眼下，華潤置地石梅灣項目正面臨進退兩難的尷尬。如果開發，上千畝的土地開發需要大量的資金投入，而眼下海南房地産市場令人如此捉摸不定。如果繼續囤地不開發，則面臨著被政府常態化的跟蹤了解和監督管理，還可能要付出鉅額的罰金。

　　從2013年3月起，海南對全省閒置土地進行清理整頓，盤活“供而未用”的近14萬畝閒置土地。2014年7月，華潤、魯能、中信等12家囤地“釘子戶”被海南省國土廳約談。8月底，時代週報記者從海南省國土廳獲悉《關於大企業閒置土地處理情況通報》。通報顯示：華潤集團所涉及的閒置土地17宗面積1943.6畝，位於萬寧市石梅灣。其中，有6宗(987.8畝)土地，已採取延長開發期限方式進行處置。有2宗(276.1畝)土地，在處置期間，已經開發建設，萬寧將不再將這2宗土地作為閒置土地處置。有9宗(679.7畝)土地，正在處置中，尚未完成處置。

　　開發還是不開發，這成了一個問題。時代週報記者調查時發現，華潤石梅灣項目開發週期長達26年，11年僅完成10%。不但如此，作為旅遊地産大盤，華潤石梅灣項目在遭遇市場困境的同時，還面臨著多個相同大盤的搶客競爭，以及來自環保人士的壓力。

　　時代週報記者多次聯繫華潤置地人士要求採訪該項目接下來如何處置，對於環保人士的質疑如何回應，但截至發稿時未獲得回復。

　　建設週期長達26年

　　從海口或者三亞出發，沿東線環島高速公路駕車1.5小時，下高速即可到達萬寧石梅灣村。穿過村莊，再行2分鐘就駛入華潤石梅灣項目所在地。

　　三面環山，一面向海，中間是世界上最大的海濱青皮林(1.4萬畝)。這裡是《非誠勿擾2》的取景地，也是華潤石梅灣項目所在地。

　　8月下旬，海南在高溫炙烤之下，項目內人流稀少。時代週報記者看到，艾美酒店對外營業，威斯汀酒店主體框架已完成，但接近停工狀態。其他規劃中的3座五星級酒店沒有動工跡象。遊艇碼頭已經建成，但少有遊客和遊艇。項目內一期別墅已經建成，二期別墅公寓項目在建。周邊大片的土地被圍避，卻沒有動工跡象。

　　時代週報記者來到華潤石梅灣項目銷售中心，以購房者身份了解到，整個項目規劃建設1.8萬畝，而已經建成的大約有2000畝。銷售人員坦言，目前生活起來還非常不方便，可能需要很多年配套才能成熟，但項目賣的就是自然環境和未來的空間。

　　資料顯示，華潤石梅灣九里一期共260套獨棟別墅早已售罄。而克而瑞獨家數據顯示，2014年1-8月，石梅灣九里二期共銷售557套，銷售總額超10億元。業內人士分析，和其他大開發商在海南的同類項目相比，石梅灣九里二期去化速度並不算差。

　　根據時代週報記者獲得的一份《華潤石梅灣九里項目規劃》資料：華潤石梅灣項佔地12平方公里，總建築面積逾150萬平方米，投資逾120億元。依此規劃，華潤石梅灣度假區完全可以媲美“亞龍灣”：項目包括5個五星級酒店；住宅項目包括石梅灣九里一期、二期；另外該項目還配套有石梅灣國際遊艇會、直升飛機停機場、國際商業購物中心、石梅灣國際體育公園(18洞高爾夫球場)、行雲流水海鮮舫等。

　　規劃顯示：國務院同意在海南省設立四家免稅店，其中萬寧的一家規劃設置在石梅灣西嶺購物中心，建築面積約24萬平方米，未來將是海南最大的免稅店。同時華潤萬家超市已經入住石梅灣後勤區。

　　實際上，1999年華潤就已經獲得該地塊使用權，2003年年底項目正式啟動。當時，華潤集團負責人曾公開表示，用15年時間將這片荒灘打造成海濱度假勝地。然而15年已經過去，項目僅完成大約10%。根據華潤置地年報，華潤萬寧石梅灣項目估計落成日期為2025年3月。這意味著，從拿地到開發完畢，整個項目至少要持續26年的時間。

　　市場行情不好拖延開發週期

　　目前房地産企業普遍走高週轉路線，而華潤置地2011年開始以高週轉代替高利潤拉動ROE。為何石梅灣項目週期要長達26年？

　　資料顯示，華潤集團是1999年前後通過“資産置換+政府協議”的方式拿到石梅灣沿海地區180公頃土地的使用權。2002年，華潤置地正式入主石梅灣，同年成立全資項目子公司—海南華潤石梅灣旅遊開發有限公司。2009年，該項目併入華潤置地。當時，海南省和萬寧市政府都非常重視該項目，專門組成政府協調小組協調該項目的開發建設，並於2003年4月批准了“海南華潤石梅灣旅遊開發有限公司”為石梅灣12平方公里的主開發商，實施統一規劃、統一開發、統一招商、統一管理。華潤置地當時也花大價錢為石梅灣進行了整體規劃設計，目標是建成一個國際性生態型熱帶海濱旅遊度假區，為國內外遊客提供高質素的旅遊體驗。

　　華潤置地內部的資料顯示，1999-2003年，華潤置地用3年來清理歷史遺留問題。2004-2005年，投資人民幣5億元做配套，包括石梅灣與海南東線高速連接的主入口改造、景觀綠化、旅遊配套區。2006-2008年，投資8億元做供水、供電、燃氣、通訊等週邊市政配套工程、污水及垃圾處理等基礎配套建設。2008年開業的石梅灣艾美度假酒店，總投資額為8億元。2012年10月完工的遊艇碼，總投資額5.4億元。

　　“早年拿地，囤地確實有一定的土地升值空間。國際旅遊島成立到現在，地價升值的空間已經不大。目前政府加大囤地清理，開發商繳納罰款的代價非常高，已經沒有囤地獲利空間。” 克而瑞海南片區總經理沈虹向時代週報記者表示。

　　多位資深房地産人士向記者表示，華潤置地也並非坐等土地增值獲得暴利。在當下市場形勢不太明朗的情況下，開發商就會故意拖慢流程和開發週期，等待市場形勢好轉。

　　海南房地産市場投資性強，樓市波動性大，對市場的變化反應非常快。數據顯示，2014年上半年，其他城市還在延續2013年的增長態勢，海南省上半年成交量下跌30%。與此同時，海南地産市場競爭十分激烈，至少有1000個樓盤同時在售。

　　從地理位置上講，石梅灣距離三亞市中心有100公里，中間有很多灣區的攔截，包括亞龍灣、海棠灣、香水灣、土福灣等。幾大灣區同質化嚴重，而後者分流了石梅灣很多購房者和遊客。

　　“即使海南對閒置土地進行整治，但對於華潤置地而言，項目是否動工還是取決於對市場的研判、資金的安排。因為開發投入需要幾十億元，而罰款可能只有上億元，在沒想明白的情況下，開發商不會輕易動工。所以，下一步，很可能，企業還是會和政府主動溝通，延緩開發節奏，一起推動問題的解決。”業內人士表示。

　　面臨環保壓力

　　不僅面臨囤地被罰的尷尬境地，華潤石梅灣項目開建至今還遭遇到來自環保人士的壓力。

　　2010年8月綠色和平組織實地調查發現，眾多大型房地産開發項目紛紛在海岸線“跑馬圈地”。很多項目佔地均與自然保護區重合或緊鄰。萬寧石梅灣青皮林保護區就在此列。

　　時代週報記者獲悉的一份《海南省國土環境資源廳關於批復海南華潤石梅灣旅遊度假區石梅灣九里二期項目環境影響報告書的函》上稱：“施工活動不得進入萬寧青皮林省級自然保護區、西嶺公園，不得佔用和砍伐青皮林，保護好西嶺公益林-青皮林保護區-海防林-海岸-海洋的生物廊道，增強旅遊區內綠地系統的連通性。”

　　然而，綠色和平組織“森林與海洋項目”副經理潘文婧向時代週報記者提供了一份資料顯示：2006年，華潤集團在萬寧石梅灣度假村內修建了兩條公路(分別是寬6米長2.4公里，以及寬12米長550米)穿過青皮林保護區。而這裡的青皮林保護區屬於國家絕對禁止開發的。

　　海南當地環保人士表示，為了修建威斯汀酒店，也曾發生開發商移植珍貴的水椰林，被村民和環保人士圍堵的事件。 2011年為建設石梅灣國際遊艇會項目，百餘畝由木麻黃、青皮林、水椰組成的大片海防林被毀。其中，水椰被列入國家三級保護植物。

　　“前兩年的衛星圖片顯示，華潤集團在萬寧石梅灣度假村和自然保護區大部分相重合，這意味著，華潤未來的開發可能還會破壞這裡的自然環境。”潘文婧説。

　　時代週報記者採訪的多位環保人士及專家表示，青皮林、海防林被破壞之後，石梅灣村民以及整個旅遊區的酒店、別墅等均暴露在颱風等自然災害的威脅之下。不但如此，她對華潤石梅灣項目環保程式的合法性表示懷疑。在自然環境保護區內建設大型建設項目，環評報告是怎麼做出的？程式是否公開透明？