70城房價解讀:新房二手房整體下行,三亞逆風領跑

來源:中新經緯 2021-11-16 09:15:17

中新經緯11月15日電 (薛宇飛 實習生 黃官才華)15日,國家統計局發佈了2021年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。相比于9月份,10月新房銷售價格環比下跌的城市數量大幅增加至52個,二手房價格環比下跌的有64個。從統計局當日公佈的另一組數據看,10月份全國商品房銷售面積約為1.27億平方米,是近6年來銷售面積最低的“銀十”,只高於2015年10月。

業內分析,當前價格的下跌是成交量下行的結果。二季度以來,二手房成交量保持下降,新房、土地市場相繼降溫,造成10月份交易量進一步下滑。繼一季度市場過熱、重點城市房價上漲較多後,現在價格的回調是對前期過熱的自然消化。

新房價格出現普跌 

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三亞逆勢上漲資料圖:建築物。中新經緯 攝

10月份,70城新建商品住宅價格指數環比下降0.3%,同比上漲2.8%。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯解讀稱:“9月份新房價格環比漲幅首次下跌,10月的跌幅則進一步擴大。可以認為,當前房地産市場開始‘入冬’,市場矛盾從‘過熱’開始轉為‘過冷’。”

從數量上,也能看出市場轉冷的跡象。10月,70城新建商品住宅價格環比下跌的城市數量大幅增加至52個,較9月新增16個。嚴躍進認為,這説明市場在庫存和資金的雙重擠壓下,各大城市的降價促銷動作增加。

不過,貝殼研究院首席市場分析師許小樂對中新經緯分析,下跌城市中約80%的城市跌幅未超過0.5%,跌幅較小,房價仍然保持總體平穩。

在新房價格逆勢上漲的13城中,三亞以0.8%的環比漲幅領跑其他城市,位居70城第一位。海南省會城市海口的新房價格漲幅持平。對於三亞的價格上漲,嚴躍進分析,整體看,三亞過去幾年的供應是不足的,所以即便是全域限購,潛在的購房者在符合限購條件後,還是會買房。

分城市類別看,10月份,一線城市新房價格漲幅環比持平,二線、三線城市新房價格分別環比下跌0.2%、0.3%,降幅均有擴大。對此,嚴躍進表示,除了一線城市外,二線、三線城市均出現下跌,這説明後續需要防範這類城市出現新的風險,包括房企銷售困難導致項目開工意願不強等。

二手房市下行更甚 一線城市齊跌

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資料圖:北京海澱區住宅小區。中新經緯 薛宇飛 攝

10月,70城二手住宅銷售價格指數環比下跌0.3%,同比上漲2.0%。其中,北、上、廣、深集體下滑,環比分別下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。二手房降價的城市範圍亦在擴大,10月份達到了64個城市。

對此,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,二手房價格整體跌幅明顯,主要是兩方面原因:一是15個城市祭出二手房參考價,指導貸款發放,導致杠桿緊縮;二是銀行信貸對二手房收縮更加明顯,甚至停貸。因此,即便是一線城市,其二手房價格也難以避免出現下跌態勢。

58安居客房産研究院分院院長張波也也認為,二手房參考價和房貸嚴控,是影響當前二手房市場的重要因素。

70個城市中,只有4個城市的二手房價格出現環比上漲,分別是贛州(0.5%)、三亞(0.4%)、海口(0.3%)、大連(0.1%),三亞、海口再度領漲。分析稱,在新房供不應求的情況下,市場熱度傳導至了三亞、海口二手房市場。

信貸政策正轉變 下行局面有望築底?

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資料圖:售樓部沙盤。中新經緯 薛宇飛 攝

許小樂分析,房價下跌的原因是需求端與供給端同步降杠桿。需求端,下半年以來居民按揭貸款的額度收縮,需求減弱。供給端,房企在較大的經營壓力下,加大降價促銷力度和範圍。二手房業主的降價意願增強,降價行為增多。

張波也分析,進入第四季度,房企加快現金回流的訴求不斷增強,雖然整體融資出現有一定向好的跡象,但並不會改變行業的融資難問題。這一原因,推動房企通過降價來拉動銷量,導致部分城市房價出現持續下行。

對於後市,張波稱,為保障房地産信貸平穩有序投放,不少城市在貸款首付比例和利率上加大對首套房購房者的支援力度,房地産金融側已現微調。預計今年最後兩個月,各地市場的變化力度也將保持差異化,預計市場成交量快速下滑的城市,房貸政策調整的節奏會進一步加快,包括個人和房企兩個層面,尤其是房貸審批和發放的提速將是重要趨勢。

許小樂預測,市場下行的局面有望在年底或明年年初築底。10月以來,金融信貸政策正在轉變,房地産市場的合理資金需求正得到滿足。預計到2022年,房貸供需關係將回歸正常,有利於合理住房消費得到正常滿足。

但李宇嘉則表示,適度糾偏的信貸環境,並不會對當前繼續下跌的趨勢形成扭轉。特別是在需求端不會鬆綁限售、限貸的情況下,未來需求復蘇態勢不能太樂觀,房價仍會慣性下跌。

(責任編輯:王佳瀅)
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