南京限購放範圍肉眼可見的擴大，市場也開始蠢蠢欲動。

當市場開始調整，總會有聰明人率先入場，挑選優質資産出手。比如，五一期間，主城看房潮再現，上百組到訪是常態。其實，早在“423”限購鬆動當天，江南主城就有新盤趁勢大賣。

（開盤現場圖 項目授權供圖）

它就是富園·棲望府，邁皋橋少有的低密洋房，首開去化7成。

值得一提的是，項目預計本月加推僅剩的3、5號樓，88套洋房，除了建面約116㎡明星戶型，建面約109㎡的三房兩廳一衛、約143㎡的四房兩廳兩衛，兩款戶型首次出現，給予了剛改與深度改善家庭不同的生活規劃選擇。

（樓棟示意圖 1、2#已加推）

01

樓市調控鬆綁，高抗跌的主城窗口已打開

經歷過樓市調控高壓，以往“空間換時間”被動置業需求，正發生著深刻變化，主城的「抗壓性」與地段「成熟度」被愈發看重。

隨著南京限購政策鬆動，購房群體進一步擴容後，有相當一部分人開始朝著主城“遷移”。富園·棲望府的大賣，除了本身素質高，一定程度上也是由於政策堅定了準業主們的信心。

（開盤現場圖 項目授權供圖）

富園·棲望府遠見城市發展，根植于上玄武板塊，順應了南京城沿著黃金主軸向北發展的步伐。上玄武板塊正處於連接城南、城中、城北三地的關鍵區域，3線地鐵交匯，多條交通要道貫通，將成為城市未來的交通樞紐，為南北經濟的融合貢獻動力。

並且通過鐵北紅山板塊和邁皋橋板塊的雙翼加持下，上玄武板塊一方面不斷孵化建設項目産業、帶動區域經濟勢能騰飛；另一方面住宅配套設施于醇熟之上愈發向上生長，高知人才入駐不斷提振板塊圈層。

比如，與邁皋橋一“街”之隔的新玄武板塊，就規劃有約60萬方科技研發載體，板塊持續導入的高知人才受限于宅地缺失，大概率將外溢到周邊。

此時擁有先天的地理優勢與豐沛的資源的邁皋橋，“地勢”不可多得。加上區域政策傾斜之下，城市新貴置業者們更加青睞上玄武。

02

地緣改善追求品質，板塊迭代來到“低密洋房”版

2020年，板塊房價衝上3.5萬/㎡，項目朝著改善精品大宅來更新迭代。以高層、小高層為主，約100㎡+以上的中、大面積産品戶配比更高，雙陽臺，大開間等設計逐漸流行。

2021年，板塊改善進一步優化，低密洋房流行，“高得房率+高窗墻比+高能戶型”等設計，讓改善直呼“過癮”。

“附近都是高品質小區，住慣了老房子，現在想換換環境了，沒想到買個好樓層是真不容易！”項目首開現場，地緣改善的數量佔比更高，顯然人們關於居住的思考是遞進的。

（開盤現場圖 項目授權供圖）

• 容積率1.7，高綠化率30%

富園·棲望府容積率低至約1.7，建築退讓自然，綠化率高達約30%，不比一般的公園綠化率低。

（效果圖）

項目規劃打造一橫一縱一環式景觀佈局，包含歸心入境、沁氧花園、浮光森林等光影主題情景，以水景、林下空間、浮光樹群、景觀廊架、靜謐林道、環形跑道等景觀，構建全齡化生活場域。

• 約9-11F真洋房，無底躍

富園·棲望府僅規劃了4棟約9-11層純洋房，搭配高窗墻比，生活不離陽光與美景。真正的主城低密住區。

而且項目得房率高達約85％-88％！富園棲望府預計本月加推3、5號樓，前期含包裝修均價約3.8萬元/㎡，此次標準層建面最小約109㎡戶型起步，最大做到了約143㎡。

（效果圖）

既沒有做“高低配”、放棄低密來提高建築密度，也沒有做底躍，拉高標準層價格，放棄更高的利潤來專注産品打造，富園集團在南京的首作誠意很足。

• 純住區無底商

富園·棲望府無底商設計，盡可能避免由於底商造成的環境、噪音等污染，居住氛圍更純粹。

（效果圖）

而且一街之隔就是金盛百貨，即便沒有底商，也不會影響日後業主們柴米油鹽的日常消費。

難得的低密寬境真洋房社區，這想必富園·棲望府的大賣又一大誘因。

有趣的是，首開現場的準業主中有小部分來自蘇北區域。據一位老家宿遷的買房人説，來南京5、6年了，看到富園集團還是“很親切的”。

二十余載，富園集團在宿遷、連雲港、淮安、鹽城等城市先後佈局，幾乎包攬了部分城市一半的住宅項目。

富園集團目前自有資金累計投資約1500億元，市場累計開發面積超2000萬方，擁有房地産開發一級資質、建築施工總承包一級資質。而且成立至今，富園集團基本無負債，自有資金充足，一路求穩。

在樓市“黑鐵時代”，也能給準業主更多的信心！

03

城裏人離不開的煙火氣，年青人偏愛便利生活

老南京人戀舊，喜歡“一條龍”式的生活。

“想換個好房子，又不想搬得太遠，現在早上能去公園鍛鍊身體，送孫女上學，回家路上就能買菜，樓下就有小吃攤，多有煙火氣啊。”老南京改善離不開這裡，是因為對於成熟配套依賴。

早上的石景山、十字杉林等公園，多的是周圍幾公里過來晨練、打拳的老頭老太。紫金山、小紅山、幕府山、玄武湖、長江等山水資源，週末一家人去遊玩放鬆。附近邁皋橋中心小學、華電中學（公辦）、二十九中分校、大地雙語幼兒園、南外仙林分校等，從幼兒園到初中，送孩子上學都不用走太遠。

（區位圖）

上下班，買菜也不愁。和燕路集貿市場、奮鬥菜市場等，家門口可能就有便宜又新鮮的蔬菜。不止老年人愛老城，很多年輕人也偏愛老城的便利。“我女朋友對婚房的要求就是出門要有地鐵，樓下要有美食街，我也很贊同，而且約1-2公里還要有生鮮超市及醫療等，這樣的生活不麻煩”。

（開盤現場圖 項目授權供圖）

富園·棲望府靠近地鐵6號線的營苑南路站（在建），1號線（運營）、地鐵7號線（在建）也近鄰，能直抵南京站、南京南站兩大交通樞紐。

除了金盛百貨，富園·棲望府周邊已有萬谷慧、招商花園城、曉莊國際廣場、彩虹廣場等運營中的商場環伺，萬象商業（在建）、寶龍城（在建）、星河coco park（在建）等大型綜合體輻射，將會在2024年左右落成，未來各種消費場所一站即享。

附近約2公里還有多家三甲醫院，有省中醫結合醫院、南京新頤和康復醫院、南醫大二附院邁皋橋院區等，但凡有個頭疼腦熱也絲毫不用煩惱。

好房子的定義，一定是便民的。外在，美食街、教育機構、軌道家庭、生鮮超市及醫療機構等與民生強相關的配套，能短距離滿足。

04

改善家庭求面積，更高效的使用空間

好房子，于內也要“精修”。

富園·棲望府所有戶型均做到了南向雙陽臺+封閉交付，以及公區更高效的空間利用。對於改善家庭而言，更舒適的生活就是索要更多空間，使用空面、收納空間等等。

對於首次置業或是剛改客戶，首付預算有限，建面約109㎡戶型還可以夠夠。

而且相較于同期市場高層普遍73-75%得房率，由於項目得房率較高，即便是起步建面約109㎡戶型在使用面積也能多出了10㎡，幾乎是一間次臥的大小。

（戶型圖）

“房子使用小兩口名義買的，本來他們買109（㎡）的，但我想著孩子（兒媳）馬上就要生了，以後帶小的（子孫）住，索性買個116㎡的，空間大一點會好些，我們再貼他們點錢！。”

建面約116㎡戶型一直是明星戶型，三房兩廳兩衛的配置，足以應付三口之家往後10年的居住需求。各功能區空間尺度更闊綽，玄關、廚房、客廳等功能區也能收納更多的生活瑣碎。

（戶型圖）

比如，L型廚房開間達到約3.7米，搭配大開面窗戶，忙活一家三口，或是三代同堂的飲食，也能輕鬆實現。

（樣板間實景圖 項目授權供圖）

南向雙陽臺開間約6.7米，封閉交付。容納洗衣機與電動晾衣架的同時，也可以給老人養花、曬太陽；或是解鎖“寵物樂園”。

（樣板間實景圖 項目授權供圖）

兩衛設計，老人來住也不用搶衛生間。

（樣板間實景圖 項目授權供圖）

陽臺連通臥室，面積超14㎡；主臥帶獨立衛浴。

（樣板間實景圖 項目授權供圖）

也不乏有深度改善的準業主，據銷售透露，也有一些因為老房子拆遷，分了十多套房子在丁家莊、紫金墨香苑附近。之前聽説房地産稅要出臺，已經賣了多套，打算盤置一套四房的大戶型，“一大家子一起住，也不會擠。”

建面約143㎡戶型，四房兩廳兩衛設計，三代同堂的二胎家庭也能住的很舒服。

方正戶型，南北通透。

（建面約125㎡戶型圖）

大開間短進深設計，四開間朝南，面寬達到約14.5米，大寶與老人都能有陽光房。近7米的南向通長陽臺，劉畊宏女孩會瘋狂愛上它吧！

主臥套房設計，面寬約3.9米，帶步入式衣帽間和獨立衛浴；而且書房面寬也做到了約3.6米，帶瞰景飄窗，採光效果好。

據悉，富園·棲望府首開的1、2號樓，僅有部分房源在售，戶型建面約116、125㎡，含包均價約3.8萬元/㎡，首付3成起。不想等待的買房人可直接前往購買，不限購！

寫在最後：

每一個高去化，都不是偶然！宜居的主城核芯板塊+優渥的低密業態+豐沛的城市配備+強大的品牌實力+硬核、寬闊的戶型設計！

一言以蔽之，富園·棲望府的大賣，源於其盡可能滿足了主城改善對於“居者優其屋”的進階需求。項目預計本月再次加推，也是最後的一批收官房源，不容錯過！

地址：南京市棲霞區邁化路375號金盛百貨B座1樓（棲望府臨時接待處）