超10城購房首付比下降,釋放出什麼信號?

來源:新京報 2022-03-03 09:33:50

部分城市的樓市政策邊際寬鬆正在不斷發生。3月1日晚間,鄭州市發佈房地産新政,其中明確指出,對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。這就意味著,這部分改善人群的首付比例相比之前大幅下降。

據不完全統計,截至目前,2022年已經有超過10個城市出現購房首付比例下降的現象:溫州市、南通市、佛山市、重慶市、贛州市、菏澤市等地區部分銀行下調首套房首付比例,福州市、晉中市、南寧市、北海市下調公積金購房首付比例。

業內人士指出,在一城一策、精準調控指導下,首付比例降低有望在部分城市繼續跟進,從而起到釋放需求、提振房地産市場的作用。

溫州、南通、佛山等地部分銀行下調首套房首付比

虎年春節之後,房地産政策暖風頻頻,但是真正有明顯鬆綁且影響較大的則是購房首付比的下調。最新的消息顯示,溫州、南通部分銀行也加入到下調購房首付比例的大軍中來。

溫州的房産仲介人士表示,部分銀行首套房首付比可以做到20%。南通的房産仲介告訴記者,部分銀行首付可以做到兩成,諸如“四大行”,但前提條件必須是首套房首次貸款,“20%的首付是最近才開始實施的。”

在溫州、南通之前,佛山的非限購區域以及贛州、菏澤等城市已經出現了首付下調的情況。

據悉,佛山的非限購區域包括南海區(包含丹灶、羅村、西樵、九江以及獅山)、順德區(容桂、勒流、倫教、龍江、杏壇以及均安)、三水區、高明區。

一位來自佛山市三水區的房産仲介告訴記者,佛山的限購區域,要求還是很嚴格的,但是非限購區域有的樓盤能夠做到20%的首付,諸如建行、農行等,有的樓盤則不能。“剛賣了一套房子,首付比例就是20%,走的南海農商銀行,另外四大行也能做到20%。”另一位來自三水區的房産仲介向記者透露,“過年那會有一些銀行放開了,能做到20%,現在是陸續增多了一些銀行。”

工商銀行佛山某支行的信貸客戶經理表示,符合條件的購房者能夠做到20%的首付,諸如“本地戶籍+本地社保”。招商銀行佛山某支行的客戶經理同樣表示,非限購區有的樓盤能做到20%的首付,但其稱這不是最近的事情,以前都存在,優質客戶能夠做到20%的首付。

江西贛州市的房産仲介表示,去年有一段時間沒有了20%的首付,都是30%,現在又可以做到20%;但是也分銀行,比如建行可以做到,但也有的銀行要30%。而包括當地中國銀行、建行以及贛州銀行的工作人員都表示,可以做到20%的首付。

可以看出,這些城市降首付的特點是,多為非限購區域,大多針對剛需人群,多以商業銀行為主導,這符合2016年央行對非“限購”城市的房貸政策要求。2016年,央行發佈《關於調整個人住房貸款政策有關問題的通知》,在不實施“限購”措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點。

晉中、南寧、福州等地公積金貸款首付比下調

除了商業銀行下調購房首付比外,今年多個城市也出臺公積金新政,調整貸款政策,包括下調首付比例,這其中有三四線城市,也有二線城市。

2月25日,山西省晉中市發佈關於調整住房公積金個人住房貸款政策的通知(試行),其中明確,家庭購買第二套改善性住房需申請住房公積金貸款的,首付比例下調為不低於購房總價的20%。

2月18日,廣西南寧市發佈《南寧住房公積金個人住房貸款管理實施細則》等三份文件,于3月1日起執行。其中,文件將第二套房的公積金貸款首付款比例降低到住房價值的30%,而此前該比例最低為40%。

此外,福州市規定,自2月1日起,在全市行政區域範圍內購房的職工家庭,第二次申請純住房公積金貸款的,首付款比例調整為40%,而其此前是50%。

更早一些時候,今年1月份,自貢市和北海市率先出臺公積金新政調整貸款政策。1月12日,廣西北海市住房公積金管理中心發佈《關於調整住房公積金貸款政策的通知》,明確購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的,最低首付款比例由60%下調至40%。1月18日,四川自貢市明確,既無住房公積金貸款記錄又無尚未完清的住房商業貸款,按首套房貸款政策執行;有一筆已結清的住房公積金貸款記錄或一筆尚未完清的住房商業貸款,按二套房貸款政策執行。

影響:降首付有利於刺激購房需求

在多地降首付背後,是去年以來樓市的整體下行,尤其是三四線城市,購房需求減弱、銷售持續下滑,疊加其他因素,進而影響房企現金流、土地出讓金等。

以出現首付下調情況的菏澤為例,58安居客房産研究院分院院長張波分析稱,該城市2018年土地成交金額達240億元,而後續則逐年下行,2021年僅67億元。由於2018年土地供應量過大,後續幾年房屋供給量開始井噴,房企的去化壓力不斷增大,如果不“救市”,後續的土地市場將會持續萎縮。

在業內人士看來,此次降首付,是“因城施策”基調下的合理放鬆,通過降低首付比例,在某種程度上能夠釋放部分合理的住房需求,增強市場預期。值得關注的是,其對於房地産市場的影響會有多大呢?

中原地産首席分析師張大偉表示,從全國來看,當下寬鬆政策中房貸利率、首付成數的降低,將明顯降低購房者入市門檻,對於樓市的影響非常大,有望助力樓市在最近走出最低谷,市場逐漸恢復成為新趨勢。

中指研究院指數事業部分析師孟新增認為,據中指數據監測,自2022年以來,全國已有超40個城市從降首付比例、加大引才力度、發放購房補貼、提高公積金貸款額度等方面放鬆房地産調控政策,需求端政策調整力度加大,有利於緩和市場情緒,促進合理住房需求釋放;預計3月份成交規模環比會有所上升,但基於去年同期高基數下,成交規模同比大概率仍為下降趨勢。值得注意的是,熱點一二線城市市場恢復節奏或相對較快。

業內預計部分城市有望逐步跟進“政策放鬆”

不過,張大偉指出,從市場角度來看,剛需人群對利率更敏感,而改善型購房者才對杠桿更敏感。由此,市場當下更關注首套房資格認定標準,以及針對改善需求的貸款政策變化。

那麼,政策鬆動空間又有多大?未來會有更多城市加入嗎?在業內人士看來,在一城一策、精準調控指導下,首付比例降低有望在部分城市繼續跟進,從而起到釋放需求、提振房地産市場的作用。東北證券研報分析稱,在“良性迴圈”和“穩增長”背景下,預計更多城市或將逐步跟進政策放鬆。

“從趨勢看,預計3月開始更多的一二線城市也有可能出臺穩定樓市的全面性政策,政策寬鬆趨勢明顯。”張大偉如是説。

需要指出的,政策寬鬆的前提是“房住不炒”,穩定是主基調。2月24日,國務院新聞辦公室就推動住房和城鄉建設高品質發展舉行新聞發佈會。住房和城鄉建設部部長王蒙徽表示,保持調控政策的連續性和穩定性,增強調控政策的精準性協調性。

在當下政策適度寬鬆的大背景下,強調上述“四性”,為今年房地産市場調控指明方向。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,房地産調控政策在保障剛需、滿足合理改善性需求的同時,也會更加注重與防止投資炒房行為之間的平衡,防止相對寬鬆的環境下出現大幅加杠桿的行為。

(責任編輯:楊帆)
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