在投資方式上，由於債權項目簡單易操作，國內房地産私募基金近90%的項目都是做債權。張星表示，由於國內房地産私募基金的能力並未達到較高的水準，如果做股權意味著較大的高風險。

　　李先林表示，事實上房地産基金過多的債權業務導致地産基金和銀行貸款及信託貸款面對同樣的風險，但地産私募基金髮行成本卻更高，對比各方沒有任何的優勢，迫使其只能做更高風險的項目，現在市場上有很多此類私募基金，若一旦轉型不成功將面臨兌付問題。

　　“如果一旦禁止委託貸款，做債權類的房地産基金公司只能轉型。”陳康認為，現在私募基金已經想從偏債的純粹借貸業務通道轉向主動管理型業務發展，如權益型業務轉型，這是一個大的趨勢。前幾年由於房地産市場走好，地産商不樂意後端分成，更多的是“以假股真債”的形式來操作。同時，私募基金對房地産市場未能完全看清情況，擔心股權形式的風險遲疑不前，在借貸通道類向權益投資類轉型過程中遇到了尷尬。

　　目前房地産行業進入低谷，開發商亟需資金，因此開始願意接受股權投資和後端分成，私募基金從以前的“假股真債”到現在真的開始介入做股權投資。陳康認為，房地産私募基金的轉型方向是股權投資或者並購項目，尤其在地産行業的並購方面，之前一些項目未能如期進展而出現延期，私募基金和信託公司開始聯合大的産業資本或者大型地産商以比較低的價格進入，將項目進行盤活再分享利潤。

　　李先林表示，房地産私募已經進入了深耕細作的時代，走在行業前面的私募已經嘗試了與大的開發商做包銷式收購的並購基金。地産公司需要快速回籠資金，而市場銷售去化慢，開發商將整棟住宅或者項目所有商業以較低價包銷給私募基金，再由私募基金去銷售。

　　而且，房地産市場低迷對於一些房地産私募基金來説可能是一個機會，優質項目可能由於資金流的問題被停滯將會是普遍的現象，市場有大量的並購機會，對於大的地産公司、私募基金和信託公司來説，是一個巨大的良機。有從事多年信託工作的人士透露，雖然部分地産信託項目可能出現兌付問題，但一些先知先覺的信託公司已經在躍躍欲試，準備了大量的頭寸接盤因偶然因素出現危機的優質項目。他表示，佳兆業事件當中，其實已經有信託的介入了，融創收購其上海項目的資金來源背後有信託公司的身影。事實上，純粹的金融資本進入房地産，避免開發商為獲取項目而導致的過於複雜政商關係，亦有利於行業的發展。

　　“當前大部分房地産私募是沒有能力做股權投資的，房地産私募公司面臨轉型，但這個轉型會面臨著失敗，做債權和股權的要求完全不在同一個水準上”，陳康直言，股權投資需要對行業有高度的認識及操盤能力，國內目前少有私募基金具備該能力。同時，股權項目及夾層項目要求投資者風險承受能力高，要求投資者的資産凈值也要更高，因而比較難募錢。