2021年，對房地産行業來説是風雲詭譎的一年，無論是拿地額、銷售額，還是行業融資，都出現了不同以往的變化。行業上半年與下半年市場表現大相徑庭，特別是四季度市場的大幅波動，不僅改變了行業表現，也將影響著2022年行業的發展走向。

2021年全年融資規模前松後緊，融資總額大幅下降

“前松後緊、高開低走”可以整體概括2021年房地産行業的融資情況。中指數據顯示，2021年1-12月，房地産行業共實現非銀類融資17652.2億元，同比下降26.3%，行業融資收緊態勢顯著。其中，信用債全年融資5490.3億元，海外債發行2682.9億元，信託融資5452.7億元，ABS融資4026.3億元。其中，信用債、信託成為房地産行業的主力融資渠道；除ABS外，其餘融資渠道同比均出現不同程度下滑，從而導致房企融資總規模出現大幅下降。

從同比增速來看，房地産行業的整體融資規模自3月起就顯現為負增長，其中在11月份達到谷底，同比下滑71.6%。房企的融資總額與融資增速，均在四季度內實現了觸底。受宏觀貨幣信貸環境相對穩健的影響，行業融資難度雖有上升，但融資成本卻出現小幅下降。

中指數據顯示，2021年1-12月，房地産行業平均融資利率為5.54%，同比下降了0.76個百分點。其中，信用債平均利率為4.31%，同比下降0.14個百分點；海外債平均利率為7.63%，同比下降0.80個百分點；信託平均利率為7.30%，同比下降0.29個百分點；ABS平均利率為3.95%，同比下降0.67個百分點。

12月份，央行的降準降息政策，再次釋放出信貸寬鬆信號。我們預計，未來房地産的資金成本有望進一步下降。

整體而言，2021年全年，行業圍繞“房地産金融審慎管理”的主線，同時利用“打補丁”與“修正”等策略不斷完善調控手段，形成了一個“既抑制房企過度借貸、又滿足房企合理融資需求”的政策體系。

2022年融資展望：審慎管理邊際調整，房企融資表現或兩極分化

2021年上半年，政策對行業融資收緊態勢成效顯著，但客觀上也造成了部分企業流動性過緊，産生了信用風險。中指數據統計，2021年發生違約風險事件的房企有12家。另有7家企業雖未發生實質性違約，但存在進入債務展期程式、或有商票到期拒付等潛在違約風險。理財産品違約、美元債違約、信託違約成為觸發違約的主要因素。對此，2021年下半年的政策做出了及時響應，以調整、修復、矯正為主，對房企融資進行彈性回調指導，多項政策釋放出融資邊際放鬆的積極信號。2021年年末，行業融資規模觸底回暖表明修復類政策已經起效。我們預計，2022年房地産融資政策仍將延續“保持收緊”和“邊際放鬆”的特徵，以期在壓縮行業杠桿水準的同時，滿足維持行業平穩發展的資金需求。

首先，從房地産金融政策來看，近期召開的中國人民銀行工作會議要求，2022年穩健的貨幣政策要靈活適度。穩妥實施好房地産金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地産業良性迴圈和健康發展。我們認為，2022年為體現“穩妥”要義，在房地産金融的審慎管理原則之下，針對行業金融信貸政策會有適當的邊際調整，更多體現在各地、各金融機構在執行房地産金融政策時，會考慮過渡期，不再層層加碼。

其次，從融資渠道來看，房企信用債受政策邊際利好的帶動，將繼續維持當前的回暖狀態；海外債市場仍需一段時間消化早前積累的風險，短期內無明顯增長動力；信託受政策制約、市場波動等因素影響，回彈空間同樣有限。

再次，從不同房企發展來看，融資表現將表現出兩極分化。隨著這一輪行業調整，一方面各房企風險化解能力、穩健經營能力得以展現；另一方面，在經歷了2021年部分房企的集中違約後，投資者風險厭惡情緒加重。因此，預計針對房企的市場資金流向將出現兩極分化情況：資金將更多地向財務穩健、信用等級較高的優質企業歸集，而中小型房企、經營激進企業的融資空間可能受到進一步壓縮。