■ 管窺天下

　　美國房地産市場的繁榮引起內外部的擔憂，中國市場的走勢和美國樓市也頗為相似。全球經濟都正在再度陷入房地産拉動的模式。

　　當國內正在“驚嘆”一線城市房價上漲速度之時，國際市場上，房地産也正在逐漸成為拉動經濟的主角。美國主權財富基金研究所（SWFI）主席Michael Maduell表示，全球主權財富基金現在都在投資房地産，而且都會選擇核心優質資産。

　　為拉動經濟增長，美國實行相對寬鬆的貨幣政策，利率水準極低，也使得更多的資金得以進入房地産業，且美聯儲主席耶倫近期在紐約經濟俱樂部的講話也打消了4月加息的預期。根據3月28日公佈的美國房價指數報告顯示，從2015年1月至今，美國的房價指數S＆P/Case-Shiller上漲了5.7%，比去年12月份的高漲幅5.6%更進一步上漲。也就是説，目前美國的房地産市場正在加速上漲，有限的房屋供應將使房價開始脫離一些購房者的可接受範圍——已然超出了25%～60%的市場可支撐價格。意味著對首次購房者和低收入家庭來説，買房將越來越變得遙不可及。這一漲幅，甚至高於2007年的次貸危機時——房價比市場高出20%。

　　由於房價太高了，真正需要住房的潛在買家無法承受高房價，房市反被投機資本支撐著。如果在較長的一段時間內，那些“剛需”購房者沒有購買能力，按照市場的供求規律，房價就將“恢復”到他們每月能夠支付的平均值，大約低於目前房價的20%～40%，也就是出現二成到四成的下跌。

　　美國貨幣監理署最近發出警告稱，抵押貸款標準已經下滑，反映了“與2007年金融危機前頗為相似的若干趨勢”，當經濟和房地産價格再度下滑的時候，許多房屋貸款就會變成壞賬。

　　不止美國，加拿大樓市也在出現火熱狀況。直到2013年卡爾加裏仍然與溫哥華和多倫多，被稱為是加拿大三大房地産火熱的城市。但是，現在溫哥華和多倫多的房地産市場依然火熱，可用房價瘋狂上漲來形容，而卡爾加裏的房地産市場從去年開始已經進入冬天，已經大跌將近20%，市場逐漸呈現分化趨勢，對加拿大的樓市敲響了警鐘。

　　此外，中國一季度GDP增長6.7%，雖低於去年第四季度的6.8%，在全球不景氣之中，算是非常不錯。但仔細觀察，一季度房屋新開工面積大於銷售面積，到季末庫存還同比增加了13.1%。宏觀經濟的數據顯示著，經濟增長某種程度上還是依靠著房地産拉動。

　　美國房地産市場的繁榮引起內外部的擔憂，中國市場的走勢和美國樓市也頗為相似。一線城市瘋漲，三四線城市面臨去庫存壓力，這不是中國樓市獨有的情形。全球經濟都正在再度陷入房地産拉動的模式。

　　房地産的繁榮，帶來了財富的聚積，也帶來了大批量的投機。未來，央行“印鈔者”們要想通過“松貨幣、寬財政”支撐經濟增長，還是必須回歸房地産調整、高負債部門去杠桿為前提。否則，重回依賴房地産拉動的老路，也必然還會需要承擔房地産泡沫破裂的經濟風險。

　　□陳思進（資深投資風險顧問）