□本報記者 于萍

　　進入樓市傳統“金九”旺季，眾多開發商紛紛加大推盤力度，為全年銷售目標衝刺。不過目前“金九”銷售情況卻有些失色，令9月銷售平添壓力。業內預計，“金九”樓市銷售仍難樂觀，“銀十”或將面臨供應下滑的考驗。繼8月房價環比下降後，9月70個大中城市的房價同比增幅已面臨由升轉降的壓力，房價走勢或將迎來拐點。

　　8月房價連續下調

　　統計局最新發佈的數據顯示，8月份70個大中城市中，有68個城市的新建住宅價格出現環比下降，僅廈門出現環比上漲，溫州環比持平。業內人士表示，房價已經連續下調四個月，至少到2015年一季度才可能出現明顯企穩。

　　根據中原地産統計，8月70個大中城市新建住宅平均跌幅達到0.93%，二手房住宅平均跌幅達到0.8%。環比持續4個月下調，同比拐點也接近出現。目前新建住宅平均價格指數同比僅上漲0.54%，二手房住宅價格平均同比上漲0.11%。

　　可以看到，共有47個城市的新建商品住宅價格環比跌幅超過1%，其中杭州環比跌幅高達2.1%，創下歷史紀錄。一線城市跌幅也全面加速，北京環比下跌1.2%，上海廣州環比下跌1.3%，深圳環比下跌1.1%。在二手房方面，70個大中城市中，有67個城市出現環比下降，而同比下降的城市數量也達到32個。

　　市場人士認為，由於此前爆髮式的價格上漲已經透支需求，再加上部分城市過度的房地産投資，以及資金面緊張等因素疊加，使得房地産市場經歷深度調整。9月70個大中城市新建住宅平均增幅或將出現同比負增長。

　　去庫存已經成為當前房企面臨的最大挑戰。統計顯示，8月商品房待售面積達到56160萬平方米，這一數據自2012年4月以來已經連續29個月保持上漲。與2012年3月30122萬平方米的低點相比，目前全國商品房待售面積增幅達到86.4%。

　　“2014年樓市變化的速度遠遠超過了市場之前的預期。”中原地産首席分析師張大偉認為，在整體告別絕對短缺後，樓市已經進入白銀時代。本輪市場的調整週期將起碼延續到2015年年初。一二線城市在價格調整後，需求會繼續入市，但三四線城市調整期可能更長。

　　9月銷售成色不足

　　上海易居房地産研究院數據顯示，9月1日-15日監測的20個典型城市新建商品住宅成交面積約431萬平方米，環比下跌約6%。“金九”上半場成色較淡，或拖累9月整個行情。

　　統計顯示，20個城市中，有11個城市出現了成交環比下跌，佔比約六成。一二三線城市的新建商品住宅成交面積環比增幅分別為-18%、-6%和18%。其中，一線城市8月份市場成交相對較好，但9月份市場動力不足。二線城市的行情與一線城市類似，雖然救市力度加大，但成交量反彈面臨阻力。相比之下，三線城市在8月份同期行情並不好，但在9月上半場出現了較明顯的反彈。

　　具體來看，東莞成交量環比增幅最大，達到58.7%。九江、貴陽、揚州等城市的成交量環比增幅也都在30%以上。北京、上海的成交量則分別環比下降了37.7%和10.7%。

　　“即使在目前的救市環境下，成交量的恢復依然是磕磕碰碰。”上海易居房地産研究院研究員嚴躍進認為，未來一些地方政府或許會加大商業銀行信貸投放力度和規模。但在一線城市的樓市政策沒有鬆綁的情況下，開發商降價促銷力度會加大。

　　在市場下行、銷售承壓的情況下，房企土地儲備也明顯謹慎起來。中原地産市場研究部數據顯示，20大標桿房企購置土地單月額度連續多月銳減，4-8月連續5個月不足200億元，最近3個月更是在百億元徘徊。9月1日-16日，20大房企拿地合計金額僅18.34億元。前九月，20大標桿房企合計拿地金額為1873億元，同比減少了49%。

　　“標桿房企不拿地，主要是因為去庫存。但不拿地的舉動對土地市場的影響越來越大，地方政府的財政壓力也逐漸增加。”張大偉表示，部分城市的土地價格已經開始出現下調跡象，預計一二線城市的土地價格後續有望出現調整。

　　入市項目數量降至冰點

　　經歷了前期大幅供應後，樓市10月的開盤數量正初露疲態。從北京市目前披露的10月開盤項目看，僅有22個項目計劃入市銷售。業內預計，由於銷售壓力，開發商在年底的價格戰或更加激烈。

　　根據亞豪機構統計，10月北京商品住宅市場預計僅有22個入市入市銷售，其中包括12個純新盤以及10個老項目後期。在9月階段性衝高之後，10月樓市項目開盤入市意願降至年內冰點。

　　據了解，10月預計入市的項目中，有多個位於海澱區以及朝陽區的中高端項目，包括泛海國際、華潤萬橡府以及紫玉公館等，其中華潤萬橡府預計售價高達65000元/平方米。此外還包括通泰國際公館、住總萬科金域華府、首開國風美唐朗觀等剛需盤，以及部分商住類産品。

　　業內人士認為，北京調控新思路中除了“高端市場有調控之外”，“中端需求有支援”則重申將繼續向符合購房資格家庭，特別是無房家庭提供自住房。自住型商品房入市使得部分客源重合的郊區剛需盤不得不通過降價爭搶客源，這使得剛需類商品住宅項目面臨巨大壓力。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫表示，在經歷了將近四年的長期限購之後，今年以來全國各地紛紛傳來限購放開的聲音，目前依然堅持限購的僅剩7個城市。當前北京市場預期也開始發生轉變，需求無法突破，供應方的壓力不斷加大，開發商需要制定相應價格策略加以應對，原本預計下半年入市的部分項目將不得不推遲入市，10月份將會出現短期供應斷檔。