最近，銀行和市場博弈的反轉信號出現了，部分地區銀行已下調房貸利率。表面上，首套、二套房貸利率連漲到幾乎都6%的南京，實際也開始鬆動了，此前多家停貸的銀行開始接單。房貸利率政策最高壓的時期，可能要過去了。

當樓市裏的“熱錢”開始多了，觀望的買房人回流，第一波流量永遠會緊盯河西、南部新城、燕子磯等熱門板塊。其中，燕子磯板塊近期憑藉“土拍觸頂”、“濱江大平層”、“（建面約）93㎡低門檻”等關鍵詞不斷刷屏，又一次成了樓市焦點。

01

房企爭搶的濱江熱土，擁江發展的戰略高地

9月27日，燕子磯板塊強勢出圈。

南京第二批集中供地落幕，僅11宗地塊觸頂，其中就有燕子磯一席之地。並且燕子磯G82地塊的成交價，位列第二批次單幅地塊成交總價TOP5，29.5億。尤其是三條紅線壓頂的當下，該地塊仍吸引了多家房企連續報價，歷經35輪後觸頂，足見愈發謹慎的房企們對於板塊預期，持續看漲。房企趨利，每一次落子，背後都有著大量調研、精準的數據支撐，而被房企們同時相中的板塊，含金量不言而喻。

（實拍圖）

這些備受青睞的板塊內，不論是一級土地市場，還是新房市場都處於供不應求的狀態。從2016年下半年南京樓市調控開始，燕子磯板塊激流勇進，其進入“逢開盤必搶”板塊行列只用了不到3年時間。

燕子磯的崛起，也是有跡可循的。高層“棋手”對城市規劃與資源傾斜的思考，就是購房者選擇潛力板塊的依據。十三五期間，南京由“秦淮河時代”進入“揚子江時代”。隨著《南京市城市總體規劃（2018—2035）》的頒布實施，從以河西魚嘴商務區為典範的濱江CBD1.0，到鼓樓濱江CBD2.0，再到以燕子磯商務區為核心的濱江CBD3.0時代的到來。約58公里的濱江帶上，擁江發展軌跡一目了然。

（效果圖）

燕子磯作為城北難得的可供完整開發的濱江板塊，自然而然的扛起了濱江發展的大旗。而且自長江五橋開通後，一條長江五橋 → 江北快速路 → 浦儀公路（西段）夾江大橋 → 八卦洲大橋 → 繞城高速的新環線閉合指日可待。這條南京的“一環”線帶來的交通升級，將對城市格局重塑，燕子磯等環線內板塊價值不言而喻。

（效果圖）

02

超級TOD地標綜合體賦能燕子磯，優勢資源全面佔有

城市發展方向明確後，燕子磯新城的戰略佈局也順利鋪展開，並在逐步落實。産業規劃、軌道交通、大商圈、教育配套等等資源持續導入，燕子磯已然具備了頭部優選板塊的底氣。

而且按照業內常識，一個板塊內，投資選城芯地標物業是相對簡單的置業邏輯。

什麼是地標？早期單一建築代表，發展到現在的功能類地標，含産業、購物、娛樂、餐飲、交流、旅遊、建築空間于一體，就像成都太古裏等地標。

燕子磯，則有總建面約60萬㎡TOD地標綜合體——寶能金融中心。

（效果圖）

今年5月，寶能金融中心CD地塊取得施工許可證，並已經開工，一座約338米的地標即將拔地而起。未來寶能金融中心將計劃引入寶能華東投資總部、金融總部與科技總部三大總部，預計建成後年産值將達到約350億，産業鏈將帶動近萬人就業，對棲霞區商務辦公、商業配套建設、提供就業、增加稅收等方面有著積極貢獻。

（南京寶能金融中心效果圖）

理想條件下，寶能金融中心將圍繞1號線北延的笆鬥山站（在建），將高端商務、商業、文化娛樂等融為一體，繁華“共振”，衣食住行、吃喝玩樂全囊括，構築完整的消費閉環，大幅提升這座“微縮城市”的運作效率，推動區域多維升級。

（區位圖）

據悉，寶能金融中心規劃有總部辦公集群、主題濱水商業、雲端行政公寓、一線濱江華宅四大業態。

為了進一步完善板塊商業氛圍，項目自建約6.8萬方濱水旗艦商業，致力打造體驗購物和多元社交于一體的沉浸式空間，預計將引入寶能及戰略合作商家共約120個主力品牌，呈現高格調、高品質全業態商業，打造更具國際化的消費體驗。

（商業效果圖）

同時，周邊3條地鐵線環伺，其中，1號線北延工程于9月30日迎來突破性進展，線路上的“釘子戶”北橋市場完成爆破拆遷，也就是説，該地鐵現正式進入全面施工狀態，距離2022年年底全線通車更進一步。（資訊來源：燕子磯新城官微）

10月16日，地鐵6號線的萬壽村站—燕江新城站盾構區間左線也順利貫通，這是南京地鐵6號線自開工以來首個洞通的盾構區間，工程建設的步伐加快，預計2023年年底通車。（資訊來源：中國交建南京地鐵六號線總包部官方公眾號）另外，地鐵7號線全線鋪軌完成度已超50%，計劃2022年年底通車。（資訊來源：燕子磯新城官微）

（燕子磯地鐵規劃示意 圖源燕子磯新城公眾號）

後期經由三條地鐵線，能快速直達燕子磯新城規劃的總建築面積達140萬㎡的五大商圈，以及通達全城。目前板塊內大型商業綜合體招商花園城已開業，且于10月13日確定南京首家盒馬X會員店入駐燕子磯，未來面積達到約1.8萬方；此外，還有約21萬方的購物中心（暫定為萬象匯）在建。

一街之隔，還有觀音門街小學及幼兒園（建設中），目送式教育場景已然可以想像。（具體學區劃分以政府教育主管部門及辦學方頒布的政策規定為準）同時，燕子磯新城規劃有全齡段46所高品質學校，目前已擁有南師大附中、南外仙林分校、曉莊師範附小等名校進駐，教育資源雄厚。而且今年4月，南京市規劃與自然資源局官網發佈了南師附中曉莊校區高中部規劃設計方案。

（觀音門街學校效果圖）

而閒暇時，步行可至的體育公園，一家人野餐的好去處；附近還規劃江蘇省人民醫院燕子磯分院，今年5月，東南大學建築研究院有限公司中標燕子磯新城醫院方案設計、初步設計以及施工圖設計，這標誌著該項目下一步實質性建設的開啟。

（江蘇省人民醫院燕子磯分院規劃效果圖）

不難發現，燕子磯從商業、交通到教育、醫療等多線利好正在全面推進落實，不僅意味著未來2-3年內整體配套將迎來躍遷，生活氛圍將邁上新的臺階，而且足見政府對於燕子磯新城的重視程度，以及超大投資力度，這裡未來可期。

03

濱江熱土之上，搶佔頭排江景人居樣本

那這個被開發商你爭我搶豪擲千金的板塊，樓市行情到底如何呢？

2020年，燕子磯某盤新房跳漲約5000元/㎡，直至約3.5萬/㎡+，依舊“日光”，板塊自此開啟了新征程。二手房市場也屢創新紀錄，從去年3月整體不到約3.5萬/㎡的均價，到現在板塊內已有多家樓盤成交價突破4萬/㎡，甚至鏈家官網上新近成交的單價已至約4.5萬/㎡+，漲了約1萬/㎡。

目前，寶能金融中心的住宅部分——寶能濱江府是燕子磯在售樓盤中直線距離長江最近的項目，且A地塊與長江直線距離僅約400米，一線江景視野。

（效果圖）

而且A地塊容積率低至約2.2、最大約50米闊綽樓間距；國內大師團隊W&R水石設計操刀，八重歸家禮序，配置“一軸雙區十四園境”，包含約400米夜光跑道、約800平米兒童遊樂區、老人活動區等。

（寶能濱江府效果圖）

值得一提的是，項目預計近期加推A地塊5、6號樓，共68套，戶型建築面積約193㎡，以及B地塊8號樓，戶型建築面積約93、128㎡，共104套，首付5成起。

（鳥瞰效果圖）

戶型建面約93㎡，為B地塊8號樓的中間戶，算是目前板塊的起步門檻。三房兩廳一衛佈局，整體方正，適合單身或是兩人世界。高空間利用率，方正朗闊，主流市場的經典三房設計。

（戶型圖）

三開間朝南，開闊面寬，採光充足。L型廚房，餐客廳一體化，生活動線合理；分隔式衛生間；景致主臥，自帶南向飄窗，瞰景+靜謐生活同步。

建面約128㎡戶型，三房兩廳兩衛。大開間短進深，以及全明戶型，全屋通透明亮。約5.4米橫廳設計，餐客廳一體，暢享MAX級動區空間，能與三五好友圍坐閒聊。

（戶型圖）

建面約193㎡戶型全部位於5、6號樓，這也是A地塊距離長江最近的樓棟，直面長江。南向四開間約17.4米，超大面寬，沐浴陽光。約3.15m朗闊層高，比普通住宅實現近25釐米高度的突破；約51㎡朗闊寬廳銜接陽臺，多元空間舒適共用。

（戶型圖）

南北雙陽臺設計，其中南向陽臺開間約6.6米，進深約1.85米，採光效果很好；北向陽臺直面滾滾長江，風景映入眼簾。

不僅如此，寶能濱江府還邀請國際金鑰匙聯盟擔當物業顧問，並且引入國家一級物業資質吉祥物業為日常服務單位，將國際化的物業理念融入每一位業主生活的日常。

（活動實拍圖 項目授權供圖）

寫在最後：

隨著房貸政策鬆動信號出現，未來樓市走勢也逐漸清晰，只有當房屋承載的資源越難得，才能更大程度上抵禦調控等市場變化。寶能·濱江府，背靠燕子磯新城強力戰略規劃，三地鐵+五大商圈環伺，地標配套加持，濱江頭排，種種資源疊加，其價值早已成為共識，一次次熱銷就是明證。

據悉，項目即將加推68套建面約193㎡臨江大平層與104套建面約93、128㎡高層産品，兼顧剛改、改善需求，臻藏刻不容緩！