受疫情等因素的影響，今年的國慶小長假天津樓市不及預期。節前樓市利好政策密集釋放，假期市場活躍度雖有所提升，但與往年同期相比，仍舊有一定的差距。樓市以價換量現象明顯，市場仍欠“火候”。

樓市利好政策頻發 多部門助推房地産發展

天津樓市“金九”成色不足，房地産市場持續承壓，短時期內仍處於築底階段。

據克而瑞統計的數據，9月天津樓市供應面積同比下降61.9%，環比下降23.6%；成交面積同比下降34.4%，環比下降14.6%；成交金額同比下降35%，環比下降13.5%。對比前三季度的成交數據，9月幾乎與4月持平，回落幅度較大。

（數據來源於克而瑞房産資訊）

從政策層面來看，國常會從因城施策促進房地産市場平穩健康發展，到允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支援剛性和改善性住房需求，鼓勵樓市續接政策應出盡出。在此背景之下，各地在放鬆限售限購、提高公積金貸款額度以及降低首付比例等方面持續發力。

國慶節前夕，央行、財政部等多部門24小時之內相繼發佈降首套房貸利率、降公積金貸款利率、退個稅的鼓勵政策。

• 降首套房貸利率：9月29日，人民銀行、銀保監會發佈通知，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

• 退個稅：9月30日，財政部、稅務總局聯合發佈公告，明確自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

• 降低首套公積金貸款利率：繼多地調整公積金首套貸款利率後，天津也于10月11日跟進執行。自2022年10月1日起下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變。

政策接連落地，降首套房貸利率、降公積金貸款貸款利率以及退個稅，以降低購房成本等刺激購房者入市。

除上述針對購房者的優惠政策外，近期監管部門鼓勵銀行進一步加大對製造業中長期貸款、房地産等領域的信貸投放：要求21家全國性銀行，8-12月鼓勵再新增1萬億-1.5萬億元，各家銀行製造業中長期貸款增速原則上不低於30%。

9月底，監管部門指示工行、建行、中行等多家大行加大對房地産融資的支援力度，要求每家大行年內對房地産融資至少增加1000億元，融資形式包括房地産開發貸款、居民按揭貸款以及投資房地産開發商的債券。據估計，此次新增房地産融資支援共計達6000億。

國慶假期成績出爐 樓市以價換量現象明顯

多條利好政策密集發佈疊加各項目自身推出的優惠活動，刺激之下，樓市依舊收效甚微，仿佛“一拳打在棉花上”。假期成交數據出爐，成交狀況乏善可陳，以價換量僅是輕微拉動了市場的活躍度，政策效應尚未在市場端全面顯現。

據克而瑞公佈的數據，國慶7天單盤平均到訪105組，是近2個月來單盤平均接待組數的1.6倍；平均認購8.4套，是近2個月來單盤平均認購套數的2倍。同比2021年國慶假期平均單盤接待組數減少40%，平均認購套數減少約35%。但是環比五一、清明等小長假，認購率和轉化率均有不同程度的增長。

開發商推出特惠房、買房贈車位等降價活動促進成交，受到關注較多的項目多是品質現房以及準現房項目。

運河文化城-189現房在售，建面約86㎡的高層總價125萬起，均價低至約14500元/㎡，假期認購65套；

招商公園1872也為現房項目，建面約118㎡的高層總價173萬起，均價由18000元/㎡降至約14600元/㎡；

首創禧悅加推建面127㎡的洋房，均價由18000元/㎡降至約14800元/㎡，還贈送車位，項目排在克而瑞統計的假期來訪榜單前五名；

大華錦繡華城，建面93㎡的戶型108萬起。均價由16500元/㎡降至約11600元/㎡，全裝交付，目前已是準現房。

......

與其相反，河西區在房價微漲、部分項目的小戶型房源數量少等因素的影響下，整體熱度有所下降。新梅江、陳塘莊板塊的多個項目均價都有所上漲，天津瑞府由之前的均價32000元/㎡漲到約36000元/㎡；中交融成均價由37000元/㎡漲至約39000元/㎡......加之和平區和南開區在售新盤少，這促使部分改善族將目光鎖定到河東、河北和紅橋區。

河東區津濱大道板塊格調步庭首開高層均價約29000元/㎡，小高層均價約31000元/㎡；

城投東方熙荷建面約91㎡的高層戶型總價240萬起，均價約26000元/㎡起；

河北區的中國鐵建西派國印，項目一期高層現房在售，建面118㎡的戶型總價345萬起，均價由35000元/㎡降至約29000元/㎡起；

紅橋區的九和府由建面約115㎡、120㎡的高層戶型，總價198萬起，由均價約23000元/㎡降至約17000元/㎡起；

環城四區中，東麗、西青和北辰三個區域的成交量環比有所上升，三區單項目平均接待客戶約170組，單盤平均認購約10套，津南區的項目則低於平均值。

此外，由於疫情管控等原因，外地人無法進津看房，導致海教園、空港、武清等地熱度較低。假期成交主要集中在本地購房者中，這也是熱度分化的重要因素之一。而本地購房者則以改善客群為主導，克而瑞統計的假期成交榜單中，綠城水西雲廬佔據榜首且遙遙領先。

（數據來源於克而瑞房産資訊）

 市場環境持續寬鬆 四季度政策效應待觀察

當前樓市成交量仍處於較低水準，政策效應還未完全顯現，購房者觀望情緒仍舊較濃。

為提振購房者的市場信心，樓市鬆綁政策持續跟進。國慶假期過後，濱海新區發佈《關於對<濱海新區戶籍制度實施細則（試行）>向社會公開徵求意見的通知》，落戶政策不斷寬鬆，買房即可落戶。

“救市”政策頻出，各方也將在需求端持續加碼。但政策效應在市場端全面顯現仍需時間的過渡。2022年第四季度是樓市發力的最後衝刺期，隨著政策的不斷釋放，天津樓市是否能走出寒冬還有待觀察。