十年來，關於中國版REITs的是是非非總有很多。現如今，監管層似乎已經下定決心要推進，卻遭遇了市場各方對於推出時機的擔憂：因為目前的房地産市場正進入調整期。

　　在興業信託創新研究部總經理李勇看來，時機到底好不好，各方總有自己的觀點。但他自己卻一直是堅定的“唱多派”。一方面，當前房地産市場的確處於調整週期，但相信經過這一輪的調整，整個地産的價格會趨於理性，價格也會回歸價值；另一方面，目前中國整個資本市場環境其實正走向成熟，從REITs的回報率和産品價值來説，已經能夠反映其應有的、真實的價值。“REITs其實是一個市場板塊，建立得越早，越能起到良性的作用。”

　　當然，無論有多少“旁觀者”，也無論有多少人説現在並非“好時機”。但不可否認的是，包括李勇、張明在內的多數業內人士都堅信REITs在中國仍有巨大的空間和潛力，REITs將成為中國房地産金融的重要組成部分。而商業地産和公租房建設或將成為這項新業務的重點。

　　國務院發展研究中心金融研究所綜合研究室主任陳道富表示，未來中國的房地産市場肯定會從單純的開發、新建轉向物業管理和流轉，這方面的需求會越來越大。等到REITs機制趨於成熟、風險更可控以後，將會成為中國非常重要的金融産品，但是可能與國外的標準REITs會有所差異。“短期來看，市場本身的波動，對於REITs發展的時機也會有影響。長期來看，房地産每年都將近10萬億元的成交量，即便是商用房地産市場的成交量也是非常可觀的，我相信在中國，沒有哪個單一的市場會有如此之大的規模。”

　　另外，多數信託業內人士也表示，除了一線的開發商，負債率合理的地方政府也不失為好的“交易對手”，未來可以探索公租房領域的REITs業務。“公租房項目的利潤率可能會比較低，但是同樣的風險也較小，而且可以批量化、大規模的去運作。”專家認為，如果引入REITs融資模式，不僅有效貫通公租房的開發資金鏈，拓寬政府的融資渠道，而且採用資産池打包可以激活用於公租房的資金。

　　陳道富認為，REITs相關的稅收優惠、破産隔離等問題都還需要進一步突破，機制需要更合理的設計，去契合這個市場的發展。“在探索REITs這項新業務的過程中，一定會有風險，因為任何金融工具都存在風險。而金融工具一定是風險和收益的平衡，所以REITs本身風險收益的設計、杠桿結構的使用是非常關鍵的。這個如果不完善，風險肯定會大於收益。這需要微觀主體的激勵約束機制是合理的，這個時候其實考驗的是機構的能力：如何尋找到一個風險和收益的‘平衡點’，等到‘平衡術’修煉好了，也就是市場成熟的時候了。”

　　分析人士認為，在我國現行稅收制度下，國際上通行的REITs收益率標準（7%—8%的水準）難以得到滿足。按現行稅制，我國商業地産的租金收入需繳5.5%的營業稅和一定比例的房産稅（商業地産的房産稅率：依照房産余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房産租金收入計算繳納的，稅率為12%），之後還要交25%的所得稅。粗略估算，最終實得只有租金的60%～70%。這也就意味著，在相關的免稅政策沒有出臺之前，REITs很難得到規模化發展。