中新經緯11月5日電 5日，易居研究院發佈《第三季度全國居民購房杠桿率研究》報告。報告指出，房貸持續收緊，2021年三季度個人住房貸款新增額持續下降，全國人民幣新增貸款中個人房貸佔比創2014年以來同期新低。全國居民購房杠桿率不斷下降，創近9年新低，百城房價指數出現下跌拐點。經濟增長緩慢，房地産市場遇冷，全國住戶部門杠桿率基本維持不變。

個人住房貸款餘額增速回落幅度不斷擴大

報告提到，2021年三季度個人住房貸款餘額增速回落幅度不斷擴大。從人民銀行季度公佈的全國個人住房貸款餘額走勢來看，近年來呈現持續增長的態勢，但增速持續放緩。2021年三季度末，個人住房貸款餘額37.4萬億元，同比增長11.3%，增速分別較上季度末和上年同期低1.7個和4.4個百分點。

報告指出，在LPR連續一年半持平、銀行業金融機構房地産貸款集中度管理制度全面實施的背景下，今年上半年多地房貸審批趨嚴，金融機構對房地産行業風險偏好不斷收縮，部分商業銀行個人住房貸款額度不足，個貸利率上漲。但進入9月，央行、銀保監會多次發聲表示將“維護房地産市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”，不斷向市場傳遞維穩信號，預計年內房貸利率將不會繼續上漲，房價回穩的城市信貸政策將會迎來改善，預計四季度個人房貸餘額同比增速還將繼續回落，但回落幅度將縮小。三季度末個人住房貸款餘額同比增速低於金融機構人民幣各項貸款餘額11.9%的同比增速，這是自2012年四季度末以來首次低於總人民幣貸款同比增速。

報告稱，全國人民幣新增貸款中個人房貸佔比創2014年以來同期新低。易居研究院對人民銀行季度公佈的個人住房貸款餘額做差，估算出個人住房貸款餘額季度新增額走勢。數據顯示，2021年三季度，個人住房貸款餘額新增7900億元，環比下降13%，同比下降36%。從全國人民幣新增貸款中個人房貸佔比來看，2021年三季度，個人住房按揭貸款新增額佔新增境內貸款比例為20%，環比上升2個百分點，同比下降10個百分點。

根據報告，觀察歷史數據，該指標大致出現三個高點(30%以上)，分別發生在2007、2009年和2016年。2016年三季度，該指標連續刷新歷史最高值，達到53%。也就是説，新增境內貸款中有將近一半流向了住戶按揭貸款。2017年以來，該指標呈震蕩下行趨勢，説明個人房貸在總信貸中的佔比得到了較好的控制。2020年，雖然疫情後貨幣放水，但該指標沒有像2009年和2016年那樣大幅上升，説明貨幣放水沒有過多流入房地産領域。2021年三季度個人住房貸款該指標佔比為20%，創2014年以來同期新低，主要是一方面供應端房地産貸款緊縮程度乃歷史罕見，住房貸款審批趨嚴，銀行放貸週期拉長，另一方面需求端也在收縮，不斷上漲的房貸利率和經濟恢復緩慢等因素抑制了人們購房的積極性，全國房地産成交量大幅下滑。

全國居民購房杠桿率創近9年新低

報告將個人住房貸款餘額新增額佔全國一、二手房成交總額的比重，與9%公積金貸款佔全國住宅成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國居民購房杠桿率。

觀察歷史數據，從2015年三季度開始，居民購房杠桿快速上升，2016年四季度達到2010年以來最高位，為44.6%。2017年一季度，該指標小幅回落至44.4%，此後7個季度連續下行。2019年，居民購房杠桿率一直處於小幅震蕩中，基本在31%-32%的區間穩定下來。2020年上半年全國首套房貸平均利率持續小幅下降，這有助於刺激居民貸款購房，居民購房杠桿率連續兩個季度小幅上升。不過下半年以後，多城通過提高二套房首付比例或貸款利率等，對房貸政策進行了收緊，三四季度全國居民購房杠桿率下行。

報告指出，今年以來多城銀行房貸額度緊張，放款週期拉長，部分城市停止二套房、二手房房貸，重點城市的個人房貸利率一路走高，多地突破5%高位。2021年三季度，全國居民購房杠桿率為24.8%，環比下降1.2個百分點，同比下降6.8個百分點，該指標從去年二季度開始持續下降，已創2012年四季度以來近9年新低。

百城房價出現下跌拐點

根據報告，比較全國居民購房杠桿率與百城房價指數季度環比漲幅走勢發現，房價漲幅與居民杠桿率總體呈現正相關關係。

2015年一季度開始，居民購房杠桿率和房價指數同時出現大幅攀升態勢，房價指數季度環比漲幅在2017年二季度見頂，居民購房杠桿率在2016年四季度見頂，主要原因是2016年底開始越來越多的城市收緊信貸政策。2018年一季度，杠桿率和房價指數漲幅同步下行，二季度杠桿率進一步下行，房價指數漲幅擴大，三四季度杠桿率和房價指數漲幅同步下行。2019年一二季度，杠桿率和房價指數漲幅同步上行。730政治局會議首次明確提出不將房地産作為短期刺激經濟的手段，三季度杠桿率和房價指數漲幅同步下行，四季度杠桿率小幅上升，百城房價指數環比漲幅收窄至0。2020年上半年，全國首套房貸利率持續下行，全國居民購房杠桿率小幅上行，百城房價指數環比漲幅也連續小幅上行；三季度居民購房杠桿率小幅下行，房價指數環比漲幅則繼續小幅上行；四季度二者均下行。

報告提到，2021年三季度，多地房貸政策繼續收緊，全國居民購房杠桿率繼續下行，百城房價指數環比漲幅回落至0.63%。從2016-2017年的數據來看，百城房價環比漲幅的拐點略滯後於居民購房杠桿率的拐點，受樓市降溫影響，百城房價環比漲幅三季度大幅回落，出現下跌拐點， 如果看月度數據，則9月已經轉跌，拐點確立，預期四季度繼續下跌。

全國住戶部門杠桿率基本維持不變

報告提到，2021年三季度，我國住戶部門杠桿率為62.1%，環比小幅上升0.1個百分點，同比上升0.7個百分點，2021年以來住戶部門杠桿率一至三季度基本持平。自2009年以來住戶部門杠桿率持續上升的勢態基本告一段落，杠桿率的持平，雖然有經濟增速放緩的影響，但主要還是因為房貸收緊，房屋銷售量下降。截至目前央行多次發出維穩信號，監管部門極力避免因政策調整誤傷合理的市場需求，但房地産信貸政策沒有出現明顯寬鬆信號，且經濟的下行壓力不斷加大，易居研究院預計四季度我國住戶部門杠桿率進一步增長或下滑的空間均不大，將會繼續在62%左右震蕩。

報告稱，全國住戶部門貸款餘額與全國住戶部門存款餘額的比值變化，也可以從另一個側面反映住戶部門的資金杠桿走勢。2007年一季度-2009年一季度，住戶部門貸存款餘額比例在20%-30%之間小幅波動。2009年二季度開始，住戶部門貸存款餘額比例基本呈現逐年上升的趨勢，2016-2018年呈加速上行趨勢，這與2016年以來住戶部門貸款餘額增速較高有關。住戶部門貸存款餘額比例從2008年末的25.3%上升至2018年末的66.1%，期間上升了40.8個百分點。2019年以來，住戶部門貸存款餘額比例一直在63%-68%之間小幅震蕩。

報告指出，2021年三季度住戶部門貸存款餘額比例為68.3%，環比、同比分別增長1.1個百分和1.5個百分點。按照以往季節性規律，四季度該比值將繼續上升，但需要看的是，全國住戶部門存款餘額自去年二季度以來同比增速不斷下降，貸款餘額增速也不斷放緩，預計該比例上升幅度將不會很大。