利好政策密集釋放 小長假天津樓市仍欠“火候”

來源:中國網地産 2022-10-14 09:31:49

受疫情等因素的影響,今年的國慶小長假天津樓市不及預期。節前樓市利好政策密集釋放,假期市場活躍度雖有所提升,但與往年同期相比,仍舊有一定的差距。樓市以價換量現象明顯,市場仍欠“火候”。

樓市利好政策頻發 多部門助推房地産發展

天津樓市“金九”成色不足,房地産市場持續承壓,短時期內仍處於築底階段。

據克而瑞統計的數據,9月天津樓市供應面積同比下降61.9%,環比下降23.6%;成交面積同比下降34.4%,環比下降14.6%;成交金額同比下降35%,環比下降13.5%。對比前三季度的成交數據,9月幾乎與4月持平,回落幅度較大。

 利好政策密集釋放 小長假天津樓市仍欠“火候”_中國網地産

(數據來源於克而瑞房産資訊)

從政策層面來看,國常會從因城施策促進房地産市場平穩健康發展,到允許地方“一城一策”運用信貸等政策,合理支援剛性和改善性住房需求,鼓勵樓市續接政策應出盡出。在此背景之下,各地在放鬆限售限購、提高公積金貸款額度以及降低首付比例等方面持續發力。

國慶節前夕,央行、財政部等多部門24小時之內相繼發佈降首套房貸利率、降公積金貸款利率、退個稅的鼓勵政策。

  • 降首套房貸利率:9月29日,人民銀行、銀保監會發佈通知,在2022年底前,階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

  • 退個稅:9月30日,財政部、稅務總局聯合發佈公告,明確自2022年10月1日至2023年12月31日,對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人,對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

  • 降低首套公積金貸款利率:繼多地調整公積金首套貸款利率後,天津也于10月11日跟進執行。自2022年10月1日起下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點,5年以下(含5年)和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變。

政策接連落地,降首套房貸利率、降公積金貸款貸款利率以及退個稅,以降低購房成本等刺激購房者入市。

除上述針對購房者的優惠政策外,近期監管部門鼓勵銀行進一步加大對製造業中長期貸款、房地産等領域的信貸投放:要求21家全國性銀行,8-12月鼓勵再新增1萬億-1.5萬億元,各家銀行製造業中長期貸款增速原則上不低於30%。

9月底,監管部門指示工行、建行、中行等多家大行加大對房地産融資的支援力度,要求每家大行年內對房地産融資至少增加1000億元,融資形式包括房地産開發貸款、居民按揭貸款以及投資房地産開發商的債券。據估計,此次新增房地産融資支援共計達6000億。

國慶假期成績出爐 樓市以價換量現象明顯

多條利好政策密集發佈疊加各項目自身推出的優惠活動,刺激之下,樓市依舊收效甚微,仿佛“一拳打在棉花上”。假期成交數據出爐,成交狀況乏善可陳,以價換量僅是輕微拉動了市場的活躍度,政策效應尚未在市場端全面顯現。

據克而瑞公佈的數據,國慶7天單盤平均到訪105組,是近2個月來單盤平均接待組數的1.6倍;平均認購8.4套,是近2個月來單盤平均認購套數的2倍。同比2021年國慶假期平均單盤接待組數減少40%,平均認購套數減少約35%。但是環比五一、清明等小長假,認購率和轉化率均有不同程度的增長。

開發商推出特惠房、買房贈車位等降價活動促進成交,受到關注較多的項目多是品質現房以及準現房項目。

運河文化城-189現房在售,建面約86㎡的高層總價125萬起,均價低至約14500元/㎡,假期認購65套;

招商公園1872也為現房項目,建面約118㎡的高層總價173萬起,均價由18000元/㎡降至約14600元/㎡;

首創禧悅加推建面127㎡的洋房,均價由18000元/㎡降至約14800元/㎡,還贈送車位,項目排在克而瑞統計的假期來訪榜單前五名;

大華錦繡華城,建面93㎡的戶型108萬起。均價由16500元/㎡降至約11600元/㎡,全裝交付,目前已是準現房。

......

與其相反,河西區在房價微漲、部分項目的小戶型房源數量少等因素的影響下,整體熱度有所下降。新梅江、陳塘莊板塊的多個項目均價都有所上漲,天津瑞府由之前的均價32000元/㎡漲到約36000元/㎡;中交融成均價由37000元/㎡漲至約39000元/㎡......加之和平區和南開區在售新盤少,這促使部分改善族將目光鎖定到河東、河北和紅橋區。

河東區津濱大道板塊格調步庭首開高層均價約29000元/㎡,小高層均價約31000元/㎡;

城投東方熙荷建面約91㎡的高層戶型總價240萬起,均價約26000元/㎡起;

河北區的中國鐵建西派國印,項目一期高層現房在售,建面118㎡的戶型總價345萬起,均價由35000元/㎡降至約29000元/㎡起;

紅橋區的九和府由建面約115㎡、120㎡的高層戶型,總價198萬起,由均價約23000元/㎡降至約17000元/㎡起;

環城四區中,東麗、西青和北辰三個區域的成交量環比有所上升,三區單項目平均接待客戶約170組,單盤平均認購約10套,津南區的項目則低於平均值。

此外,由於疫情管控等原因,外地人無法進津看房,導致海教園、空港、武清等地熱度較低。假期成交主要集中在本地購房者中,這也是熱度分化的重要因素之一。而本地購房者則以改善客群為主導,克而瑞統計的假期成交榜單中,綠城水西雲廬佔據榜首且遙遙領先。

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(數據來源於克而瑞房産資訊)

 市場環境持續寬鬆 四季度政策效應待觀察

當前樓市成交量仍處於較低水準,政策效應還未完全顯現,購房者觀望情緒仍舊較濃。

為提振購房者的市場信心,樓市鬆綁政策持續跟進。國慶假期過後,濱海新區發佈《關於對<濱海新區戶籍制度實施細則(試行)>向社會公開徵求意見的通知》,落戶政策不斷寬鬆,買房即可落戶。

“救市”政策頻出,各方也將在需求端持續加碼。但政策效應在市場端全面顯現仍需時間的過渡。2022年第四季度是樓市發力的最後衝刺期,隨著政策的不斷釋放,天津樓市是否能走出寒冬還有待觀察。

(責任編輯:楊帆)
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