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萬科利潤率連續4年下滑 首提未來十年業務版圖

  • 發佈時間:2015-03-31 07:23:48  來源:北京晨報  作者:佚名  責任編輯:劉小菲

  萬科(000002.SZ)罕見地在晚上9點發佈年報業績。

  3月30日晚,萬科發佈的年度業績顯示,2014年實現營業收入1463.9億元,凈利潤157.5億元,增幅略低,同比分別增長8.1%和4.2%。

  同時,萬科的房地産業務利潤率從2011年開始連續4年出現了下滑。這被認為是“白銀時代”房地産行業的普遍現象。

  過去這一年,萬科成立30週年,也是萬科轉型元年。萬科在財報中寫道:“2014年對萬科來説尤為關鍵。未來通往何方,我們何去何從?關於這組問題的思考,萬科從沒有像2014年這麼多。”

  在業務上,萬科明確了以“三好住宅”和“城市配套服務商”作為未來發展方向;在管理上,萬科以合夥人機制為核心,推出項目跟投制度和事業合夥人持股計劃,為經營轉型提供制度支援。

  “未來十年,萬科最重要的業務仍將是住宅。但為了保持良好的增長,併為之後的第二個十年發展期奠定基礎,萬科需要堅定轉型,在這個十年內基本完成新業務的探索和佈局,確定新的商業模式。”萬科總裁鬱亮表示。

  毛利率連續四年下滑

  白銀時代,房企利潤率普遍下降,萬科也不例外。

  財報顯示,相比2013年,萬科去年的房地産業務結算毛利率下降了1.55 個百分點,為20.76%;結算凈利率下降了0.60個百分點,為11.41%。

  這是萬科連續第四年利潤率下滑,2011~2013年,其房地産業務的結算毛利率分別為28.79%、25.84%、22.31%,結算凈利率為15.01%、13.08%、12.01%。

  萬科董事會秘書譚華傑表示,去年利潤率變化的原因主要包括地價佔房價的比例持續提高,以及2014年市場調整期部分利潤較低的現房銷售轉入當期結算。

  2014年萬科全面攤薄的凈資産收益率為17.86%,雖然較2012-2013年的高點有所下降,但仍保持在較高水準。

  “為推動戰略轉型,公司過去一年加大了各類創新業務的嘗試。”譚華傑指出,“這些嘗試增加了投入,雖然短期內難以體現在收益率上,但長期來看,將為公司發展提供更大空間。”

  銷售方面,萬科去年雖然實現了較快增長,卻被綠地集團超越,失去房企“老大”寶座。2014年,萬科實現銷售面積1806.4平方米,銷售金額2151.3億元,同比分別增長21.2%和25.9%,並實現銷售回款2090億元。

  由於結算滯後於銷售,2014年萬科實現營業收入1463.9億元,凈利潤157.5億元,增幅略低,同比分別增長8.1%和4.2%。

  但同樣因為銷售增長快於結算,萬科已售出未結算資源規模創出新高。截至2014年底,萬科合併報表範圍內有1670.0萬平方米已售資源未竣工結算,合同金額合計約1946.0億元,較2013年末分別增長16.2%和19.9%。

  首提未來十年版圖

  值得注意的是,此次年報中,萬科首次披露了未來十年的業務版圖構想:“三好住宅”+“城市配套服務商”。

  鬱亮表示:“白銀時代,住宅開發依然是巨大而且可持續的産業,未來十年住宅仍是萬科最具優勢的業務。萬科將以‘好房子、好服務、好社區’為理念,不斷更新行業和消費者對優質居住體驗的定義和標準。”

  另一方面,在傳統的住宅業務以外,萬科計劃加大在度假物業、服務式公寓、新型商用中心、社區商業等消費體驗地産;創業産業園、物流地産等産業地産;以及物業服務、裝修與智慧家居、建築産業化等地産延伸業務方面的探索力度。

  “我們希望在十年後,新業務能取得和住宅並駕齊驅的地位。”鬱亮説。

  一系列變化已經發生。從前海企業公館、深圳留仙洞,到松花湖滑雪場,到正在籌備中的物流地産、家裝業務,以及正在嘗試的“萬科雲”“萬科裏”“萬科驛”……一個個看似獨立的項目背後,萬科圍繞城市配套的佈局逐漸浮現。

  與此同時,萬科的事業合夥人制度也在深入推進。

  截至2015年1月27日,盈安合夥共持有萬科A股股份4.94億股,佔總股本的4.48%。

  “從跟投的實施情況來看,員工認購踴躍。截至2015年3月25日,萬科共有4837人參與跟投,佔全公司地産編制人員的68%。”譚華傑透露,“從跟投實施情況來看,員工在加快項目週轉、節約成本、促進銷售等多方面越來越體現出合夥人的意識和作用,對提升項目、所在一線公司乃至公司整體經營業績起到了積極的作用。”

  謹慎拿地,備戰新業務

  2014年,萬科累計新增加41個項目,按權益計算的佔地面積約206萬平方米,對應的規劃建築面積約591萬平方米。截至2014年底,萬科規劃中項目權益建築面積合計約3,801萬平方米,此外還參與了7個城市更新改造類項目,根據當前規劃條件,按萬科權益計算的規劃建築面積約295萬平方米。

  和2013年相比,2014年萬科的拿地規模有所減少。

  譚華傑表示,之所以如此,是因為土地市場好的機會並不多。“過去一年各地房價普遍回調,但地價還在上升。北京、上海、深圳、廣州、天津、瀋陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州這14個主要城市,2014年下半年,住宅(含商住)土地供應、成交面積同比分別下降了40.0%和45.1%,但4季度上述城市的平均土地出讓底價相比上年同期增長71.9%。”

  “進入白銀時代,房價單邊上漲的時代結束,市場波動加大,土地拿的多並不一定是財富。”譚華傑表示,“以萬科目前的項目資源,足以支援未來兩到三年的發展需求,公司完全可以根據自身開發需求適度合理補充項目資源,沒有必要急於以高價拿地。”

  受益於積極銷售和謹慎投資,萬科的財務狀況更顯優勢。

  2014年,萬科實現經營性現金流凈額417.2億元,年底貨幣資金上升至627.2億元,較年初大幅增長41.36%,遠遠超過短期借款和一年內到期的有息負債228.3億元。凈負債率(有息負債減去貨幣資金,除以凈資産)僅為5.4%,為2006年以來最低水準。

  “目前公司的資金狀況處於多年來最佳水準,”譚華傑表示,“這一方面為未來進行項目發展和新業務創新提供了有力支援。”

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