新年伊始，樓市便掀起了一股調控熱，從深圳到上海，再到杭州，密集的調控猶如鼓點般敲擊著買房人的心。與此同時，社科院發佈了《中國住房發展報告（2020-2021）》，明確提出：2021年全國商品房均價將同比整體上漲5%。此外，長三角城市房價將保持溫和上漲，漲幅靠前。

截圖自中國社會科學網

在此情況下，南京是否會跟進調控，不得而知，但不可否認是，2021年南京市場依舊有延續上漲的趨勢。仙林中心二手房破6萬/㎡，玄武湖畔豪宅破7萬/㎡，燕子磯早已突破4萬/㎡……

示意圖

而就在這三大板塊環繞的中間地帶，一個斷供2年的潛力板塊終於在十余家房企的“土拍大戰”中，高調回歸，這就是堯化門板塊，擁有良好的發展前景與價格優勢。

01“分裂”下的堯化門板塊，該怎麼選？

昔日主城改善優選的堯化門板塊，在一紙規劃下，被棲霞大道分割兩塊，一則是定位城市更新示範區和生態宜居的現代城區的新堯新城，一則以科技創新城為定位打造産業示範區的興智中心。

一個老城貴族，一個城市新貴，盯上這兩個板塊的大概率都是有著前瞻眼光的購房者。但是買房子也並不是很隨意的事情，除了要考慮樓盤本身外，其所在的前景、規劃、社會資源等等，對後期居住或是出手都有很大的關係。所以，在這兩塊“香餑餑”面前，我們需要綜合考慮。

第一步，看配套

配套的完善與否，關乎著買房人後期居住的便捷度，這自然是首要因素。

新堯新城坐落于棲霞芯，西鄰燕子磯板塊、東接仙林大學城板塊、南望紫金山、北靠新港開發區。作為深耕多年的主城區片區核心板塊，棲霞區政府、機關單位等均落戶於此，其定位為南京城東地區生活配套區，配套豐富自然不用多説。

新堯新城規劃示意圖

片區內地鐵6號線（在建）、7號線（在建）穿行而過，分別預計2023年、2024年通車，未來將與規劃地鐵8號線交匯，通達全城。“三縱三橫“交通路網體系，加上10余路公交線路，也是堯化門核心片區的優勢。

示意圖，恒大雲璽華庭授權供圖

另外，約40萬方金地寶龍峯匯中心(在建)，在7號線堯化門站（在建）兩個路口的位置。其中新堯金地廣場已開業，引進業態品牌數量已超過200個，覆蓋購物、餐飲、休閒、娛樂、親子等多重需求。

日前，堯化門棲霞區實驗小學正式掛牌瑯琊路小學分校。周邊已建成棲霞中學、棲霞實驗小學等，規劃配備有高中1所（48班）、初中2所（42班）、小學3所（96班）、幼兒園6所（84班）。

類比興智中心，由於經開區轉型而啟動建設的第一批城區，其重點發展商務辦公、科技研發、産業服務、商業服務、酒店、公寓等功能，打造整個新港片區的産業綜合服務中心。目前，片區內已有3000多家企業落戶。

如今，新港片區已形成光電顯示、高端裝備、生物醫藥三大産業集群，未來發展方向是新能源汽車、積體電路、鐳射製造等人工智慧産業，産業規劃能級較高。

興智中心規劃效果圖

興智中心擁有大面積的土地留白，6號線貫穿而過，給予了未來想像的空間，但作為新興的板塊，大面積的建設用地待開發，配套的缺乏也不可避免。不過，區域內約90萬方的TOD智慧城市綜合體在建中，未來可輻射兩大片區。

總而言之，就配套而言，新堯新城憑藉著多年片區的核心位置，聚集配套資源眾多，無論是從學校、商業、亦或是交通而言，配套優勢明顯。而興智中心依託産業的優勢，大多數配套仍在建設，戰線較長。後期，興智中心産業集群的建立，帶來大量的人流量，對於整個堯化門板塊來説是一個利好。

第二步，看前景

區域新房在斷供兩年後，隨著新盤的陸續上市，2020年堯化門板塊新房市場逐漸熱鬧起來。據克而瑞數據顯示，2020年板塊供應高達33.03萬方，創歷史新高，成交均價28883元/㎡，環比前年大漲140%，衝刺勢頭明顯。

與此同時，堯化門內每逢地塊入市，均會引起眾多開發商的“爭奪戰”。同樣，板塊內的兩大片區各具優勢。新堯新城去年出讓了3幅地塊，5大項目上市；興智中心出讓了2幅，4大項目上市，競爭激烈。

圖源：CricBigDataNJ

從開發商對板塊拿地的判斷來説，新堯新城均為獨立拿地開發項目，興智中心多為聯合開發。

雖説房子都一樣，但是開發商獨立拿地與聯合開發卻大有不同，一則看得出開發商的綜合實力，再者，多個開發商聯合開發下，後期的交付與維護工作恐遇阻礙。為避免後期維權的情況，購房者對開發商的實力強弱與否，也需要重點關注。

從房價角度來看，新堯新城依託著核心配套與實力開發商等眾多優勢，房價相對於興智中心高出不少，同時與二手房之間也存在一定的倒挂，前景可觀。

第三步：看環境

除了以上配套與前景是買房者首要考慮的因素外，環境在近幾年也被提上了高位。例如，南京某片區因墓地維權至今，片區房價也寂靜的可怕，可見環境的好壞同樣影響深遠。

新堯新城一直作為居民聚集區而存在，在區域的規劃上也能看出這一點，環境方面，綜合考慮到了周邊居民日常的休閒娛樂，因而該片區內聚集了聚寶山公園、姚坊門遺址公園、堯化門健康主題公園、太平山公園等多樣化的景觀公園，設施豐富。

興智中心以産業集群為主，作為轉化型區域，大多地塊百廢待興，後期規劃也不會差，不過還需等待。

新港興智實景圖，何薇攝

綜上來看，從板塊目前的成熟度來看，新堯新城更勝一籌，各項配套齊備，並且還在不斷的升級迭代中，同時坐擁主城不可多得的景觀配套，商業配套發展也比較完善，對於一個買房者來説，交通便利、配套完善、居住環境良好都是一個板塊的加分項。

當然，城市“新貴”興智中心的整體定位與規劃利好可謂是“高大上”，但大多數配套仍在建設，後勢明顯，但戰線較長。同樣，産業集群的定位也將為整個堯化門片區，帶來人氣與發展，作用巨大。

02品牌房企加持下的“吸睛”盤，硬核十足！

近年來，樓市樂觀的當下，開發商大多只在乎樓盤能不能售罄，而在品質上花的心思自然也少些，所以在買房時，除了重點關注區位、配套、環境等大方向外，樓盤自身的品質條件，也是衡量自住與後期轉手交易的重點。

作為由世界500強企業獨立開發的恒大雲璽華庭可謂是“軟、硬”兼施，産品力非常“硬核”了。項目裝修三大件齊全、自建人工湖，同時也是區域內難得一個自帶會所的小區，在新堯新城一眾樓盤中具備較強的競爭力，堪稱片區內“精品”。

實景圖，恒大雲璽華庭授權供圖

“成長型”戶型，9A精工體系，片區少有的裝修三大件

據了解，恒大雲璽華庭建面約79-142㎡，從面積段可以看出，恒大雲璽華庭的定位橫跨了剛需、剛改、改善，可滿足首次置業，以及多維家庭的升級需求。居住客群流動不大，也讓社區的圈層更加穩定、純粹。

項目最小戶型建面約79㎡（兩房兩廳一衛），最大戶型建面約142㎡（四房兩廳兩衛），産品跨度大，無論是剛需“上車”亦或是改善自住，滿足買房者多樣化需求。

戶型圖，恒大雲璽華庭授權供圖

戶型圖，恒大雲璽華庭授權供圖

同樣，在裝修方面，恒大雲璽華庭是區域內少有為買房人提供中央空調、地暖、新風系統的裝修三大件，非常“壕”氣。尤其是北向興智中心産業聚集下，新風系統則尤為重要，項目有備無患的提供了此件，可謂是非常貼心了。

項目還承襲了恒大承襲了恒大9A精工體系，裝修一步到位，將6000余條苛刻裝修標準貫穿于項目設計、施工、監理、驗收等全部流程，著力打造同類産品中品質、品牌、性價比高的“標桿”産品。

樣板間實景圖鑒賞

樣板間實景圖，恒大雲璽華庭授權供圖

樣板間實景圖，恒大雲璽華庭授權供圖

樣板間實景圖，恒大雲璽華庭授權供圖

不僅如此，類比其他項目同樣的價格，要麼1-2項的裝修大件，要麼多出一份“裝修包”的錢，恒大雲璽華庭裝修交付的“三大件”難道不香嗎？

自建人工湖，私享下沉式會所

根據規劃，恒大雲璽華庭將打造9棟住宅，共計833套房源，相較于佔地面積小的雙限地塊，項目提供了大面積地塊造景，配套豐富，恰到好處的業主數量，物業服務能及時響應，覆蓋全面。加上整個社區容積率低至2.2，居住舒適度遠高於同類型小區。

效果圖，恒大雲璽華庭授權供圖

項目採用歐式園林風格，用軸線思路的對稱美學，園林內移植有百餘種珍貴植被，將喬木、灌木、花卉、草坪，錯落栽種其中，移步異景，歸家儀式感十足。小區內部規劃有人工湖，配以景觀噴泉和疊水景致，檔次非常高。

效果圖，恒大雲璽華庭授權供圖

值得一提的是，項目也是板塊內少有的一個帶下沉式會所的小區，內設健身大廳、棋牌室、兒童樂園，乒乓球室、檯球室、多功能房等配套，成為一個難得的鄰里社交平臺。

項目還有配建的商業，一步即享繁華。此外，恒大雲璽華庭緊挨著聚寶山公園，對面即是市民廣場，此外距離項目350米即是7號線地鐵站（在建）堯化新村，無論是出行亦或是休閒娛樂，均非常方便。

區位圖，恒大雲璽華庭授權供圖

恒大雲璽華庭物管為金碧物業，以“1530”特色服務為理念，1分鐘接單，5分鐘到場，30分鐘制定維修方案開始維修，24小時服務業主。

對於恒大雲璽華庭來説，打造一個精品樓盤，不僅僅局限于産品本身，更是配套與服務以及生活圈層上的內容升級。

寫在最後

通過以上深入的解讀，我們不難看出，恒大雲璽華庭不僅得益於新堯新城完善的配套與前景，“迭代”的規劃也在不斷升級與落地中，其過硬的産品力更是區域內“數一數二”的存在。

隔壁的燕子磯已突破了4萬/㎡，門檻提高了，去化也不愁了，誰也想不到當年那是個小蜜蜂扎推的“2”字頭板塊，成長得如斯模樣，一如當年的河西新城。

如今，“厚積薄發”下的新堯新城，在房價普漲的形勢下，又會給我們帶來什麼樣的驚喜，還需時間驗證，但“有花堪折直須折”，眾多優勢疊加下的恒大雲璽華庭，可謂是區域難得的精品樓盤。

項目實景圖，恒大雲璽華庭授權供圖

據了解，恒大雲璽華庭在售A1-4號樓，戶型建築面積79、82、99、102、129、131、132、142㎡，銷許價格29807-31433元/㎡，裝修交付，有興趣的購房者，可以多多關注。