■展望2015

　　□本報記者 姚軒傑

　　自房貸新政以及央行降息後，房地産市場持續回暖。據鏈家地産統計，今年8月以來，上市房企整體銷售量價連續4個月出現了較大幅度增長。業內人士預計，明年樓市調控政策和貨幣政策會持續寬鬆，庫存週期及新增供應相對減少，樓市將持續企穩回升。

　　相比成熟市場，A股市場房地産公司估值偏低。隨著城鎮化的推進，房地産業的需求仍然較大，房企的業績仍可以保持中高速增長趨勢。這或許意味著上市房企的估值仍有提升空間。明年房企轉型以及國企改革將會成為行業主題。

　　明年樓市整體向好

　　今年以來，房地産市場持續下行，多家房企業績出現下滑趨勢。但9月份以來，隨著地方政府放開限購、央行發佈房貸新政以及降息等利好不斷，房地産市場出現成交量放大局面，特別是一二線城市表現明顯。

　　事實上，自8月起，房企整體銷售量價連續4個月出現了較大幅度的增長。從鏈家地産監測的萬科、保利、招商、恒大等31家大型上市房企前11個月銷售數據來看，31家房企8月總銷售額為1167.5億元，環比上升20.9%，同比增加9.7%。這也是今年以來首次正增長；9月總銷售額為1481.9億元，環比上升25.2%，同比增加9.5%；10月總銷售額為1688.3億元，環比上升13.9%，同比增加16.5%；11月的總銷售額為1610.9億元，環比下降4.6%，但同比大幅上漲26.6%。

　　上市房企的銷售均價也連續4個月同比上漲。根據鏈家地産對21家有可比數據的房企監測數據，8月銷售均價為10517元/平方米，環比上漲5.6%，同比微漲0.5%；9月銷售均價為11419元/平方米，環比上漲8.1%，同比上漲3.2%；10月銷售均價為11557元/平方米，環比上漲1.2%，同比上漲13.1%；11月銷售均價為11437元/平方米，環比微降1%，同比上漲9.2%。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為，從大型房企8月-11月連續4個月的銷售數據和部分城市的成交量來看，一線城市和少數二線城市開始復蘇，樓市開始企穩。

　　展望明年，前華遠地産董事長任志強、住建部政策研究中心主任秦虹等業內專家都認為明年樓市會企穩回升，多家大型券商策略報告也均看好明年樓市。

　　申銀萬國策略報告指出，從政策面來看，為穩定宏觀經濟增長，明年樓市調控政策和貨幣政策會持續寬鬆，降息降准將是大概率事件；從基本面來看，隨著過去一年拿地速度下降，地産行業未來潛在供應正在減少，庫存週期也隨之縮短，這是價格企穩的重要前提。

　　國泰君安策略報告認為，對於房價走勢，明年上半年將保持平穩，下半年會有所上漲。主要邏輯是，2014年四季度政策放鬆促進了一二線城市的樓市成交量持續回暖，但大部分城市的去庫存週期仍然較長，市場觀望情緒仍未完全消除，明年上半年房價會保持相對穩定。但到了下半年，隨著庫存減少及新增供應相對減少，房價會出現上漲趨勢。一線城市房價最先築底回升。

　　龍頭房企估值低於海外同行

　　國泰君安研報指出，2014年地産股估值得到了一定程度的修復，但仍處於相對低位。目前，房地産板塊PE為9.7倍，PB為1.97倍，均處在相對低位。而香港地區、日本、美國等地股票市場上過去15年的房地産板塊的平均PE分別為12、33、37，都高於A股市場。

　　且與中國內地相比，香港地區、日本、美國都是城鎮化進程已基本結束的市場，中國內地的城鎮化率僅為53.4%，至少未來十年城鎮化發展仍具有很大潛力，房地産業需求仍然較大，房企的業績仍可以保持中高速增長趨勢。上市房企的估值仍有提升空間。

　　此外，房企的競爭分化趨勢正在不斷加劇，行業“馬太效應”更加明顯，行業集中度將進一步上升。中原地産數據顯示，從已公佈11月銷售業績的21家上市房企情況來看，恒大、綠城兩家房企已經提前完成年度任務，萬科、富力、融創、越秀4家房企完成率超過九成，剩餘15家公司的完成率低於90%，年底銷售目標難以完成。相對而言，全國性大型房企或者區域龍頭房企完成情況較好。

　　北京一家上市房企中層人士認為，只要市場環境不出現大幅逆轉，大型房企能通過提高市場佔有率繼續擴大銷售規模，加上降息、降準等金融政策影響，商業銀行會更重視資産品質，信貸資源更傾向於財務狀況良好的大型房企，房地産行業的市場集中度將保持加速提高的勢頭。

　　Wind數據顯示，我國四大上市龍頭房企（招商地産、保利地産、萬科、金地集團）銷售面積佔比從2008年的1.47%上升至2014年上半年的3.26%。

　　聚焦細分領域成趨勢

　　在大部分三四線城市房屋過剩、我國人口結構發生變化、城鎮化發展有新內涵的大背景下，房地産轉型將是一個持續的過程。今年以來，A股市場多家房企開始尋找轉型之路。記者梳理髮現，房企轉型大概有兩類：一類是“大而全”轉向專業化、精細化的細分領域。如新華聯專注文化旅遊地産；一類是徹底轉型，通過收購、定增等方式置入醫療、影視等熱門行業的資産，如蘇寧環球收購影視公司。

　　業內人士認為，明年房企轉型依然是行業主題。海通證券認為，未來房地産行業會分化出很多細分領域，比如商業地産、旅遊地産、養老地産、産業地産、房地産代理服務商等。事實上，隨著白銀時代到來，房企必須更加注重市場變化，增加專業能力才能不被淘汰。

　　目前，A股房地産公司中，房地産代理服務領域的世聯行、産業地産領域的華夏幸福、旅遊地産領域的華僑城等公司，都在其細分市場成為了龍頭。“這具有標桿意義，未來可能會有更多房企向細分市場轉型。”中原地産分析師張大偉説。

　　此外，房地産行業的國企改革也會成為一大亮點。國泰君安研報分析稱，國企改革將加快房企資源整合，比如天保基建、中華企業、深振業A等公司或有資産重組預期；另一方面，國企改革將完善激勵機制。國有房企本身擁有優質資源，若有更多激勵措施，將會提升公司的經營和業績，如格力地産、魯商置業、華發股份等。

　　部分房企業績情況

　　證券代碼證券簡稱前三季凈利潤 （萬元）同比增長率（ %）年初至今漲跌幅（%）

　　000002.SZ萬科A760，499.74114.836144.9092

　　600048.SH保利地産664，776.521431.822452.7017

　　600340.SH華夏幸福318，625.947827.213667.2615

　　000024.SZ招商地産306，064.0668-37.849544.6024

　　002146.SZ榮盛發展219，233.953817.426934.3579

　　600376.SH首開股份141，823.7348112.353750.8865

　　600823.SH世茂股份117，251.41980.431339.0174

　　600663.SH陸家嘴107，515.5099-9.5038106.2752

　　600266.SH北京城建78，881.084213.2141184.6454

　　600748.SH上實發展75，159.697282.646844.8546

　　000402.SZ金融街75，142.7563-56.7904102.5549

　　000656.SZ金科股份68，978.6603-28.574582.3372

　　600383.SH金地集團63，663.0742-39.443843.4179

　　000671.SZ陽光城59，413.153877.578830.8045

　　000732.SZ泰禾集團58，557.806418.750045.5628

　　數據來源：Wind資訊

　　製表/姚軒傑

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