近期，全國各地不少樓盤拋出了超低價“工抵房”，不僅在三四線城市，甚至在廣州、廈門、南京等一二線城市也出現了不少“工抵房”。而從開發企業類別來看，不僅是中小開發商，一些知名開發商旗下項目也出現了“工抵房”現象。

事實上，“工抵房”並非新生事物，之前也一直存在，但當下呈現“井噴”之勢引發了業界廣泛關注。問題在於，為何近期“工抵房”會頻頻出現？購房者在購買“工抵房”時，又需要有哪些注意事項？

低折扣的“工抵房”頻現市場

所謂“工抵房”，是開發商為保障後續工程開發建設，將一部分房源抵押給施工方或者供應商用以借款或欠款的房子。如果在未來開發商無力償還欠款時，施工方和供應商可以自行處理工抵房用於償還開發商所欠款項，其往往將這部分房子出售給購房者或公司員工。

近段時間，“工抵房”的身影頻頻出現在多個一、二線城市。據媒體報道，根據粗略統計，近期廣州推出“工抵房”的樓盤數量達到十余個，項目既有位於增城、南沙、從化的郊區地段，也有像荔灣這樣的主城區。價格方面，少則優惠數十萬元，多則上百萬元。而在廈門，今年10月海滄區某項目推出30套“工抵房”，單價2.5萬元/平方米起，而此前該項目售價約3.3萬元/平方米。

另據新京報記者了解，近期，位於南京龍潭的榮盛花語馨城也推出了部分“工抵房”，打出了5.5折的折扣。

實際上，“工抵房”並非近期才出現的現象，之前一直存在。只不過，前幾年開發商的房子較容易出售，開發商利潤率不錯，“工抵房”的現象較少。如今，房地産整體環境不好，房子不好出售，導致這一現象較為普遍。

“市場不好時，商品房抵工程款的現象就會更多。我們以前也出現過工抵房的情況。”一位房企業內人士如是説。

開發商資金問題導致“工抵房”現象增多

“相比之前，現在‘工抵房’現象更為普遍。”蘇州東興房地産開發有限公司行政部總監方亮告訴新京報記者，這主要是受大環境影響，房子不好賣，資金回籠、現金流出現問題，開發商沒錢付給施工單位，只能以房源進行抵押。

“小開發商由於開發樓盤少，沒法套用其他項目資金，所以出現‘工抵房’的概率較大，也更為普遍。預計接下來，三四線城市一些小開發商會出現更多‘工抵房’的情況。”方亮指出，對一些資金鏈緊張的小開發商而言，如果不採取“工抵房”的方式，工程款支付不及時，就會面臨施工單位起訴付工程款、不得不打官司的境地，進而可能導致開發商破産或資不抵債的情況。

與此同時，方亮指出，對一些規模較大的開發商而言，雖然各地佈局的項目較多，但由於項目不好賣，受現金流影響，目前也出現了“工抵房”的現象。

“之前我去參觀中西部一些房地産項目時發現‘工抵房’的現象一直存在，只不過在珠三角、長三角這些樓市狀況較好的地方‘工抵房’的情況會少一些。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，樓市火熱時，中西部一些項目中，也存在“工抵房”現象，因為對當地一些中小開發商而言，獲取不了太多資金支援，這些企業需要通過前期施工單位、材料商墊付，後期出售房子後再來還款。

李宇嘉介紹稱，一般情況下，工程款是一個季度結算一次，開發商跟總包結算一次，總包再跟班組結算一次，班組再跟建築工人結算一次，但現在由於樓市下滑，整個銷售節奏放緩，結算週期有所拉長，有的半年甚至一年都沒有結算工程款。因此，當下包括珠三角地區在內的開發商，資金鏈都極其緊張，市場環境從資金供給和資金需求兩端擠壓開發商的資金鏈，導致更大範圍內出現“工抵房”現象。

58安居客房産研究院分院院長張波還指出了一大現象，部分房企推出的産品本身並不一定是“工抵房”，而是普通在售商品房，為了回籠資金，要對價格進行調整，但又怕老業主形成很大的反彈情緒，這樣一來也會以“工抵房”的名義來進行銷售，這是一種變相的降價促銷行為。

業內：購買“工抵房”需注意防範風險

而對於施工建設方而言，拿到“工抵房”實屬無奈之舉。一房企高層人士告訴記者，開發商給施工方的大多是一些“雞肋”項目，比如位置較偏遠的文旅項目。除此之外，“工抵房"還涉及如何定價的問題，“總體而言，供應商也沒其他辦法，拿到房子總比拿到商票要好些。”

上海中原地産市場分析師盧文曦還表示，“工抵房”基本上會存在一些硬傷，或小區位置偏遠，或房子靠馬路，或樓層不是很好，開發商肯定會做一定的選擇，畢竟位置較好的房子，是可以賣出更高價格的。“這類房子不是市場主流，一個項目可能出不了幾套，也不是所有項目都會出現這種現象。”盧文曦如是稱。

新京報記者獲悉，市面上流通的“工抵房”可分為三種：真正的工抵房、問題工抵房和虛假工抵房。其中，問題工抵房是指暫未取得預售資格，或開發商已經無法正常辦理網簽登記手續的工抵房；虛假工抵房是本身並無真實房源或本身並非工抵房，比如銷售人員或仲介以工抵房名義從中賺取差價的虛假工抵房。

因此，于購房者而言，“工抵房”雖價格便宜，但購房者在辦理産權證的過程中，可能會存在很多不確定因素，甚至面臨相關法律糾紛。

方亮表示，地方性小房企對市場預判能力薄弱，資金實力較差，為了活下來，有些小房企會通過民間借貸來獲取資金，市場下行時，對這類小房企而言較為致命。預計接下來會有更多小房企出現破産、資不抵債或“跑路”現象，“一旦開發商出現資不抵債，面臨民間借貸之類訴訟糾紛，法院往往會將房産查封，那涉及的問題就很複雜。購房者購買這類問題工抵房，不受法律保護，可能會面臨相關損失。”方亮稱。

那麼，購房者在購買房屋尤其是“工抵房”時，有哪些注意事項呢？對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，對購房者來説，“工抵房”之所以受關注，在於價格便宜。不過，購房過程中，要看房源是否真實存在以及價格和付款方式；最關鍵的是，要看此類房源是否具有合法的銷售許可。盧文曦也表示，一些房屋會借“工抵房”的名義來宣傳，購房者購買這類房屋時需要關注價格是否真實以及産權的歸屬問題。

北京方利律師事務所律師賈瑞果指出，“工抵房”雖然價格較為便宜，但作為商品房的屬性不變，購買時更應該嚴格查看各項銷售手續。此外，由於“工抵房”的特性，購房者還應該看到抵債類的相關協議，明白其中的法律關係，比如由誰負責簽訂合同、向哪個賬戶付款以及責任由誰承擔等。“不管是什麼性質的房子，購買時保留好相關文件，對有關方面的承諾也要體現在紙質文件上。”賈瑞果稱。