“招拍挂”模式下地價攀升
- 發佈時間：2014-09-05 00:30:29 來源：中國證券報 責任編輯：羅伯特
“就這宗地塊的位置而言，6萬多的樓面價其實並不算貴。”針對北京華嘉衚同地塊，京城某房地産開發商向中國證券報記者表示，與去年成交的農展館地塊相比，前者的價格甚至可稱得上“便宜”。與外界詬病的“高地價”不同，業內人士普遍認為，該地塊的成交價格頗能體現該區域的價值。
上述開發商表示，只有在更加市場化的招拍挂制度下，土地價值才能被充分挖掘。這也是土地交易市場化改革的重要意義之一。事實上，“71號令”中，還有關於及時繳納土地出讓金、兩年內不開發將被收回等規定，這對於土地市場的規範大有裨益。
“土地價值的挖掘，很大程度上是建立在市場公平準入的前提下。”一位接近國土資源部的專家表示，市場化改革之前，國企佔據房地産行業主要地位，他們通過劃撥和協議的方式獲取大量土地，並對市場形成一種相對壟斷。但在“8·31大限”之後，土地市場有了一個更加公平的準入平臺，更多民間資本進入，土地價值也得以攀升。
近幾年來，北京的土地交易中，經常出現多家企業、甚至十幾家企業爭搶同一宗地塊的現象。上述專家表示，在“8·31大限”之前，這種情況甚少出現，土地交易多以更隱蔽的劃撥和協議方式出讓，不少城市甚至尚未建立土地交易市場。
該專家表示，獲取土地是從事房地産開發的第一步。因此，土地出讓的市場化改革，意味著房地産行業市場化走出重要一步。隨後十年間，房地産業迎來發展迅速的“黃金十年”，大量民企迅速崛起，一些央企也趁機發展壯大。
值得注意的是，在這個過程中，地價出現快速上漲。
北京中原地産首席分析師張大偉表示，在2004年的“8·31大限”之前，北京市的絕大多數土地以協議和劃撥的方式出讓。按照當時協議出讓價格，二環內土地成本約在3000-4000元/平方米左右甚至更低，而在三環和四環等區域，地價多在2000元以下水準，四環外大部分土地處於尚未開發狀態。
按照如今的價格水準，這些區域的土地價格已經翻了十倍以上。且隨著土地開發範圍的擴大，中心區域的“金字塔效應”愈加凸顯，土地價值不斷上漲。
2009年和2010年，土地價格上漲迅速，各地頻繁出現“地王”，以“價高者得”為宗旨的拍賣出讓遭遇信任危機。隨後，考量“綜合實力”的招標出讓逐漸推廣開來。由於評標過程並不公開，該種方式又引發了公平性質疑。
張大偉表示，招拍挂制度雖然更加市場化，但在配套制度不夠健全的情況下，完全以市場化方式來出讓土地，勢必會造成土地價格非理性攀升。
