道與華科五路交口處，佔地面積約12萬㎡，建築面積約24萬㎡。項目規劃了27棟14-18層到頂小高産品，主推建面約77-109㎡的戶型，出房率約76%。

（項目區位圖）

項目于2020年6月開盤，是該板塊最先入市的項目，整體分為南、北兩苑。目前南苑已經交付，北苑1-17號樓將於2022年12月交房，北苑18-29預計在2023年9月交付。

（項目實景圖 來源於保利拾光年公眾號）

保利自2008年首次入駐天津，深耕14年，在津城打造了30余個住宅項目。目前在售的有保利雲禧、保利拾光年、保利和光塵樾等。

保利拾光年的優勢之一便是南苑已交付，北苑部分樓棟準現房在售，樓盤的品質可以直觀地看見。

（項目實景圖 來源於保利拾光年公眾號）

• 園林景觀

在園林設計上，項目打造“一環三軸五苑十園”的全年齡段健康定制社區，整體佈局為“五苑”居於南北主軸之上，“十園”東西環抱，保證各個樓棟都能享受社區的景觀設施。

（北苑景觀佈局設計示意圖）

（項目實景圖 來源於保利拾光年公眾號）

• 戶型設計

保利拾光年作為小面積段戶型，更受剛需客群喜愛。項目更關注戶型的利用率，在戶型設計上打造“大開間、短進深”的戶型産品，以此來改善居住舒適度。

建面約87㎡的三室兩廳兩衛，實現了三開間朝南，更適合喜歡三室戶型但預算有限的剛需購房者。不僅如此，戶型功能空間比較完善，雙衛保證了生活私密性。

（建面約86㎡戶型圖）

（建面約86㎡戶型樣板間實拍）

（建面約86㎡戶型樣板間實拍）

（建面約86㎡戶型樣板間實拍）

• 優劣分析

相對來説，項目周邊配套的成熟度較高。項目北側約3萬㎡的市政商業正在建設中，建成使用後也將進一步彌補板塊內生活配套缺少的短板。

（項目西側海泰大道實拍）

（項目周邊規劃圖）

但其面臨的現狀也是地鐵出行較為不便，自駕出行較為便捷。項目距地鐵3號線高新區站直線距離約3.7公里，距離地鐵8號線星光路站直線距離約1.6公里；在建中的地鐵11號線海泰內環路站距項目直線距離約800米左右，步行時間超過十分鐘。

總的來説，我們本次探盤的兩個項目各有韆鞦。周邊配套尚不完善和周邊發展有失均衡仍是目前亟待解決的問題。希望隨著板塊內規劃的不斷落實，周邊配套也會日臻完善，區域繁榮度的提升勢必將吸引更多優質購房者。