同策房地産諮詢股份有限公司(以下簡稱“同策諮詢”)近日在證監會官網披露了招股説明書，開始排隊準備于上交所上市。同策諮詢受到市場關注的原因是因為公司擬募集的約10億元資金中有約2.68億元用於買房，這在其他上市公司的募投項目中比較罕見，而公司每年用數億元資金購買銀行理財産品表現出的不缺錢也讓市場費解，同策諮詢的IPO也被市場認為是在圈錢。

　　募資大頭用於買房

　　同策諮詢IPO有8個募投項目，公司擬發行約8054萬股，募集資金約10億元，其中資金佔比最高的為與公司主營相關的房地産行銷代理業務的擴展，其擬使用募集資金2.69億元，而資金佔比排在第二位的則是購置辦公樓，擬使用募集資金2.68億元，排在第三位的則是補充流動資金，擬使用募集資金約1.03億元，這三個項目佔到了總募集資金的64%。

　　募集資金大頭用於買房對於非房地産公司來説非常少見，據同策諮詢招股書，“公司已與開發商簽訂購房意向協議，將在上海閔行區申長路388號地塊購置商品房作為上海總部新辦公場地，總建築面積6700平方米，全部用於安置未來五年內上海總部新增辦公人員，購房成本為4萬元/平方米”。

　　很多創業型上市公司所使用的辦公樓都是租住的，比如此前剛上市的暴風科技，業內人士表示，如果上市公司總部在北上廣深這些地方，顯然辦公場所是一個較大的成本，但是很多公司考慮到在這些一線城市買房成本較大，而且目前房價已經相對較高，買房存在跌價的風險，所以很多沒有辦公樓的上市公司都選擇租房。

　　對於為何同策諮詢要選擇買房而不是租房，同策諮詢董秘李勇接受北京商報記者採訪時説道，“因為隨著公司業務的擴大，新增員工越來越多，現在的辦公樓顯得有點小，所以就打算等融資到賬後再買個大一點的辦公樓”。在租房還是買房的選擇上，同策諮詢還是更傾向於買房，而資金則是選擇向市場伸手要。同策諮詢目前在上海的辦公樓位於上海靜安區江寧路，合計建築面積4761平方米，價值約1.44億元，房産都是公司及公司全資子公司所有，此次若買樓成功，公司辦公樓面積將擴大一倍多。

　　主營業務出現虧損

　　除了上市融資用於買房被市場關注外，同策諮詢主營業務連續下滑，2015年上半年甚至出現虧損，也被市場關注。同策諮詢2013年實現凈利潤約1.39億元，2014年凈利潤下滑到8068萬元，下滑約42%，2015年上半年更是出現凈利潤虧損822萬元。

　　同策諮詢主營業務主要包括房地産行銷代理、房地産諮詢服務、商業物業運營和房地産金融服務等業務，其中房地産行銷代理為公司絕對主營，其帶來的營業收入佔到公司總營業收入比重的九成左右，而公司此次募集資金的最大頭2.69億元就是用於該業務的壯大，但是值得注意的是，公司房地産行銷代理業務毛利率出現逐年下滑，2012-2015年上半年，該業務毛利率分別為57.75%、51.59%、44.96%和38.66%，下滑明顯。

　　“公司凈利潤連續下滑與整個房地産行業不景氣有關，而公司2015年上半年出現虧損則首先是因為行業影響，其次也有季節性影響。”李勇説道，“公司主要是立足於上海進行全國佈局，而業務的擴大需要資金的支援。”

　　同策諮詢從2004年就開始在全國主要城市通過設立子公司的形式擴展房地産行銷代理業務，截至目前已經在約20個省份設立了子公司，而公司募集資金的投向就是繼續向其他沒有駐紮的城市進軍。

　　向銀行融資較困難

　　如果説業績下滑是同策諮詢相比于其他公司稍遜的地方，那麼公司較低的資産負債率則是公司值得稱道的，同策諮詢2014年資産負債率為15.31%，2015年上半年則只有9.04%，幾乎不存在債務風險。究其原因是因為公司向外借款較少，從同策諮詢籌資活動産生的現金流量表可以看到，公司2012-2015年上半年間取得借款收到的現金總共才4121萬元，幾乎沒怎麼向外借過錢，這在其他IPO公司中幾乎是很少看到的。在問到公司為什麼不向銀行借錢，是借不到還是不想借時，李勇向北京商報記者解釋道，“兩者都有，公司作為一家輕資産公司，向銀行借款比較困難”。

　　從同策諮詢招股書中可以看出，公司近年來除了4121萬元的借款外，還主要有兩筆融資，都來自於戰略投資者，也就是公司現在的四股東和三股東北京立天榮澤萬家科技發展有限公司，二者分別向同策諮詢投資了3億元和3.81億元持股16%和15.71%，後者則是搜房網董事長莫天全控制的公司。

　　同策諮詢2014年流動資産共14.19億元，而這兩筆來自戰投的融資幾乎就佔到了公司流動資産的半壁江山，同時同策諮詢的幾乎全部貨幣資金都來源於這兩筆融資。

　　前期融資全用於理財

　　但就是這僅有的兩筆融資，同策諮詢也沒用來擴大公司主營或是購置辦公樓，同策諮詢募集2.68億元用於買房之所以讓市場不理解是因為公司本身並不缺錢，雖然沒有從銀行那融到錢，但是公司每年的凈利潤加上從戰投那募來的6.81億元資金，賬面上的貨幣資金是寬裕的。但令人失望的是，公司並沒有拿這些募集資金用於擴大主營，而是選擇全部用於購買理財産品，之後又想通過IPO的方式向市場要錢擴大主營以及買房。

　　據同策諮詢招股書，公司2012年融到3億元資金後，2013年買了3.12億元的理財産品，2014年再次融到3.81億元後，將銀行理財産品的購買規模擴大到了6.49億元。截至2015年上半年，同策諮詢還有未到期的銀行理財産品共3.47億元。

　　2013-2015年上半年，同策諮詢分別通過購買理財産品獲得544萬元、920萬元和1165萬元的利潤。也就是説，同策諮詢2015年上半年主營實際不止虧損822萬元，而是更多。業內人士表示，“同策諮詢手中有大量閒置貨幣資金用於購買銀行的理財産品而不擴大公司主營，卻又要向市場公開招股募資擴大主營，有點伸手要錢的味道，更讓市場不能理解的是，公司募集資金的一個大頭竟然還是用於買樓，如此有點圈錢的味道”。