年前的降準降息，以及一系列宏觀政策的積極變化，給了樓市一劑強心針，年後的市場小陽春也確實可期。

一來，1月份南京新房成交實現了三連漲；而且近期買房人看房的熱情被點燃。據不完全統計，成交量較多都是主城樓盤，總價集中在約350-500萬區間（數據綜合自：365淘房、樂居南京）。

二來，最近南京主流銀行房貸利率大多降至約5.9%及以下，最低可至5.45%；同時下款時間明顯加快，最快可能1個月就能下款。對於買房人，這是清晰的利好，聰明人已經在尋找主城優質項目了。

（南京主流銀行房貸利率）

來自貝殼研究院的“好房標準”調研結果顯示，交通、教育、區位成為好盤標準的三大主要要素。顯然，在已開發成熟的主城板塊做出選擇要更容易。

比如，已經拉開城市更新大幕的鼓樓幕府創新區。

待城市界面升級後，未來可期。目前片區內的鼓悅蘭園剩餘少量戶型建築面積約110-131㎡高層房源，以及少量172-242㎡躍層産品在售，裝修均價約4.2-4.3萬/㎡。

01

地鐵、學校環伺，鼓樓打造長三角一體化發展的門戶區

以往年輕人以“空間換時間”的被動置業需求，正發生著深刻變化。

隨著新生代客群漸已成為購房主力，首付已不再是最大的痛點，家庭一般會給予支援。因此不論是首置還是改善客群，都在朝著“既要”、“也要”的多維指標靠攏。

據貝殼研究院調研顯示，在交通、教育、醫療、區位、生活配套等八大主要影響因子中，交通條件、教育資源和區位情況成為影響買房前三的主要因素。

便利的交通可有效提高出行效率，縮短出行時長，尤為被買房人看重。幕府創新區已經有地鐵1、3號線運營，5、7號線正在建設中，未來構成“三橫一縱”的地鐵網路。據悉，鼓悅蘭園與1號線紅山動物園站直線距離不到1公里，與3號線小市站直線距離約1.1公里（數據來源：搜狐地圖）。

片區內中央北路、幕府東路等主要交通道路，可直達新街口、玄武湖等城市景點。此外，和燕路過江通道主體工程將在年內完成（資訊來源：南京發佈），屆時無縫銜接江北。

（區位圖）

區位優劣，則是地段潛力高低的直接體現。鼓樓的土地開發已超95%，僅剩不到5%的可開發用地。幕府創新區作為鼓樓目前規模最大的整體更新改造片區，未來被打造成“長三角一體化發展的門戶區”。

（幕府創新區效果圖）

在南京鼓樓區“十四五”規劃中，計劃投資的重大項目超過40個，投資規模超過400億元。此前南京市規劃和自然資源局相繼發佈各區國土空間規劃近期實施方案中，鼓樓區此次重點項目共50個，區域內新增用地主要就在幕府創新區。

（資訊來源於南京市規劃和自然資源局）

去年5月，鼓樓區一下子拿出12幅地招商，總面積34.61公頃，其中幕府創新區佔到四分之三，有9幅之多。

當年9月，幕府創新區G70地塊更是經過29輪激烈報價，最終被葛洲壩地産以總價約31.6億拿下，該板塊的火熱程度顯露無疑。而且從片區毛坯銷售限價已至40500元/㎡來看，比江北核心區（38000元/㎡）、燕子磯（32000元/㎡）等板塊都要高，足見區政府對於幕府創新區預期的認可與看好。

（G70地塊區位圖）

2020年，劉軍曾表示：“幕府創新區匯聚區位、資源、生態、空間四大優勢……是鼓樓乃至南京具有增長性和爆發力的板塊。”

02

超17萬方綜合體一街之隔，三山環抱、玄武湖在側

除了交通、教育、區位三大主要因子外，生活配套、小區規劃、戶型設計對買房人的重要性也相對較高。

以鼓悅蘭園為圓心，半徑約3公里範圍內，葛洲壩招商上鼓中心（在建）、香格里拉酒店、金茂覽秀城、華貿中心（在建）、金陵玖園·濱湖道（在建）等商業環伺。尤其是購物中心或百貨商場的重要程度，要遠高於其他生活配套設施。

（區位圖）

其中，鼓悅蘭園與總體量超17萬方的葛洲壩招商·上鼓中心（在建）僅一街之隔，涵蓋商業MALL、5A寫字樓、精品商業等；同時1號線6站可達新街口，中央商場、德基廣場、南京新百等醇熟商業隨時可享。

（效果圖）

幕府創新區北側靠近長江、長江觀音景區，鼓悅蘭園周邊幕府山、小紅山、紫金山三山環抱，約500公頃玄武湖漫步即達，紅山森林動物園等景區也在附近。此外，片區內還分佈著鼓樓醫院、東南大學附屬中大醫院、江蘇省腫瘤醫院等，為周邊市民健康保駕護航。

方便的購物環境、難得自然資源等都是品質生活不可或缺的重要一環，成為置業時優先考慮的因素。

03

鼓樓改善低密精品，攜手葛洲壩物業

除了外部配套設施之外，小區內部的規劃是否合理也是買房人要考慮的決定因素。根據調查顯示，綠化率、容積率和內部交通狀況等樓盤配套在買房影響中權重較高，排在前三。

作為葛洲壩地産深耕鼓樓區打造的蘭園係3.0大成之作，鼓悅蘭園從規劃之初就定位為高端改善精品，打造15-20F高層與7F洋房搭配的低密純住宅小區。更朗闊的樓間距、更高的景觀綠化率，業主擁有更自由自在的居住與活動空間。

（效果圖）

在景觀打造上，鼓悅蘭園特邀HZS滙張思聯袂打造城市美學之作，以自然山石的藝術臨摹，將“金陵十景”中的六景歸於一園。

同時，社區內也精心打造高顏值與實用性兼具的兒童活動遊樂區、關愛長者活動場地，讓家人不出小區，即可休閒玩樂。此外，小區還配備約400M有氧跑道，跑道設計中注重夜間燈光效果，讓業主隨時開啟慢跑時光。

（效果圖）

此外，鼓悅蘭園還會攜手葛洲壩物業，以24小時服務照顧業主的居家生活。其實，當下買房，開發商的選擇也非常重要。選對房企，能有效避免爛尾等危機。

央企葛洲壩地産從紫郡蘭園到鼓印蘭園、鼓悅蘭園，再到去年9月拿下的G70五佰村地塊，深耕幕府創新區，不斷地向新鼓樓板塊輸入高品質人居標準，硬核實力不難而喻。

04

改善進階之作，裝修大戶型一步到位

根據調研結果，買房人對居住要求從“有房”到“好房”，愈發看重居住空間在精神層面的滿足，佈局追求合理、佈置追求審美，感受上向精緻靠攏。

（效果圖）

據悉，鼓悅蘭園目前在售少量戶型建築面積約110-131㎡高層房源，以及少量172-242㎡躍層産品。

高層戶型格局方正，大開間朝南、南向觀景陽臺，十字軸線設計，餐客廳一體化設計，空間朗闊。

戶型圖

戶型圖

戶型圖

戶型圖

比如，建面約131㎡戶型南北通透，三開間朝南，全明多窗設計，保證室內的通風與採光；獨立玄關+建面約10㎡闊尺橫廳+約7m雙開間闊景陽臺，儀式感與居住舒適度拉滿。

樣板間實景 項目授權供圖

樣板間實景 項目授權供圖

躍層産品，分為上下兩層的結構。向上，闊綽開間，大採光面，南向瞰景大陽臺、主臥大套間，行坐立臥間，生活的寬度展露無遺；向下，收納愛好，玩具屋、茶室、影音室、瑜伽室、衣帽間等等，每個家庭成員都能找到專屬空間。

樣板間實景 項目授權供圖

樣板間實景 項目授權供圖

樣板間實景 項目授權供圖

另外，裝修包在高端住宅愈發常見，一旦出現業主自行裝修，後期居住品質將大受影響。反觀鼓悅蘭園無升級裝修包，一次性將品質做到位。

高標準裝修，包括中央空調、新風、地暖三大件，以及大牌電子門鎖，衛浴産品。同時，衛生間電熱毛巾架、廚房抽拉水龍頭、單盆洗池等人性化細節，也融入了生活的方方面面。

房住不炒的當下，未來樓市暴漲不再，買房已不在單一的追求價差，而是綜合“既要”、“也要”的多維指標來考量。鼓悅蘭園臻席遞減，售完收官，以前瞻眼光“落戶”城市未來發展趨勢，你還在觀望嗎？

— END —

鼓樓核芯紅盤建面約110-131㎡精品高層 建面約172-242㎡躍層，收官在即，錯過難有。