每當SOHO中國(00410.HK)遭遇業績下滑，SOHO中國董事會主席潘石屹總會將原因歸結于“轉型”，三年過去了，潘石屹的轉型陣痛仍在繼續。

　　SOHO中國近期公佈的2015年度中期業績公告顯示，上半年實現營業額僅為3.93億元，同比下降約92%，實現公司權益股東應佔核心純利約7200萬元，同比下降約94%。

　　不過， SOHO中國在公告中稱，這是業務轉型後業績中首次不包含物業銷售的貢獻。

　　“實際上，與2014年相比，今年以來SOHO中國在物業銷售上大幅縮水，沒有整售項目，散售項目大部分也已進入收尾階段，因此今年SOHO中國的業績中並不包含物業銷售的貢獻。”業內一位分析人士指出。

　　盈利同比降九成

　　對於潘石屹而言，在上半年的業績中，能夠讓他感到欣慰的是租金收入的上升。

　　SOHO中國半年報數據顯示，公司上半年實現租金收入約4.39億元，同比上升約168%;毛利率約為75%，較2014年同期提高約25%，預計下半年的租金收入將繼續攀升。

　　“如果從同比增幅看，租金收入的比率上升較快。這反映了隨著部分物業陸續交付使用，相應的招租規模在增加，進而會帶來租金收入的提高。”SOHO中國的一位高管告訴記者。

　　SOHO中國現有6個正在市場進行租賃的項目，總可租面積約52.21萬平方米，期內出租率達到約73%，其中絕大部分在最近一年內進入市場。

　　其中，北京望京SOHO塔3和上海SOHO復興廣場已于2014年9月份竣工，截至2015年6月30日已接近滿租。北京光華路SOHOII項目以及上海淩空SOHO項目均于2014年11月竣工，期內出租率分別達到48%和41%。

　　但相比租金收入，SOHO中國在盈利能力方面則出現大幅下降，上半年SOHO中國實現公司權益股東應佔純利約1.35億元，相比2014年同期該金額約為26.97億元，下降約95%。

　　對於上半年營業收入與核心純利出現的雙降，SOHO中國公告稱，期內營業額大幅下降的主要原因是集團業務由“開發-銷售”轉型為“開發-持有”，從而導致物業銷售收入下降。

　　“SOHO中國轉型後，可用於銷售的項目越來越少，現有的業務基本都轉為出租業務，部分項目在最近一年才交付使用，因此業績上還不能反映出來。”上述SOHO中國高管表示。

　　而據SOHO中國2014年業績報的數據顯示，2014年，SOHO中國的營業收入為60.98億元，其中，物業銷售收入就達到56.74億元，租金收入僅為4.24億元，租金收入佔總營業收入的比重只有6.95%。

　　早在3年前，SOHO中國就宣佈開始轉型。潘石屹在2012年年中時稱，未來三年公司將逐步告別一直以來散售的商業模式，改為租售並舉，並逐步提高自持物業的比例。但3年來，SOHO中國的凈利潤卻逐年下降。

　　數據顯示，2014年，SOHO中國營業額約為60.98億元，同比下降58.3%;毛利潤同比下降62.1%;凈利潤同比下降44.8%。

　　“SOHO中國現在面臨的問題是擴張受限。”上述業內分析人士表示，由於早期潘石屹就將SOHO中國的發展範圍鎖定在北京和上海，但最近兩年，潘石屹卻在京滬無法拿到更多的項目。

　　不僅如此，SOHO中國的品牌價值也持續縮水。2011年，SOHO中國排在品牌價值榜第11位，其品牌價值總額達到110.48億元。此後3年，SOHO中國的排名一直在20名之外。2014年，SOHO中國排名創出新低，排在第38名，其品牌價值總額僅為52.92億元，相比2011年下降52.1%。

　　二次轉型能否破冰?

　　值得關注的是，2015年2月，SOHO中國推出了一站式O2O共用辦公空間——SOHO 3Q。截至2015年7月末，SOHO中國已開設5個SOHO 3Q中心，擁有逾3000個座位。

　　SOHO中國稱，在2015年內，計劃將SOHO 3Q中心的數量增加至11個，擁有超過11000個座位。SOHO中國還表示，SOHO 3Q將成為集團主要的增長驅動力之一。

　　今年2月，SOHO中國推北京、上海兩地各一個項目中1500個座位單元用於短租服務，借助網際網路平臺進行預訂以及支付，2015年陸續在8個項目中推行3Q項目。

　　但實際上，SOHO 3Q在盈利上並不理想。潘石屹曾表示，目前SOHO 3Q在北京的項目已經出租50%，2月份産品推出了五折優惠基本是“虧本20%在出租”。

　　儘管潘石屹承認，目前SOHO 3Q不賺錢，但他也公開表示，轉型SOHO 3Q已獲得初步成功，並表示會考慮將來把SOHO 3Q獨立上市。

　　一位天使投資人指出，SOHO 3Q的盈利點仍然是租金，但中國的創業者傾向於選擇位置優越、産業聚集、價格便宜的辦公物業，現有的聯合辦公産品卻無法滿足上述需求，以SOHO 3Q為例，其此前定價1000元/人/周的租金被指貴過國貿三期。

　　與此同時，市場上越來越多的創業空間項目紛紛入市，其中不僅包括毛大慶的優客工廠、王勝江的洪泰創新空間等同類産品，還有天使成長營的AC加速器等重度孵化空間産品。

　　“對於創業者而言，辦公場地屬於次生需求，創業者面臨的最大問題是找錢、找人、找方向，但現有的創新空間大部分仍是孵化模式地産化、單一化的現狀。” AC加速器CEO、天使成長營發起人徐勇表示。

　　上述天使投資人指出，從某種程度上説，SOHO 3Q仍然屬於第一代創新空間産品，屬於整批零租模式，這種模式如果不繼續創新，仍將面臨轉型難題。

　　“隨著創新空間這類産品的不斷發展升級，原有的空間産品只是提供物業管理以及對接網際網路資源的單點服務。而加速器産品，則提供從空間、系統、基金、生態直至後臺的一路覆蓋，更具競爭優勢。”徐勇稱。