2022年以來，在房地産市場整體處於深度調整階段的當下，宏觀政策、調控政策環境改善空間進一步打開，部分熱點城市市場出現企穩跡象，近期樓市正在發生一些積極變化。

變化一：樓市因城施策主線下，政策力度繼續加大

根據中指監測，截至4月24日，全國已有近90城(不含網傳城市)出臺房地産優惠政策百餘條，主要涉及優化限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、降低限售年限、為房企提供資金支援等方面。

4月以來，各地優化房地産調控政策整體呈現三大特點：

一是政策落地節奏加快。截至4月24日，50余城(城市與一季度有重復)出臺房地産相關政策超70條，明顯高於前三個月。

二是政策優化調整力度加大，不斷向限購、限貸、限售等方向延伸。3月1日鄭州優化限購、限貸等政策，並重啟貨幣化安置後，4月以來，多地跟進調整相關政策，截至4月24日，已有超30城的政策涉及限購、限貸、限售、限價等內容，而以往各地政策更多聚焦在發放購房補貼、調整公積金貸款政策等方面。

三是城市向熱點一二線城市擴圍。4月，上海、蘇州、南京、寧波等城市或降低購房門檻，或降低限售年限，熱點一二線城市調控政策優化，向市場釋放了積極信號。

4月18日，央行釋放個人住房商業貸款政策利好，提出“因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求”。

我們預計，接下來將有更多城市下調商貸首付比例和房貸利率，優化“認房認貸”標準，多數城市的首套房貸利率有望降至基準線4.6%，二套降至5.2%。

變化二：置業需求仍在，計劃半年內購房的人群佔比持續提升

2022年以來，房地産市場整體低溫運作，根據中指調查數據，2月購房者置業意願有所回升，3月受部分地區疫情反覆影響，置業意願出現小幅下滑，市場觀望情緒依然較高，置業意願處於底部波動狀態。其中一線及長三角城市群購房意願相對較強。

從置業計劃上看，2022年以來，購房者置業計劃逐步提前，2月計劃半年內購房佔比提升至19%，3月繼續增加至21%；而計劃1年以上時間購房佔比呈現持續下滑態勢，由此可見，購房置業需求並未消失，隨著信貸環境和調控政策持續改善下，購房者預期和置業信心有望逐漸企穩，這部分需求有望逐步釋放。

另外，從房價預期上看，2022年以來，受訪者房價下跌預期呈現波動下滑態勢，房價穩定預期逐步增強，2月受訪者預期房價穩定佔比為48%，環比提升5個百分點，3月佔比繼續增加至54%，房價預期呈現企穩態勢，房價逐漸企穩有利於市場情緒修復。

變化三：整體市場波動調整，預期仍弱，城市分化是必然，個別城市市場有所修復

根據中指數據，2022年2月底、3月底，重點60城商品住宅周度成交規模出現兩次企穩跡象，但受多地疫情反覆、政策力度不及預期等因素影響，市場企穩態勢未能延續，購房者置業情緒未得到實質性改善。同時，因疫情反覆，部分地區經濟承壓，居民收入預期轉弱，拖累了購房需求釋放。

分化會是未來樓市主旋律。當前，部分地區雖放鬆了限制性政策，但短期市場效果有限，與此同時，個別熱點城市市場情緒有所修復，新房、二手房成交規模整體呈回升態勢，房價穩中有漲。

如北京，3月以來，北京新建商品住宅周度成交面積、二手住宅周度成交套數整體均呈現上行態勢，其中新房成交面積逐漸接近2021年同期水準；二手住宅3月成交超1.6萬套，為2021年下半年以來月度最高值。

根據中國房地産指數系統百城價格指數，2022年以來，北京的新建住宅價格整體表現平穩，二手住宅價格環比漲幅略有擴大，3月二手住宅價格環比上漲0.62%，為近半年最高水準。

除北京之外，杭州、合肥、蘇州等城市均出現一定企穩跡象，但當前部分城市仍面臨較大疫情防控壓力，市場恢復節奏或被打亂。

變化四：重點城市新開盤項目去化略有改善，優質項目受青睞

根據中指重點監測的9個城市新開盤數據，3月以來，周度新開盤項目去化率整體呈現波動上行態勢，4月11日—17日，開盤去化率接近50%，較上周提升6個百分點。其中，杭州、成都項目平均去化率超60%，有優質的項目去化率能達到90%以上。

我們認為，短期內制約房地産市場恢復的主要因素有以下幾方面：

一是在多地疫情反覆、防控舉措嚴格影響下，購房需求釋放受阻，疫情反覆地區的市場恢復節奏存在較大不確定性。

二是中央表態後，各地因城施策空間已經打開，但具體政策落實或仍需時間。三是當前企業推盤意願不足，部分熱點城市新增供應不及預期，導致購房需

求釋放動力偏弱，這部分城市需求釋放與供給端改善密切相關。

總之，市場的購房需求並未消失，但短期內，需求端觀望情緒較重。預計隨著政策逐漸落地，購房者預期和置業信心有望逐漸企穩，而市場恢復節奏仍有賴於疫情有效防控、各地政策的執行力度等。

在此背景下，熱點一二線城市市場有望率先啟動恢復行情，房企應加大對城市市場週期及政策變化研究力度，加強競品監控，制定差異化行銷策略，從而把握市場機會。