□交銀施羅德行業分析師李博

　　網際網路正在逐步改變人們的生活，我們的衣、食、住、行、醫療、教育等都有了網際網路的影子。網際網路所帶來的效率提升以及用戶體驗的改善有目共睹，這使得網際網路與傳統行業的結合成為當前最熱門的話題之一，在此，筆者主要談談網際網路與房地産（商品住宅）的結合以及未來可能的投資機會。

　　過去十多年是我國房地産發展的黃金期，供不應求的格局使得房地産始終是個賣方市場，其中存在著大量的資訊不對稱和交易成本。然而，未來十年市場格局可能向供需平衡甚至供過於求的格局發展，消費者擁有更大的選擇權，這使得整個行業需要改變經營思維和一個能提升效率的工具，與網際網路的結合則成為必然趨勢。

　　趨勢上毋庸置疑，關鍵是採用何種結合模式。與其他商品不同，商品房的消費頻次較低，用戶粘性較差，似乎難以用傳統的電商方式去改造。在美國，房地産與網際網路結合主要有兩種模式，一是以Zillow為代表的平臺電商，主要從事線上房源、客源和經紀人的匹配，資産較輕，以廣告和渠道費用變現，但不涉及交易，是純線上平臺；另一種是以Redfin為代表的E2E電商（即020），同時擁有線上和線下，資産較重，主要通過交易佣金獲取收入。這兩類模式都受到投資者的青睞，Zillow13年收入僅2億美金，但市值高達40億美金；Redfin還未上市，但已經獲得多個風投基金的注資。

　　筆者認為，無論何種模式，都必須把握需要把握房地産的兩個特性。首先，房地産交易不僅僅是賣商品，服務的地位可能更加重要。對於購房者來講，房産的購買金額較大，僅僅通過線上的資訊難以作出購買決策，同時房産購買過程涉及諮詢、看房、貸款、稅收等多個環節，使得線下的服務成為必需。房産仲介（置業顧問或者經紀人）是提供服務的主要載體，因此對仲介的整合必不可少，必須保證提供相對優質且效率較高的服務，這是一個難點也是關鍵點，否則模式是難以成立的。其次，房地産擁有較長的産業鏈，用戶需求的延伸性較好，比如購買房産需要貸款，購買後需要裝修和購買傢具家電等，因此在提供房産交易服務的過程中可以拓展金融、裝修等服務，或成為後續服務的入口，這就很好的解決消費頻次較低的問題。以美國房産電商Zillow為例，其收入構成中的65%來源於房産交易手續費（向經紀人收取，相當於經紀人的行銷費），而其餘35%的收入則來源於金融服務（提供貸款渠道，向貸款機構收取）和住房改建服務廣告（向服務商收取）。

　　在我國，房地産的市場空間巨大，一手交易、二手交易和房屋租賃合計接近10萬億，其對應的交易佣金也是千億級別，如果再算上房地産廣告、金融服務和後續裝修等服務的入口價值，其市場規模或達數千億。目前，儘管一些網際網路企業和傳統仲介開始嘗試對房地産進行整合，但效果都不夠理想，原因可能有以下幾點：一是我國房地産市場仍以一手新房交易為主，開發商在産業鏈的地位仍相對牢固，開發商守舊的經營思維或對行業的轉變産生阻礙；二是我國經紀人行業整體不規範，其服務和信用有待提高，特別是要解決假房源等虛假資訊問題；三是在網際網路體驗上需要進一步完善，如何提供準確、及時、便捷的網際網路工具，給消費者全新的購房體驗還需要探索。

　　總而言之，房地産與網際網路的結合是大勢所趨，未來五年可能是一個加速的過程。在這個過程中，能有效整合房源、客源和仲介，在改善用戶體驗的同時提升行業運作效率的企業，是投資者未來需要重點關注的對象。

　　責編：李菁菁美編：尹建