□深圳市房地産研究中心 李宇嘉

　　樓市“去庫存”是今年我國經濟工作五大任務之一。在如何“去庫存”上，決策層提出了要推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，即農民工“市民化”。也就是農民買房和身份轉換要同步推進。這意味著，各地在激勵農民買房的同時，要同步推進戶籍制度改革，向包括新市民在內的全體市民，提供教育醫療、社會保障、就業扶持等均等化的基本公共服務。

　　農民工市民化與樓市“去庫存”結合起來，絕非單純“買房子”，而是通過打破戶籍隔離堅冰，讓2.7億農業轉移人口以及1.6億“三留人群”（留守兒童、老人和婦女）“進得來、住得下、住得好”，釋放內需這一中國未來發展的最大潛力。當前，全球經濟正面臨2008年以來最寒冷的“凜冬”，2001年“入世”以來長達10多年的外部紅利正在褪去；內部製造業産能過剩疊加房地産下行，投資驅動的高增長不復存在。但是，長期城鄉“二元”隔離、城市農民工和市民的“新二元”隔離，壓制了內需釋放，以危機促改革，或許是倒逼經濟轉型的路徑。

　　佔城市常住人口35%的農業轉移人口，因不能在城市定居，40歲左右回到鄉下，造成勞動力流失、資源重新配置到低效率部門；1.6億“三留人群”的存在，讓農業轉移人口的消費和投資不能留在城市，不僅城市規模和集聚效應無從發揮，農村産業化、現代化受阻，“二元隔離”也造成國民福祉損耗和社會不穩定。只要制度調整，就能讓長期被壓制的內需潛力爆發，這就是我國經濟的韌性和迴旋餘地。

　　新年伊始，鼓勵農民工購房和戶改同步進行。目前，各地鼓勵農民買房政策可謂豐富多樣，如財政按購房面積補貼現金、減徵所繳房屋契稅、提高公積金貸款額度、放寬公積金提取條件及用途、放寬貸款購房首付條件、水電氣繳費折扣等。戶改也在推進，1月22日國務院常務會議部署推進以人為核心的新型城鎮化，近日公安部將“農村學生升學和參軍進入城鎮的人口、在城鎮就業和居住5年以上和舉家遷徙的農業轉移人口”等四類群體，定為落戶重點。

　　樓市政策刺激從來不乏力度和激情，關鍵在於戶改有無實質性推進。在部署戶改上，除少數特大城市外，要求全面放寬農業轉移人口落戶條件，提高居住證“含金量”，使外來常住人口儘早在居住地享有義務教育、就業醫療、法律援助等基本公共服務。公安部副部長黃明在部署會上也表示，建立完善積分落戶制度，堅持以合法穩定就業和居所（含租賃）、參加城鎮社保年限、連續居住年限等為主要指標，重點解決在城鎮就業和居住5年以上和舉家遷徙的農業轉移人群落戶。

　　戶口遷入以合法穩定住所、合法穩定職業為條件，符合人口自由遷徙和建立統一勞動力市場的一般訴求。但是，考慮各地資源環境綜合承載和發展潛力，以居住證為載體，走“地方主導、因地制宜”的戶改路線，看起來符合實際，但難逃此前“雷聲大、雨點小”的戶改輪迴。過去10多年地方土地財政豐厚、經濟增長快的時期，沒有解決“戶改”問題，當前地方面臨空前財政困境，很多三、四線城市稅收負增長，甚至發不出工資的情況下，仰仗地方真金白銀投入難度很大。

　　切實推進戶改，就要打破地方政府對落戶標準的壟斷，建立以穩定就業和居所為單一標準的入戶機制，而不是任由地方建立篩選式的“利我戶改”模式。當務之急是，推進中央財政轉移支付同農業轉移人口市民化掛鉤。同時，以推進“雙掛鉤”（財政轉移支付同農業轉移人口市民化掛鉤，城鎮建設用地增加同吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤）和擴大地方債務置換為契機，構建以戶改為內容之一的官員獎懲機制，倒逼和激勵地方政府在公共服務均等化上投入真金白銀。

　　從近期各地實踐來看，單純激勵農民工買房的意圖更濃，顯得也很急迫，與過往地方政府刺激樓市的做法並無二致，與同步推進公共服務均等化明顯不在一個步調上。因此，要防止鼓勵農民工購房異化為“赤腳上樓”，但公共服務供給嚴重滯後或缺失，造成目前整體處於青壯年的新市民儲蓄被透支，未來或因收入下降、工作不穩定、子女教育、老人醫療等支出突然增加時而陷入城市底層。

　　過去近20年，地方政府（特別是三、四線城市政府）享受慣了天然得來的土地財政（依賴度在50%以上）紅利，單純賣房的負面激勵是存在的。因此，在同步推進農民工購房和戶改的同時，在中央轉移支付、地方債務置換定向投入等資金的支援下，要加大地方公共服務供給，確保資金進入城市“短板”，而非進入中看不中用的所謂城市地標項目，確保農民工到手的戶籍身份不掉色。

　　另外，農民工進城的同時，土地“三權”（土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權）處置也是個問題。目前，為避免過去“被上樓”，提高農民工買房積極性，各地僅採取戶口變動與“三權”脫鉤的做法。事實上，土地改革是新型城鎮化的另一個抓手。長達近20年的土地財政，造成城鎮化成本居高不下，尤其是房價、物價及公共服務高成本。農村土地制度改革不僅為農民進城提供一筆資本，而且是農民共用城市化、工業化紅利，降低城鎮化成本的必由之路。因此，要加快推進跨地區建設用地增減掛鉤、農業用地佔補平衡，擴大宅基地和集體建設用地流轉的範圍，擴大“兩權”抵押（承包地經營權和農民住房財産權抵押）的範圍，讓農民攜資本進城的同時，享受城市化和工業化紅利。