新湖中寶迎償債高峰：一手發債一手賣資産

　　在離岸市場發行了一筆利率高達11%美元債後，新湖中寶近日又將旗下四個項目的部分股權以22.97億元價格出售給綠城。在發債、“賣子”等舉措背後，是新湖中寶即將到來的償債高峰。

資料圖。中新經緯 董湘依 攝

　　借新還舊

　　3月以來，受海外資本市場動蕩影響，中資美元債被大幅拋售，企業赴海外發債成本也陡然上升，不少房企轉投境內市場融資。進入三月下旬，便鮮有企業選擇海外發債。不過，新湖中寶卻是例外。

　　3月31日，新湖中寶發佈公告稱，境外附屬公司新湖(BVI)2018控股有限公司完成在境外發行總額2億美元的債券。從公告來看，票面年利率為11%，期限為3年，附第2年末發行人上調票面利率選擇權、贖回權及投資者回售選擇權。據此前發改委要求，這筆債券募集資金僅用於一年內到期的中長期境外債務置換。

　　中新經緯注意到，新湖中寶主要是通過新湖(BVI)控股有限公司和新湖(BVI)2018控股有限公司兩個主體來發行美元債。截至目前，wind數據顯示，新湖中寶境外未到期債券餘額為8.75億美元，按照當前匯率計算，折合人民幣約為61.96億元。

　　從境內債務來看，當前新湖中寶債券餘額合計為118.57億元，其中42.94億元將在今年年內到期，此外還有18億債券在年內面臨回售，明年年內到期的為35.93億元。

　　據評級機構聯合評級此前報告，若考慮投資者行使回售權，公司應付債券中于2020年合計116.34億元，公司在2020年存在較大的債券償付壓力。

　　近年來，在房企規模化浪潮下，不少房企的負債規模連年遞增，新湖中寶也不例外。財務數據顯示，2016年-2018年，新湖中寶的負債規模分別為816.73億元、916.69億元、1054.85億元，年均複合增長率13.65%。Wind數據顯示，新湖中寶的凈負債率大幅高於同業水準。2018年和2019年上半年，新湖中寶的凈負債率分別為181.33%和183.65%，而行業平均水準為140%左右。

　　惠譽最新報告指出，2019年6月末新湖中寶自身的杠桿率(以凈債務與調整後庫存的比率衡量)保持在88%的高位，與2018年末的水準相似。惠譽預計，2019年至2021年間新湖中寶的杠桿率將保持在該水準上下----儘管在此期間該公司的新拿地規模將極小，原因是土地一級開發和建設將繼續導致大規模現金流出。

　　而與負債步步走高形成對比的是，新湖中寶經營活動現金凈流入規模逐年下降，2018年更是由凈流入轉為凈流出。財務數據顯示，2016-2018年，新湖中寶的經營活動現金凈流量分別為46.28億元、16.83億元和-37.79億元。

　　“賣子求生”

　　相比起其他房企，新湖中寶有大量優質土地儲備，惠譽在報告中指出，新湖中寶的優質土地儲備將令其合同銷售增速和利潤率高於評級處於“B”區間的同業，這彌補了其杠桿率高企的短板。因此賣地也成為了新湖中寶求解資金鏈難題的必選項。

　　截至2019年6月30日，新湖中寶土地儲備面積為1200萬平方米，規劃建築面積為2300萬平方米。1200萬平方米的土地儲備是什麼概念呢？地産龍頭萬科截至2019年末的土地儲備為3360.2萬平方米。再對比下銷售額，新湖中寶2019年上半年為76億元，而萬科同期為3298.03億元，可見作為一家中型房企，新湖中寶的土地儲備談得上充裕，但銷售業績實在談不上出彩，大量的土儲並沒有轉化成為銷售收入。

　　國盛證券此前報告指出，土地儲備是把“雙刃劍”，並非多多益善。一方面充足的土地儲備，有利於滿足房企未來項目開發，實現現金回流。但另一方面，過多的土地儲備，會造成一定的資金佔用。如果房企的土地儲備增值低於資金成本，則意味著現有土地儲備“虧損”。因此，需注意去化週期指標，對於去化週期偏高房企應關注其今後銷售狀況。

　　新湖中寶的去化週期也曾受到監管問詢。2018年新湖中寶年報顯示，公司2018年存貨703.54億元，同比增長18.50%；而2018年預收賬款僅163.57億元，同比增長僅5.00%。公司房地産開發業務的存貨中，位於杭州、衢州、蘇州、上海等地多個在開發項目時長已超過十年。上交所曾要求新湖中寶結合公司2019年一季度房地産銷售、去化以及毛利率情況，説明公司房地産開發業務的盈利能力和業績可持續性。

　　對此新湖中寶回應稱，目前，公司地産項目大部分分佈在長三角區域，開發産品庫存較少，銷售風險較少。公司會密切關注國家及各地政府的地産調控政策變化及市場銷售情況，準確定位産品、靈活調整經營策略、前瞻應對市場波動。

　　從目前來看，自身開發能力有限的新湖中寶最終選擇了賣地的策略。4月20日，新湖中寶公告顯示，綠城中國將受讓新湖中寶全資子公司上海中瀚置業有限公司35%股權和浙江啟豐實業有限公司100%股權，交易價款分別約為19億元和3.79億元，合共22.79億元。

　　而在此之前，綠城還在去年12月以36億元收購新湖中寶旗下上海明珠項目35%股權。

　　此外，在去年7月，融創地産或其指定方將受新湖中寶持有的浙江甌瓴實業有限公司和上海瑪寶房地産開發有限公司的股權及相應權益，交易價款為67.05億元。新湖中寶稱，此次交易産生收益約5億元， 該數據未考慮最終稅費情況且未經審計，有利於加快公司現有項目開發進度，加速資産週轉，優化公司資産負債水準，實現更加穩健高效優質的發展。

　　惠譽指出，完成最近的資産出售後，新湖中寶的短期流動性充足。不過，其也同時指出，低週轉業務模式導致新湖中寶需要進行債務再融資且可能需要出售資産。