樓市深度調整之際，原本低調的東原地産集團因在A股資本平臺迪馬股份(600565，SH)的一系列重大動作而格外引人矚目。

　　去年8月，一紙重大資産重組公告將東銀集團旗下地産板塊整體上市計劃推向前臺，其殼平臺正是被母公司非常看好的迪馬股份。重組方案顯示，僅注入的地産資産就超過40多億元，在迪馬股份的業務天平上，地産與專用車兩大業務首次實現了大翻轉，其中地産佔了絕對主力。

　　今年5月份，也就是迪馬股份成功闖關“地産重組第一股”之後不久，以東原地産名義出現的東原品牌戰略發佈會在重慶大本營隆重舉行。而近日迪馬股份收購兄弟企業江動集團持有重慶東原22.4%的股權，再次明確了上述重組計劃接近尾聲。

　　迪馬股份總裁、東原地産總裁楊永席在接受媒體專訪時表示，此次重組主要是為了解決同業競爭問題，當前整合之後統一到了迪馬股份上市平臺之上，未來以東原地産為品牌的重慶上市房企再添一員。無論從總資産、凈資産角度，還是從資本杠桿的角度，東原地産未來必將成為一家非常具有競爭實力的上市房企。

　　“地産重組第一股”

　　公開資料顯示，早在2010年，按照東銀集團的戰略安排，旗下地産資産重組計劃已經啟動，但迫於當時樓市調控政策限制，最終遭遇流産。

　　不過，筆者注意到，就在2010年前後，僅在重慶地區，龍湖地産成功登陸港交所實現了H股上市，金科集團實現了借殼ST東源衝擊A股上市。如今，這兩家房企都成了上市房企中渝派房企的突出代表。

　　對於那一撥上市潮，命運雖未垂青東銀，但給了臥薪嘗膽、積蓄能量的發展機會。就在2013年下半年，封閉了四年的A股房企再融資初露開閘端倪，包括新湖中寶、迪馬股份等眾多涉足地産業務的上市企業紛紛拋出再融資或重組暨再融資預案，引來資本市場關注。

　　實際上，自新一屆政府執政以來，多數業內專家認為，樓市將迎來市場化機制大調整，行政調節將讓位於市場調節。對於民營房企來説，這將是一個衝刺上游的發展機會。

　　此次重組預案顯示，迪馬股份擬以3.52元/股的價格向東銀集團以及江蘇華西集團和華西同誠合計非公開發行約11.79億股股票，收購其持有的4家房企預估值為41.51億元的資産，同時以不低於3.17元/股的價格向不超過10名特定投資者配套融資不超過13.83億元。

　　不過，證監會此次在審核上市房企再融資或重組暨再融資環節時，還專門設置了一個重要環節，就是上市公司所涉及的地産資産須經過國土資源部及住建部審核是否存在違規之處。

　　今年3月26日，迪馬股份發佈公告稱，公司收到證監會通知，經審核後重組及再融資方案獲得無條件放行。

　　在業內人士看來，經過4年長跑之後，迪馬股份關於地産資産重大重組順利完成，也成為當前“地産重組第一股”，對於地産行業後續健康發展具有標桿意義。

　　解決同業競爭難題

　　在東銀集團旗下，除了上市平臺迪馬股份持有地産之外，江動集團也持有部分地産股權.

　　在楊永席看來，此次重組之前，東銀集團旗下地産業務存在同業競爭問題，東原地産品牌也存在爭議，因為有一半的地産業務在迪馬股份，另有一半的地産業務卻在大股東手裏，對外很難講得清楚。

　　按照重組預案，迪馬股份通過購買東銀集團及江蘇華西集團和華西同誠持有同原地産100%股權、國展地産100%股權、深圳鑫潤100%股權以及東銀品築49%股權，自此上述4家房企的全部股權已納入上市公司平臺。

　　不過，上述重大重組動作之後，迪馬股份吸納地産資産的雄心仍然未了。前不久，迪馬股份再次發出收購計劃書，擬以不超過5.1億元收購關聯企業江動集團持有重慶東原這家房企22.4%的股權。此次收購完成之後，重慶東原將成為迪馬股份的全資子公司。

　　對於上述收購動作，在東銀集團看來，雖然並不構成同業競爭，但對迪馬股份來説，這一舉措尤為重要。近日，迪馬股份董秘張愛明在接受媒體採訪時表示，這次收購是此次重組大戲的後續動作，意味著東原地産整體併入了迪馬股份。

　　“此次重組之後，地産業務集中到了上市平臺上，我們出去之後對外説‘東原地産’，這樣也名正言順了。”楊永席感慨地説。

　　楊永席回憶説，他自從2011年進入重慶東原以來，正因為相關地産股權較為分散，一定程度上也分散了東原在行業中的實力與外界對東原的認識，所以一直都較為低調。此次重組為東原地産強勢崛起帶來了新契機。

　　增厚資本“伺機”擴杠桿

　　9月11日，迪馬股份發佈的增資公告顯示，公司再次擴充了註冊資本，由之前的約19.06億元增至當前約23.45億元。而在今年5月6日之前，迪馬股份註冊資本僅有7.2億元。

　　實際上，上述增資擴股的系列動作正是今年以來迪馬股份重大資産重組及定向增發之後的結果。

　　張愛明表示，“如果一個房企想融資，金融機構首先要看你的財務報表，比如你的總資産如何，權益資本有多少，凈資産有多少，股權分散、權益資本偏小，就很難融到低成本資金。”

　　按照重組方案，迪馬股份重組完成後公司土地儲備521萬平方米，權益土地儲備458萬平方米，其中重慶佔54.5%。張愛明表示，重組後最明顯的變化是是上市公司的資本結構，其中總資産規模顯著壯大，翻了近一番，凈資産這次定增之後將翻幾番。

　　筆者翻閱迪馬股份2013年年報及2014年半年報後發現，去年底時，迪馬股份總資産為118億元，截至今年上半年報告期末的總資産為198.6億元。其中，去年底時凈資産僅約12.78元，今年上半年末凈資産達到43.06億元。如果再算上此次定增募資13.8億元，當前迪馬股份凈資産將達到56.86億元。

　　為順利推進重組後地産業務躍升為業績“新引擎”，迪馬股份為維護股東利益，還將與母公司東銀集團未來三年的利潤預測補償協議作出了修訂。今年初，上述雙方將原來補償期間由2013~2015年三年相應調整為2014~2016年三年，原來擬注入資産預測的3年合計凈利潤數也由19.07億元調整為24.84億元。其中，2014年為6.28億元，2015年為9.11億元，2016年為9.46億元。

　　值得注意的是，在一系列資本運作之後，迪馬股份的資産負債率已顯著下降，從財務報表來看，由去年底的83.8%下降至今年上半年末的75.7%。其中，帶息債務與全部資本的比例由82.8%下降至今年上半年末的63.7%。

　　此外，在此次定向增發過程中，匯添富基金、財通基金、建信基金、華夏保險、江海證券以及重慶駿旺投資等多家機構參與認購。其中，匯添富基金斥資約3.77億元認購約1.197億股，財通基金出資3.72億元認購1.18億股，建信基金出資接近2億元認購6349萬股，分別位居前三位。不過，來自重慶非知名的駿旺投資也參與認購4952萬股，持股成本大約1.56億元。

　　在國內私募界某位資深人士看來，上述公募基金或私募PE滿額認購迪馬股份定向增發股份，一定程度上説明瞭他們對於一部分高成長性房企在後市比較看好的樂觀預期。

　　與此較為類似的是，在綠地集團今年初的定向增發過程中，包括平安創新資本、鼎暉嘉熙、寧波匯盛聚智、珠海普羅、國投協力等5家PE巨頭斥鉅資參與股份認購。

　　實際上，迪馬股份此次因重大不確定事項停牌前收盤價僅為4.05元，市凈率2.21倍，之前較長一段時間股價基本上在3~4元之間徘徊，而按照申萬一級行業，地産股整體市凈率均值為4.64倍。今年6月和8月，東興證券和安信證券分別給予迪馬股份“買入”評級，其中安信證券屬於首次給出“買入”評級。