萬科今日公佈2015年年度報告。2015年，萬科實現銷售面積2067.1萬平方米，銷售金額2614.7億元，同比分別增長14.3%和20.7%。在全國商品房市場的佔有率進一步上升至3%。無論銷售金額還是市場佔有率，都創造了行業有史以來的新紀錄。

　　由於結算滯後於銷售，2015年萬科實現營業收入人民幣1955.5億元，同比增長33.6%；實現凈利潤181.2億元，同比增長15.1%；收入與利潤增速均明顯高於2014年。萬科2015年的營業收入，已經超過了上一次世界五百強企業的門檻。如果這次萬科成功晉級，世界五百強名單將在闊別十年後，再一次出現專業住宅企業的身影。

　　但很快，可能萬科也不再是純粹的住宅公司。萬科于2014年提出以“城市配套服務商”為轉型方向，經過一年的努力，新業務終於在2015年開花結果。萬科物流地産在2015年開展了項目獲取、開發建設和資産管理全流程業務，實現了從0到1的突破。而萬科物業則開始大規模承接非萬科開發的項目，包括非住宅項目，合同面積在一年內增長了一倍多。

　　這可能是萬科歷史上最好的一年。不僅傳統業務再上巔峰，新業務也初步有成；不僅房子賣得好，行銷費用率還實現了大幅下降。更令人驚喜的是，在土地市場出現明顯過熱、地王頻出的情況下，萬科不僅買到了足夠的土地，而且沒有一塊是“麵粉貴過麵包”的高價地。

　　萬科同日公佈了2015年度分紅派息預案，將提交股東大會審議。2015年，萬科在連續兩年大幅提高分紅派息力度的基礎上進一步提升，每10股派送人民幣7.2元(含稅)現金股息，現金分紅佔凈利潤的比例由2014年的35.05%提升至43.87%。

　　傳統業務穩健增長，拿地理性“不當地王”

　　2015年，萬科房地産項目的結算面積為1704.6萬平米，同比增長35.4%，結算收入人民幣1902.1億元，同比增長32.5%。同期，萬科還有1840.9萬平米的已售未結資源，合同金額合計約2150.5億元，較2014年末分別增長了10.2%和10.5%。萬科傳統業務繼續保持著良好的增長。由於2015年結算的很多都是2014年市場調整期內賣出的房子，萬科的這一業績應該超出了之前市場的普遍預期。

　　萬科在年報中表示：萬科重點關注的14個大中城市(北京、上海、深圳、廣州、天津、瀋陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州)，住宅成交面積明顯回升，新房成交總體上超過供應。但除了部分主要城市以外，全國其他地區依然面臨較大的去庫存壓力。而萬科早就確立了在傳統住宅業務上堅持聚焦發達城市圈的策略。這使得萬科抓住了主要城市市場好轉的機會，2015年銷售金額增長20.7%。萬科總裁鬱亮認為：“公司對房地産白銀時代的判斷被證明是正確的，聚焦白銀時代重點市場的戰略，保證了萬科主營業務的穩健增長”。

　　2015年，各類城市房屋及土地市場進一步分化。對開發商來説，這是喜憂參半也進退維谷的一年。三四線城市地價便宜，但房屋市場仍在去庫存，不敢買太多的地；一二線城市房屋市場回暖，但土地市場競爭激烈，地價大幅上漲，個別城市地王頻出，不買地則可能被擠出市場，買地則可能面對巨大投資風險。但萬科在2015年似乎並未受此困擾，不僅買到了足夠的地，不僅主要在一二線城市買地，而且價格也非常合理。全年萬科新增項目的全口徑建築面積為2201萬平米，相當於全年銷售面積的106%；全口徑地價款1090億元，約佔全年銷售金額的41.7%。

　　萬科高級副總裁譚華傑表示：“在土地市場冷熱不均，局部城市土地市場明顯過熱的不利情況下，萬科不僅買到了基本足夠的土地，而且嚴控拿地成本，重點關注存量土地市場的機會。2015年沒有拿下一個高風險項目，也沒有一個麵粉貴過麵包的地王項目”。

　　萬科2015年在項目發展上的成功，與其在2014年開始推行的項目跟投制度緊密相關。由於項目團隊、城市公司及區域管理層必須強制跟投新獲取的項目，如果投資失敗，跟投員工將承受巨大損失。從此萬科的經營團隊在投資上變得格外謹慎，同時竭盡全力去尋覓價格合理的投資機會，包括二手地、合作開發，甚至是購買爛尾樓、在建工程。2015年項目發展的成功，反映出萬科團隊在壓力之下，這方面的能力有了進一步的顯著提升。

　　“有品質的增長”

　　跟投制度對萬科經營品質的提升，不僅表現在買地這一個方面。據萬科透露，實行跟投制度後，其項目開盤認購率增長4個百分點，開盤週期縮短近5個月，首次開盤的毛利率增長6個百分點。同時，儘管2015年萬科銷售金額大幅增長，但總行銷費用不升反降，行銷費用率大幅降低。2015年，萬科全年的銷售費用為41.4億元，佔銷售金額的比例為1.58%，較2014年下降0.52個百分點。

　　管理費用方面，儘管表面上看，萬科2015年管理費用佔銷售金額比例為1.81%，與2014年持平，但實際上，萬科2015年在新業務方面投入了大量人力，必然産生相應的管理費用，但這些業務並不能在當年馬上體現大量的銷售收入。因此如果只看傳統業務的話，萬科的管理費用率也必然出現了明顯的下降。

　　在財務費用方面，萬科2015年成功發行了5年期50億元公司債，30億元中期票據，利率分別僅為3.5%和3.78%。截至2015年末，萬科有息負債中，低融資成本債券的佔比由上期末的16.83%大幅提高至25.18%。

　　費用管理能力的提升，帶來了回報率的改善。儘管2015年結算的很多都是2014年市場調整期售出的房屋，但萬科2015年的全面攤薄凈資産收益率為18.09%，較2014年上升了0.23個百分點。

　　萬科也保持了現金流的穩健和資産負債表的平衡。2015年，萬科再次實現了銷售回款率超90%，實現經營性現金流凈流入160.5億元。萬科2015年凈負債率(有息負債減去貨幣資金除以凈資産)為19.3%，繼續保持在行業較低水準。

　　毫無疑問，經營的品質首先是産品和服務的品質。鬱亮認為：“萬科對傳統住宅業務的定位是三好住宅，好房子，好服務，好社區，因此管理團隊的效益，不能僅僅是財務數字，最終還是要體現在讓客戶滿意這一齣發點上。”萬科在2015年繼續強化以“實測實量、交付評估、客戶驗房指引表”為核心的品質管控。客戶滿意度在三個維度上都得到了提升。

　　2015年，萬科完成綠色建築面積1406.5萬平米，同比增長60%。在2015年開工面積中，工業化應用比例達到81%。在工業化助力下，工程品質得到進一步提高。新開工的主流産品中，預製構件、裝配式內墻、內外墻免抹灰等三項工業化應用的比例分別達到39%、100%和100%，完成了之間設定的三年目標。

　　鬱亮表示：“客戶滿意最後都會體現在品牌價值上，這一點在房地産白銀時代至關重要。任何時候都不能透支客戶對萬科品牌的信任，萬科依然追求的是有品質的增長”。

　　“城市配套服務商”的看點：物流地産和物業服務

　　萬科管理層在年報仲介紹了2015年在物流地産和物業服務上的進展和突破。年報顯示，萬科在2015年成立了萬科物流地産發展有限公司，在當年就實現了從0到1的突破。開展了項目獲取、開發建設和資産管理的全流程業務。截至2015年底，萬科已進駐、擬進駐22個城市，已獲取、擬獲取項目29個，總建築面積達300萬平方米。這一規模，已經進入了物流地産行業的前幾名。

　　萬科物流地産以“聚焦大客戶，聚焦重點城市，主打高標庫産品”為發展戰略，在萬科深耕多年的城市全方位拓展一手招拍挂市場，二手項目收購等多種渠道。通過戰略合作，並購等多種方式，實現了快速發展，初步形成了以核心城市群為基礎的網路化佈局。萬科遍佈全國的經營團隊為物流地産業務開拓提供了良好的基礎，而萬科的集團集中採購資源，也保證了開工、建設的品質和速度。萬科表示，“已經與電商、高端製造、現代批發零售、第三方物流、快遞快運等行業中的領先企業建立廣泛聯繫。”，“萬科將繼續探索在資管、配套、産業鏈上下游等環節為客戶提供價值，增強客戶黏性”。

　　而在物業服務方面，萬科物業今年最大的亮點在於主動拓展了377個非萬科開發的住宅項目，一年之內合同面積翻了一倍有餘。2015年，萬科物業服務實現主營業務收入29.7億元，同比增長49.4%。物業服務營業利潤率17.4%，較2014年上升4.1個百分點。物業服務覆蓋國內64個大中城市，合同管理面積達2.1億平方米，同比增長107.8%。

　　譚華傑表示：“物業服務一直是萬科品牌的重要組成部分，萬科的三好住宅裏面，好服務和好社區都跟萬科物業的努力不可分。而客戶需求也正在從保潔維修、安保等專業服務擴展至食堂、健身、託兒、洗衣等社區配套，以及家政、房屋託管、租售乃至在移動互聯網時代下新興的汽車分時共用、技能共用、社區金融等本地生活增值服務。。”萬科的主動拓展，正是因為看好物業服務這一城市生活的“入口”型市場的未來發展。

　　物流地産和物業服務，作為萬科“城市配套服務商”轉型戰略中兩個較為明確的業務板塊，正逐漸浮出水面。

　　國際化和金融化留下巨大想像空間

　　2015年，萬科繼續在國際市場上拓展版圖。截至2015年底，萬科已經進入了舊金山、香港、新加坡、紐約、倫敦等5個海外城市。2015年公司銷售業績中，海外項目貢獻銷售面積2.8萬平米，貢獻銷售收入28.8億元。2015年，萬科在紐約新增3個項目，在香港新增1個項目，在倫敦新增2組項目。

　　萬科認為，其海外業務目前的意義在於學習海外成熟市場多元化的商業模式，將國外成熟的産品和服務帶回國內，同時打通國內外客戶資源，樹立萬科在海外市場的口碑。在開展具體業務時，公司傾向於選擇具有長期投資價值的核心城市核心地段，與國際優質開發企業、金融機構及仲介服務機構建立戰略合作關係。

　　2015年，萬科還在地産金融化上取得了進展。以前海萬科企業公館為投資標的的鵬華前海萬科REITs成為國內首只公募REITs，相關金融産品的推出，有助於公司盤活存量資源，提高資金利用效率。

　　譚華傑表示：“在房地産金融領域，中國也還處於充滿想像力的起步階段。美國REITs市場在1980年代後出現爆髮式增長，截至2015年底總市值達9390億美元，是1985年的122倍。1972-2015年，美國權益型REITs的複合年均收益率為12%，而同期納斯達克和道瓊斯工業平均指數年化收益分別為8.86%和6.99%。中國未來的可證券化資産規模將明顯超過美國，這是一片巨大的、尚未開墾的處女地。”

　　萬科在年報中還強調，2015年 萬科“良好的資本市場信用繼續獲得國際權威評級機構的認可”，標準普爾、惠譽維持了萬科BBB+的長期企業信用評級，而穆迪則將萬科的信用評級由Baa2上調至Baa1，評級展望均為穩定。

　　鬱亮表示，“國際評級機構的認可，體現了國際資本市場的對萬科的信心。這再一次體現了萬科的品牌價值是來之不易，難能可貴的重要資産。”