□深圳市房地産研究中心 李宇嘉

　　近期數據顯示，基建投資明顯發力。8月財政支出同比增長26%，財政赤字較去年擴大2078億元至3173億元。與此同時，國家越來越強調“精準發力”，基建投資的結構正在發生變化：城市市政設施和公共服務設施為主的“小基建”，正在取代以“鐵公機”為代表的“大基建”；在區域結構上，中部已經取代佔據中國經濟版圖重要地位的東北和東部，成為新的基建“增長極”。

　　基建投資發力從1997年亞洲金融危機後就開始了。近20年來，基建投資基本上集中在交通運輸（以“鐵公機”為代表）、水利樞紐、電力供應、物流倉儲等“大基建”方面。一方面，出口導向下的物資運輸，需要高效率、低成本的“大基建”體系；另一方，長期計劃經濟下重化工業過快發展，基建歷史欠賬需要彌補。但是，城市市政設施和公共服務設施為主的“小基建”發展較為滯後。

　　近年來，中國出口的成本優勢正在褪去，技術優勢還在艱難地孕育中。2014年8月，波士頓諮詢公司發佈的《全球製造業成本變遷報告》顯示，如果美國製造業的成本為100，中國則是96，僅僅比美國低4個點。同時，發達國家重拾製造業，新興國家分流中國製造。因此，出口導向需要向內需導向轉變，這也是發達國家從工業化到城市化轉變的一般順序。

　　根據世界銀行數據，截至2010年，全球城市化率和工業化率的平均值分別為50.9%和26.1%，二者比值為1.95%，發達國家的比值在2.5-4.5之間，即城市化遠遠快於工業化。中國這一比值僅為1.09，城市化（51%）慢于工業化率（46.8%），如果扣除沒有“本地化”的城市非戶籍人口，比值更低。因此，中國內需的潛力非常大，而釋放內需潛力就需要增加市政設施和公共服務設施為主的“小基建”投入。

　　過去10年，我國“大基建”佈局非常迅猛，投資規模從2004年的1.75萬億元到2014年的11.22萬億元，年均增長率20.42%。特別是進入“十二五”後，基建投資增速提升至25%左右，加碼力度明顯。未來，儘管在“一帶一路”、中西部地區等還有“大基建”的空間，但在“鐵公機”國土平均覆蓋密度超過美國、中西部人口集聚不夠、控制地方財政和債務風險等情況下，“大基建”高峰期或已過去。

　　我國最大的內需就在於城鎮化。目前，在國內各大城市，軌道交通、地下管網、水電煤氣、通信網路、教育醫療、住房保障等，供給不足，品質不高，成本較高。因此，不管是擴大現有城鎮消費和投資，還是讓2.7億城鎮外來人口“本地化”，還是提高城市（鎮）對人口和産業的吸附能力，都需要加大“小基建”建設力度。

　　目前，由於一線城市房價高、生産生活成本高、空間逼仄、限制土地供給、控制人口流入、環保訴求強烈，新興産業正在醞釀升級，傳統製造業開始向內地轉移，未來走向效率驅動的精細化增長，“小基建”投資空間難擴大。因此，“小基建”投資的空間佈局應集中在人口流入重點、傳統産業移入和集聚重點的二線城市。

　　一個可喜的跡象是，去年以來，包括杭州、武漢、鄭州、成都等在內的二線重點城市，其經濟增長速度、工業增加值、固定資産投資、人口凈流入、房地産開發投資等指標，都進入了國內各大城市TOP10以內，特別是10%左右的經濟增速遠超一線城市的水準。這些城市或者是區域交通樞紐（武漢和鄭州），或是傳統農業大省省會城市（武漢、鄭州、成都），或者是新興産業發展較為快速的城市（如杭州）。

　　近年來，一線城市與上述二線城市間“人便於行、貨暢其流”的格局基本形成，産業轉移與協同、物流配送效率空前提高。同時，這些城市土地成本低，所在省份均為人口大省，人工成本低，城市生産和生活成本也較低，傳統産業迅速向這些二線城市轉移，具有“天時地利人和”的優勢。

　　一線城市和東部沿海傳統産業如電子資訊、傢具建材、整車裝備、紡織服裝等紛紛向這些城市轉移。同時，上述城市結合本地資源優勢發展特色，比如鄭州發展食品加工及冷鏈，武漢高校集中發展光電子資訊，杭州基於阿里巴巴發展電子商務和大數據等。“就業跟著産業走、人跟著就業走”，産業集中了，人自然就集中了。

　　2013年《中國各地人口凈流入流出示意圖》上，成都、武漢、杭州和鄭州列第9、11、13和16位。人口、産業集聚是樓市發展的動力，武漢商品房銷售面積2014年位居全國第一；杭州今年上半年商品房銷售面積增長142%，居全國第一；全國最大新區——鄭州鄭東新區逆襲為現代商務區。近幾個月，這幾個城市房價漲幅也進入70個城市的TOP10。

　　産業和人口集聚以及房地産的發展，帶來城市經濟的集中，武漢、鄭州和成都創造的GDP分別佔到全省的37%、21%和33%。今年上半年，上述四個城市GDP分列全國第8、9、11和18位。城市化推進，對於“小基建”投資需求顯著增加。上述城市以軌道交通、地下管網、水電煤氣、通信網路為主的“小基建”投資年均增速在38%-40%，遠超過全國20%左右的增幅。“小基建”發力意在完善城市基礎設施和公共服務設施，城市對人口、産業等資源的吸附能力進一步增長，這是我國未來城鎮化快速推進的重點區域，而這些城市及其輻射範圍將成為我國未來經濟新的“增長極”。