■玄偉東

　　不同於住宅市場以及寫字樓市場的熱絡表現，目前， 深圳商業市場正經歷考驗。在經濟疲軟的大環境下，消費增速持續放緩。由於持續受到來自電子商務以及商業項目放量的衝擊，商業項目也加快了品牌及業態的調整頻率。

　　戴德梁行最新研究表明， 2016年第1季度，基於出色的招商運營能力，多個項目的品牌進駐率顯著提升，帶動深圳優質購物中心空置率環比下降1.1個百分點至4.0%。而受益於購物中心的積極謀變，深圳優質商鋪的平均租金環比小幅上升0.5%至每月每平方米932.5元。

　　在商業項目持續增長、顧客需求日益多元化的內在要求下，購物中心品牌調整的步伐從未停止。鋻於餐飲、休閒娛樂等體驗性業態對客流量的拉動優勢，購物中心不惜通過降租、貼補裝修、加長免租期等積極引入相關品牌，尋求差異化發展。與此同時，購物中心還更加重視年輕群體對品質生活和潮流生活的追求，大力引入輕奢品牌，努力打造極致化消費體驗。不可忽略的一點是，網際網路思維正逐漸滲透到商業項目的運營管理上，線上線下融合以及對跨界資源的整合，賦予了商場更大的想像空間。

　　縱觀深圳市場，精準定位、精細化運作且有著較強體驗功能和場景化設計的購物中心正逐漸增多。不少業內人士認為，在創新引領下深圳購物中心的改變，以及由此迸發出的生機與活力。

　　戴德梁行華南區商業部董事黃偉倫表示，一個好的購物中心一定要做到“軟硬兼施”，所謂“軟”即從人性化的角度出發，為顧客提供貼心服務；“硬”即在硬體方面購物中心要適時改變與創新，提高新引力。

　　面對來自外部環境以及內部競爭的影響，在差異化發展方面，如何打好體驗性這副牌將成為已有以及即將入市的購物中心脫穎而出的關鍵。此外，對於仍處於規劃階段的眾多商業項目來説，前期規劃定與建築設計對項目的成也至關重要。

　　今年，深圳商業市場即將迎來集中供應期，可以預計的供應量或超過100萬平方米。除了京基KK ONE、中心區卓悅匯、東海繽紛天地、佐阾虹灣等大型優質商業項目將在年內投入市場以外，週邊區域也將迎來商業項目的放量，包括位於寶安的中洲πmall、聯投東方PARK、天逸時代廣場、正中秀購物中心，以及龍崗的新生活廣場、麟恒商業廣場等等，這些項目多以社區型購物商業項目為主。

　　可以説，從今年第二季度開始，深圳商業市場開始步入爆發期，大量的項目在短時間內涌現，勢必將使得市場競爭進一步加劇，而市場培育期較低的租金料也將拉低全市商業項目的整體租金水準。中長期來看，大量興起的新項目在令週邊區域大型商業缺乏的局面得到改觀的同時，深圳商圈消費層次也將更加豐富多元。