你可能想不到，過去5年時間，南京主城新房漲幅最高的，有時反而不是熱度最高的區域。

比如，城北的新玄武VS燕子磯VS上玄武板塊，誰漲幅更高？

新玄武：中海玄武公館2016年均價約3.3萬元/㎡，目前復地明日之城帶包均價約4.6萬元/㎡，上漲約1.3萬元/㎡，漲幅約39%。燕子磯：弘陽燕江府2016年均價約2.46-2.6萬元/㎡，去年仁恒公園世紀均價約3.89萬元/㎡，上漲約1.43萬元/㎡，漲幅約58.8%。上玄武：金浦禦龍灣2016年均價約2.15萬元/㎡，星葉瑜憬尚府去年均價約3.7萬/㎡，上漲約1.55萬元/㎡，漲幅約72%。

顯然，作為城北“老將”的上玄武贏了！

不聲不響的“老將”，市場接受度卻一直不俗。2020年，“老將”趁勢站上了3.5萬/㎡+，有新盤前三個季度的銷售金額與銷售面積一度超過河西、江核（數據來源：克而瑞南京）；去年下半年，當熱門板塊賣不完、開分銷時，還小漲了一波的上玄武的低密樓盤走出了“當日售罄”的獨立行情。

雖不如“年輕人”衝勁猛，但勝在“穩紮穩打”。今年，上玄武板塊全面開啟低密住區時代，産品進一步更新換代。上周，板塊純新盤富園·棲望府對外公開了建面約116㎡戶型樣板間，收穫好評如潮。

（效果圖）

約9-11層低密純洋房住區（無底商）、高達約85%得房率、大尺度空間感、無底躍等“硬體”配置，讓參觀客戶直呼“想來一套”。

不僅如此，富園·棲望府含包放風約3.8萬/㎡、首付3成起，入手門檻較周邊板塊待上市純新盤更低。比如，燕子磯放風3.8萬/㎡、首付預計6成；新玄武毛坯限價就高達4.3555萬/㎡。

據悉，該純新盤最快本月開盤，有想要“穩”一手的改善可要抓緊去售樓處看看了。項目臨時接待處現設在邁化路375號，金盛百貨B座一樓。

01

富園集團精準“入局”，得房率85%

約109-143㎡戶型“擁抱”主城改善

雖然去年才首進南京，但是富園集團對不同板塊的産品定位有著精準的把握。

不論是上玄武還是江北中央商務區，富園集團都力爭在首發作品就打造區域洋房標桿，打出口碑。而且主打産品建面都在約100㎡+，顯然富園集團前期做過不少功課。

事實上，近5年來建面約100-140㎡中大戶型新房成交量漲幅非常快，2021年的成交面積更是突破了約495萬方，全年第一，“大室”所趨愈發受市場青睞（數據來源：克而瑞南京）。

（數據來源：克而瑞南京）

經過前兩年的“發育”過渡，市場已然接受了上玄武板塊的改善定位。從去年11月份有純新盤首開洋房當日售罄，就可見一斑。所以此次富園·棲望府直接將起步門檻提至建面約109㎡，並不是無的放矢，而是有著卓越的眼界。

同板塊內有著近20年深耕南京經驗的高科，能如此考量一點不意外。但是首進南京的富園集團能做到這一點，頗為令人驚訝。

據悉，富園·棲望府主打建面約109-143㎡戶型，得房率高達85%。相較于同期市場高層普遍73-75%得房率，單就起步建面約109㎡而言，使用面積就多出了10㎡，幾乎是一間次臥的大小，所以洋房的高得房率備受買房人青睞。

（戶型圖）

而且産品設計上也不含糊。目前已公開建面約116㎡戶型樣板間，三房兩廳兩衛，佈局方正、大陽臺、空間利用率高、主臥帶衛等設計都符合市場對於“好房”認定的標準（標準來源：貝殼研究院）。

（戶型圖）

入戶前，雙開門電梯（部分樓棟）+獨立入戶門廳（部分戶型），以及鋼木複合門+松下四合一智慧門鎖的配置，私密性與安全性凸顯（具體交付標準以合同為準）。

（樣板間實景圖 項目授權供圖）

廚房、餐廳、客廳、陽臺處於水準直線，公共空間融為一體，動線形成洄遊，而且各功能區也相對獨立，在充分滿足社交、聚會需求的同時，讓陪伴感更強。

（樣板間實景圖 項目授權供圖）

（樣板間實景圖 項目授權供圖）

其中L型廚房開間達到約3.7米，搭配大開面窗戶，視線亮堂、瞰景視野開闊；配置博世的燃氣灶+油煙機+洗碗機、弗蘭卡水槽龍頭等，品牌能跟新玄武、河西等部分純改善盤媲美（具體交付標準以合同為準）。

（樣板間實景圖 項目授權供圖）

（樣板間實景圖 項目授權供圖）

大客廳搭配背景墻，空間不跼踀；與陽臺相連的全玻璃移門，透光效果好（具體交付標準以合同為準）。

（樣板間實景圖 項目授權供圖）

南向通長大陽臺，封閉交付，開間約6.7米，連通客廳與次臥；而且電動晾衣架、陽臺櫃都是升級裝修包的交付標準（具體交付標準以合同為準）。

（樣板間實景圖 項目授權供圖）

能放的下洗衣機與綠植的陽臺、能開party的大客廳是青年客群理想的“白月光”。

與陽臺相連的南向書房，面積超14㎡，空間感和尺度感效果拉滿，作為辦公區綽綽有餘，即便是作為臥室也能放得下主臥的大床。

（樣板間實景圖 項目授權供圖）

主臥帶獨立衛浴+瞰景飄窗，私密性與尊享感更好，讓生活與美景相伴。動靜分離，同層排水等設計，盡可能營造“零噪音的臥室”的體驗。

（樣板間實景圖 項目授權供圖）

兩衛設計，改善家庭標配，乾濕分離。其中公衛為三段式分隔，可允許2-3人同時使用。

（樣板間實景圖 項目授權供圖）

戶型最大做到了建面約143㎡，四房兩廳兩衛。入戶玄關設計，方便生活收納；大開間短進深設計，四開間朝南，面寬達到約14.5米；餐客廳一體化，減少了走廊的使用面積。

（戶型圖）

近7米的南向通長陽臺，飼弄花草的同時，也能解鎖私人健身房、貓爬架、狗窩等“玩法”。

主臥套房設計，面寬約3.9米，帶步入式衣帽間和獨立衛浴；而且書房面寬也做到了約3.6米，帶瞰景飄窗，採光效果好。

建面約125㎡戶型，與建面約143㎡佈局近似，給了不同實力家庭更豐富的選擇。南向面寬約13.3米、開間約3.6米主臥等空間尺寸，居住舒適度不弱。

（戶型圖）

此外，升級裝修包括曼瑞德新風、日立中央空調、博世地暖三大件，“硬體”方面採用弗蘭卡、杜拉維特、科勒、摩恩等大品牌，知名度和社會公眾指名購買率在國際上都是靠前的大牌，生活質感凸顯（具體交付標準以合同為準）。

從居有房到居好房，人們愈發看重居住空間在精神層面的滿足，佈局追求合理、裝修佈置追求審美，感受上向精緻靠攏。

02

低密洋房，容積率1.7

打造主城中的花園界

根據土地出讓限制，上玄武板塊今年將全面掀起了低密住宅的新風潮。

富園·棲望府容積率低至1.7，這是什麼概念？

過去5年間的南京土拍，宅地容積率不超過2.0的地塊，僅佔到約2%。

業內有個説法，容積率每降低0.1，綠地率將會增加1%，社區內將會增加10棵樹。低密，就意味著更寬樓間距、更低的人口居住密度、更高的綠地面積等等。

尤其是疫情下，更低的人口居住密度，就意味著更少的人群接觸，交叉感染幾率大大降低，更安全健康。從物業角度來説，也更便於防疫管控，保證安全。

（效果圖）

建築退讓自然，富園·棲望府通過打造歸心入境、沁氧花園、浮光森林等光影主題情景，營造了社交圈、親子圈、運動圈、集市圈和私享圈五大社區生活模組，包括水景、光影景墻、林下空間、浮光樹群、景觀廊架、靜謐林道、環形跑道、健身墻等景觀節點，讓親子時間、日常交際與生活在此交融。

（景觀效果圖）

約9-11層純洋房規劃，對稱佈局，搭配高窗墻比，生活不離陽光與美景。

而且尤為難得的是，富園·棲望府洋房無頂底躍房源設計。

（效果圖）

即便是河西、南部新城等高端市場也難免有打造底躍來平衡價差，項目含包放風約3.8萬/㎡，一層一價，也能較為準確估算出入手成本，無噱頭。

另外，在內部配置上，富園·棲望府也相當注重歸家儀式感和全齡段互動體驗，設置有酒店式歸家系統、雙入戶裝修大堂和車庫。

（效果圖）

除了對室內居住品質要求趨高，綠化園林設計、休閒配套等都成為了樓盤品質的加分項，在住房消費決策中的影響權重有升高之勢。

03

玄武湖境、幕燕濱江

地鐵、商場等全方位資源匯聚

主城，不可複製土地資源，塑造了其寸土寸金的代名詞。

不同於新城規劃落地需要時間的壁壘，城北這員“老將”早已在歲月中積累了足夠繁華的“排場”，地鐵有、學校有、商場有、三甲醫院有、煙火氣有……很多老南京人、外地人喜歡老城，是因為它會用“柔情”包裹為生活而焦慮的人們。

地鐵1號線的底站，3站南京站，5站玄武湖，6站鼓樓，8站新街口，年後還要通到燕子磯。

小區門口幾分鐘一趟的公交車，隨處可見的共用單車，出門説走就走。未來1-2年左右，上玄武還有地鐵6號線（在建）、地鐵7號線（在建）穿行而過，連通城南、城東等區域；其中富園·棲望府靠近地鐵6號線的營苑南路站（在建）。

（區位圖）

早上的石景山、十字杉林等公園，多的是周圍幾公里過來晨練、打拳的老頭老太。紫金山、小紅山、幕府山、玄武湖、長江等城市山水資源環伺，生態宜居。

到點送孩子上學，距離與師資力量都不用操心，周邊分佈有邁皋橋中心小學、華電中學（公辦）、二十九中分校、大地雙語幼兒園、青秀城小學、曉莊小學、南外仙林分校等學校資源。

送完孩子，或是晚上下班，買菜做飯也不愁。盒馬X會員店、和燕路集貿市場、奮鬥菜市場等等，家門口可能就有便宜又新鮮的蔬菜。

一家人想要消費下，近的有萬谷慧、招商花園城、曉莊國際廣場、彩虹廣場等已運營的商場；遠的有萬象商業（在建）、寶龍城（在建）、星河coco park（在建）等大型綜合體輻射，將會在2024年左右落成。

特別是附近2公里就有多家三甲醫院，有省中醫結合醫院、南京新頤和康復醫院、南醫大二附院邁皋橋院區等，但凡有個頭疼腦熱也絲毫不用煩惱。

改善進階，是朝著“既要”、“也要”的多維指標靠攏的，豐富的配套不可或缺。

04

穩健發展 首進南京

做有社會責任感的企業

上玄武板塊被市場青睞就在於其“穩”，富園集團在當前大環境中也難得的“穩”。

二十餘年，富園集團先後佈局宿遷、連雲港、淮安、鹽城，與城市共建，在部分城市甚至幾乎包攬了城區一半的住宅項目。

2021年，富園集團首進江蘇省會——南京，連拿兩幅宅地，也是富園集團厚積薄發的結果，尤其凸顯了富園集團作為中國房地産200強毋庸置疑的實力。在當前快節奏、高週轉的房地産大環境下，富園集團更加深知發展穩健才能走得長遠，這實屬不易。

近2年來，“有負債”的房企暴雷的不在少數，現下3月還不上債的也大有企業在。這不僅給房企自身安裝了不定時炸彈，也是對社會不負責任的表現，給買房人留下了隱患，市場若有強烈變化，拿房都會成問題。

富園集團目前自有資金累計投資約1500億元，市場累計開發面積超2000萬方，這放在千億房企中可能不算高，但如果加上“無負債”這個前提條件，就頗為難得了。而且富園集團具有房地産開發一級資質、建築施工總承包一級資質，從拿地到工程、到園林景觀、到行銷、再到物業，全部自己承擔。

也就是説，在項目運營上，管理會更垂直，品質更有保證，産品呈現也將更具一致性。即便後期追責，幾乎不會有“踢皮球”的情況。

當市場充滿不確定因素時，“穩”一手不會錯。

選擇主城落子，享受完善配套，不會輸。

據悉，富園·棲望府預計近期首開，樣板間已公開，而且工程進度在穩步推進，預計明年年底一次性交付！

這局“穩了”！

地址：南京市棲霞區邁化路375號金盛百貨B座1樓（棲望府臨時接待處）