2022年3月25日，天津市規劃和自然資源局掛牌公告了2022年度首批次集中供地資訊。公告顯示，首批集中供地共30宗集體出讓地塊，出讓面積約205.09萬㎡，總建築面積約336.31萬㎡，起始價269億元。地塊掛牌時間均自2022年4月15日到4月25日。

首輪供地資訊公佈

天津市首批供地的30宗土地，從區域分佈上來説，河北、河西、東麗各1宗，津南區佔8宗，是涉及地塊最多的區域，西青區4宗、北辰區4宗、武清區7宗、濱海新區3宗；另外1宗商服用地屬於西青區。

（土地資訊來源於天津市規劃和自然資源局官網）

本次供地總價最高的地塊是位於河西區體育學校舊址的體北地塊，津西環（挂）2022-006號地塊，起始總價61.81億元，土地面積10.49萬㎡，規劃建築面積26.47萬㎡，最高限價71億元，樓面價約2.2萬/㎡，也是此批次中單價最高地塊。

（地塊大致位置）

該地塊所處的體院北板塊，周邊設施全面，交通便捷，城市界面完整，地塊附近的體院東側地塊在2020年由魯能競得，起始樓面價約為2.4萬/㎡，相比之下，今年的均價降了約10%，現在體北魯能公館項目已處於在售狀態，小高洋房均價大約在5萬/㎡-5.5萬/㎡。    同是市區的津北志（挂）2022-001號地塊，位於河北區志成路與育嬰路交口西北側，南口路板塊南側，起始總價22.4億元，土地面積約6.4萬㎡，起始樓面價約1.4萬/㎡。

去年中海摘得該地塊北部的609地塊，即現在的中海十里觀瀾項目，樓面價約為1.8萬/㎡，目前在售的高層洋房均價約為2.9萬/㎡-3萬/㎡。

 （地塊大致位置）

環城四區以津南和西青為主。津南的國展西板塊本次釋出了5個地塊，均分佈于地鐵1號線洪泥河站北側。五宗地塊起始總價約為21.5億，起始樓面價約在7500-8500元/㎡左右。此前該板塊出讓的幾宗地，起始樓面價約為9000-10000元/㎡左右，相比之下，地價降了20%！

隨著新盤的接連入市，國展西板塊的競爭也在不斷加劇，本次出讓的5宗地塊與之前相比價格更低，新地塊開發之後，板塊內的競爭將進一步加劇。

（地塊大致位置）

位於西青區碧欣路以東的津西青楚(挂)2021-044號地塊、保澤西道與香怡道交口東南側的津西青保（挂）2022-003號地塊，均位於水西板塊內。起始總價分別為8.22億、6.75億，起始樓面價分別為約1.5萬/㎡、約1.7萬/㎡。

臨近水西公園的津西青保（挂）2022-003號地塊，附近是被綠城去年競得的商業和住宅地塊，目前，片區內此前的出讓地塊均由綠城開發，不知此次哪幾家房企會出手。

（地塊大致位置）

遠郊五區以武清為主力，本次擬出讓7宗地塊。其中有3宗地塊位於武清商務區板塊，津武（挂）2022-001號、津武（挂）2021-025號、26號地，一宗在雍和道南側，兩宗在生物谷片區新成路東側和新安路東側。

近年來，武清商務區的新盤供應量比較大，目前中建國賢府已開盤，中建時代公園預計4月底首開、保利朗閱即將入市......在今年地價降低的前提下，不知道是否還會有房企加入這場競爭。

 （地塊大致位置）

首輪供地 地價適當下降

2022年2月天津市財政局公佈了《天津市2021年預算執行情況和2022年預算草案》，文件顯示，2022年天津市國有土地使用權出讓收入預算為1564.8億。2021年的國有土地出讓收入是1086.9億，今年的預算收入相較去年完成的金額增加了44%。

首輪集中出讓地塊的29宗涉宅用地的起始價約263.3億元，全部設有最高限價，整體溢價率不高於15%。按照今年預算總收入的1564.8億來看，在全年3次的集中供地中，首輪供地帶來的最高財政收入不足總預算的20%，與總體數額的1/3有相當一段距離。

再者，綜合地塊資訊來看，首輪供地的價格相對於往年，明顯讓利於房企。

眾所週知，土地是房地産開發的先決條件，地價的高低在一定程度上決定了房價的走勢。住建部多次提出“穩地價、穩房價、穩預期”，“三穩”在某種邏輯上也是因果關係，地價穩了房價才能穩，房價穩了百姓的心裏才會穩，由此才可促成穩樓市、穩經濟的目的。今年首輪供地起始價略低，也可能是房地産後續發展的一個小小映射。以地價的調整來提高房企和購房者的興趣，其最終目的還是以市場調節來穩樓市。

地價的高低在某種程度上決定了房企拿地的信心。近來，中央包括地方政府接連不斷的利好政策，給了多數尚在觀望狀態的房企和購房者一劑定心丸，在一定程度上改善了市場預期，房企對樓市的平穩發展有了更多的期待，下游需求端的預期也變得更為樂觀。

對比前兩年的土地出讓任務和完成狀態，2022年的房地産收入，依然任重而道遠。

2020年土地收入預算1783.21億，實際完成了約861億，僅達到了任務預算的48.3%，不足一半；2021年全市土地收入預算1496.3億元，實際完成了約1086.9億元，完成率72.6%。

在前兩年土地出讓任務財政任務均未完成的情況下，2022年的1564.8億元，算是一個大任務。在政策的加持下，天津樓市能否力挽狂瀾，在良性發展中圓滿完成任務目標，值得我們期待一下。

（數據來源於天津市財政局官網）

首輪供地只是“前菜”

上周，各個集中供地的城市接連推出2022年首批供應地塊。據不完全統計，截至3月底，22個集中供地城市中，超半數城市已公佈今年首輪出讓地塊，各地在以優質地塊吸引房企的同時，競拍門檻也在下降，比如降低保證金比例、延長付款週期、下調底價等，為保證合理利潤、提高企業的拿地積極性，這些措施或許將進一步被其他城市所採用。

目前來看，在各地樓市政策接連鬆動的影響之下，天津應該也會有相應的政策來支援房地産市場的回暖。

但是照目前的情形來看，市場具體會有怎樣的調整還未可知，首輪供地更像是一種試探性的行為，雖然土地出讓規則沒有明顯變化，但是地價上卻與往年有一定的差距，供應面積也僅為去年的一半左右。

從這個層面來看的話，今年天津的首輪供地也許只是上個“前菜”，更大的看點還在後面。畢竟1564.8億的任務，首輪就算全部順利高價出讓，才堪堪達到任務量的20%。

在去年同期供應量的58宗地塊中，成交地塊為45宗。據統計，在成交的45宗地塊中，70%左右的項目已處於待售或者開盤狀態。

雖然在政策的加持下市場的流動性已經有所改善，但整體改善幅度畢竟有限，房地産的壓力仍然會比較大。

 （2021年天津首輪供地部分項目入市情況統計 中國網地産整理）

在今年的房地産市場中如何做到，既要體現出政策鬆動的吸引力，又要恢復市場的流動性，使土地市場達到比去年更高的熱度？在今後的規則上市場會有怎樣的改進？2022年房地産市場能否保持良好的發展勢頭？都值得我們時刻關注。