2020年末，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會，聯合推出了房地産貸款集中度管理制度，分檔設置了房地産貸款餘額佔比上限和個人住房貸款餘額佔比上限。

2021年，房地産貸款集中度管理制度已進入常態化實施階段。在此背景下，多地銀行房貸額度緊張，放款週期拉長，部分城市的個人房貸利率一路走高。受此影響，全國居民購房杠桿率不斷下降。

居民購房杠桿率是指居民購房新增貸款與住宅銷售的比值。它用來反映購房者在置業過程中資金使用杠桿的情況。一般意義上，居民購房杠桿率上升，意味著流入樓市資金增多，反之，則意味著流入資金減少。

根據易居研究院估算，2021年三季度，全國居民購房杠桿率為24.8%，環比下降1.2個百分點，同比下降6.8個百分點，創下自2012年四季度以來近9年的新低。

全國居民購房杠桿率走勢 數據來源：中國人民銀行、住建部、國家統計局、各地統計局、各地房管局、易居研究院(全國居民購房杠桿率=季調個人住房貸款餘額新增額/季調全國一、二手住宅銷售總額+9%公積金貸款歷史平均比重)

數據顯示，2015年的三季度成為全國居民購房杠桿率開始出現快速上升態勢的起點。進入2016年，房地産市場表現火熱，購房者持續通過加杠桿購房，全國居民購房杠桿率高企，同時個人住房貸款佔比也逐漸呈走高態勢，在當年四季度，全國居民購房杠桿率一度上漲到44.6%，達到自2010年以來該數值的最高位。

2019年，全國居民購房杠桿率一直處於小幅震蕩中，基本穩定在31%～32%區間。直到2020年二季度，全國居民購房杠桿率的指標又開始顯現明顯下降態勢。

房地産市場的發展是一個長週期過程，全國居民購房杠桿率在此間的起起伏伏，反映著相關調控政策通過金融信貸對行業的調節引導作用。

2021年三季度全國居民購房杠桿率創下了近9年最低值，我們認為主要有兩方面的原因：從供應端看，2021年房企迎來了嚴格的貸款緊縮政策，導致有些城市住房貸款審批流程趨嚴，銀行放貸週期拉長，貸款供應量下降；從需求端來看，不斷上漲的房貸利率抑制了市場上一部分購房需求。在以上雙重因素疊加作用下，全國居民購房杠桿率呈現出明顯下降態勢。

9月底，央行第三季度例會明確提出“維護房地産市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”，向市場與行業釋放出積極信號。在此背景下，我們預計2021年內，房貸利率大概率將不會繼續上漲，且全國部分房價企穩城市的信貸政策有望迎來改善。