□深圳市房地産研究中心 李宇嘉

　　對於當前樓市而言，大家最關注的是2014年“暖冬”能否延續到2015年“小陽春”，並帶動全國樓市整體向上。2014年最後三個月，全國主要城市樓市成交回升態勢明顯，平均而言，主要城市月平均成交量環比回升在15%左右。2014年12月回升趨勢更加明顯，根據中國指數研究院監測數據，當月全國54個主要城市新建商品住房成交31.8萬套，創2014年以來的單月新高，其中一線城市成交5.37萬套，環比增長38%。

　　按照新開工滯後銷售6個月、房企拿地滯後於銷售12個月的一般規律，新開工和房企土地購置有望2015年年中和年底觸底回升、止跌反彈。事實上，從2008-2009年和2011-2012年這兩輪樓市調整規律看，上述對於未來新開工和房企土地購置走勢的判斷是成立的。若新開工和土地購置能夠企穩，意味著增速創近5年最低點、連續10個月下滑、佔固定資産投資25%、關聯近一半製造業投資的房地産開發投資將會企穩回升，這對於“努力保持經濟穩定增長”任務來説，意義重大。

　　但是，關於樓市銷售回升並帶動新開工和拿地觸底反彈的判斷，可能有點樂觀。首先是對於回暖的判斷，目前樓市回暖僅限于主要城市（特別是一線城市）。但從全國來看，2014年1-11月份，全國商品房銷售面積101717萬平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份擴大0.4個百分點。也就是説，目前全國樓市下滑的態勢並無企穩跡象。

　　與過往“政策激勵-主要城市回暖-全國回暖”的一般規律不同，當前樓市回暖僅限于主要城市，全國樓市整體對於政策刺激的彈性下降了很多。制約政策效果或全國銷售回升的主要障礙，就在於需求和庫存兩個方面。

　　從需求看，截至2014年底，全國城鎮居民家庭住房擁有達到1.1套/戶，也就是説，城鎮住房供求格局已經開始逆轉，即從原來的供不應求趨向於供求平衡甚至是供過於求。如果將小産權房、集資建房、軍産房、集體宿舍等沒有納入統計的存量房屋算在內，就全國來看，住房供過於求的結論是成立的，住房需求大規模釋放階段已經過去。

　　需求結構也能説明問題，目前關於房地産大週期下行的觀點基本上得到認同，作為驅動過去10多年樓市繁榮的重要力量，投資需求開始退場。目前，主要城市首套房購置比例在80%以上，也就是所謂的“剛需”佔主導，家庭可支配收入對需求首要決定作用開始體現。根據《中國民政統計年鑒2013》，2002年以來一線及二線重點城市房價漲幅超過收入漲幅，住房需求主要集中在這些城市人口；而其他城市，2002年以來收入漲幅與房價漲幅基本持平，但這些城市常住家庭（特別是戶籍人口）住房自有率在80%以上，超過20%的家庭擁有兩套住房。因此，佔全國市場份額（需求量）超過80%的城鎮，若收入或常住人口短期內沒有明顯增長，住房需求潛力空間有限。

　　制約需求的另一個因素就是房價。過去幾年，全國城鎮綜合地價上漲幅度是名義房價上漲幅度的2倍以上，建築人工成本在2009年以來翻了一倍，房地産融資的財務成本則上升了1.5倍，而僅佔房價20%以下的建材成本基本上沒什麼變化。2002年以來，房價始終處於上漲的態勢，全國城鎮房價上漲了136%，主要城市房價上漲了303%。儘管2014年以來房價開始回落，但由於成本剛性制約，全國房價跌幅在10%以內。值得注意的是，70%的地價上漲部分發生在2011年以來的4年內。因此，未來一段時間內，房企主動降價的幅度比較小，這成為制約需求入市的另一個重要原因。

　　再看庫存。儘管主要城市房屋銷售明顯回升，特別是臨近年底，開發商基於業績壓力而加大行銷力度，但2014年最後三個月，主要城市的庫存總體上升。根據易居房地産研究院數據，截至2014年12月，36個大中城市待售商品住房存銷比為15個月，庫存壓力比較大，事實上這是在延緩入市節奏的情況下實現的。二三線城市的庫存問題就更嚴重，很多城市的待售房屋夠2年左右銷售。

　　在建庫存的壓力也不容小覷。根據國家統計局的數據，截至2014年11月底，全國處於施工狀態的商品住房面積超過50億平方米，其中90%的部分沒有賣出去。按照目前城鎮每人平均住房面積33平方米計算，可以解決1.5億人的住房需求。事實上，這還沒有包括新增的小産權房、保障房等，也沒有包括已經批准但未開工建設的土地。很多中小城市地方財政實力不足，土地出讓採取一二級聯動的模式，即政府以土地換取開發商代建配套，很多土地處於已經批准但未開工建設的狀態。

　　由於過去十多年房價快速上漲，住房需求膨脹，刺激各路資本紛紛進入房地産開發領域，房企數量從2002年的不足4萬家增加到2013年的8萬家。地方政府也樂於出讓更多的土地，考慮到開發週期滯後和有效住房需求（可支配收入決定的住房需求、自住需求決定的住房需求）被誇大，從而造成住房供應過剩。因此，即便主要城市回暖，但全國樓市將繼續延續弱勢的局面，開發商消化庫存是主要任務，而不是像往常一樣擴大新開工和拿地。

　　因此，新開工和拿地企穩復蘇滯後於銷售回升的週期會比過去要長得多。2014年，一線城市住宅用地出讓金同比增長54.8%，而全國300個城市土地出讓金則下滑了27%。這説明，即便房企主動補庫存，也基本集中在一線和少數熱點二線城市。未來，需要政府推進公共服務均等化和全覆蓋，推進戶籍制度改革，這是推進人口向城市集中、提高購買力的根本之道，也是驅動新開工和投資見底回升的根本之道。