3月份的量價齊升或成為年內住宅市場最大的狂歡，後續市場不僅面臨自然的回調壓力，滬深等熱點城市更有望遭受史上最嚴厲的調控政策？

　　4月18日，國家統計局發佈了3月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，其中近9成城市房價環比上漲，並且上漲城市個數比上月大幅增加，總體漲幅擴大。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，這是自2014年1月份出現62個城市環比上漲後，26個月後再次出現這一情況。“3月份一線城市的亢奮表現蔓延到全國其他重點城市，中原監測的40個城市新房成交量創七年來新高，21個城市二手房成交量僅次於2013年3月份的歷史性高位。上海、天津、武漢、無錫、寧波、濟南、中山、惠州的新房成交量均創新高，市場井噴城市多點開花，不少業內人士對此都始料未及。應該説3月份成交的噴發，是受到前期政策寬鬆刺激，以及後期滬深等地政策趨緊引發末班車效應的共同影響”。

　　而在房價整體上漲的同時，今年以來全國主要城市的成交面積也持續回暖。根據中指數據顯示，2016年一季度中指監測的36個主要城市，有32個城市成交面積同比上漲，其中惠州漲幅度最大達163%，南京、天津同比漲幅也超130%，分別為138%和134%。

　　中指院方面指出，在去庫存的大背景下，2016年一季度中央進一步推出新政，下調房貸比例、減稅降費，地方政府積極響應，共同促進需求入市、緩解庫存壓力，市場明顯趨熱，尤其一線和重點二線城市量價均有大幅提升。

　　此外，在“金三”如約而至的情況下，有業內人士預計“銀四”熱銷可期，“二季度多數開發商將趁勢積極推出房源和促銷手段，全國樓市繼續分化，一線城市限購和三四線城市促銷並存。一線城市將量價趨穩，房價漲幅逐漸回歸理性；二線城市在寬鬆政策刺激下將會量價上升；三四線城市繼續穩價走量，成交會顯現一定起色”。

　　不過，張大偉認為，“3月份的量價齊升或成為年內住宅市場最大的狂歡，後續市場不僅面臨自然的回調壓力，滬深等熱點城市更是遭受史上最嚴厲的調控政策。尤其是滬深的先行指標已經持續大幅回落，3月末兩地的中原報價指數均跌破50%，即報價下跌房源已經超過上漲房源。政策的短期效應已經顯現，市場將逐步進入調整”。

　　三線城市創6年來

　　單月環比最大漲幅

　　統計局發佈的數據顯示，3月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有62個和54個，分別比上月增加15個和20個。新建商品住宅價格環比上漲的62個城市裏，漲幅高於上月的城市有55個，比2月份增加22個；二手住宅價格環比上漲的54個城市裏，漲幅高於上月的城市有47個，比2月份增加23個。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均漲幅均明顯擴大，分別比上月擴大0.6%和1.2%。儘管絕大多數城市房價環比都出現上漲，但城市間漲幅差異仍然較大，上漲過快的城市主要集中在一線城市和部份熱點二線城市，其房價漲幅遠高於其他城市，其餘二、三線城市房價走勢相對平穩。

　　世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉也表示，3月全國住宅市場整體持續向好，但城市之間漲幅分化仍在繼續。統計局3月份房價指數環比上升1.6，達到164.3，漲幅明顯加快。隨房價總體向上，一二三線城市漲幅分別達到3.6%、1.4% 與1.1%。值得注意的是，三線城市房價指數自2014年9月份觸底反彈以來呈單月環比最大漲幅，該漲幅也是2009年以來最高的。

　　不過，面對市場價格快速上升，滬深及部分二線城市分別在3月底出臺調控樓市政策，通過提高購房社保繳費年限和二套房首付比例等措施遏制房價過快上升態勢。“本次房地産市場不再齊漲共跌，分化的表現導致差異化的市場政策出臺。可以發現本次市場的漲升不僅是貨幣政策的體現，也是基本面因素，如産業、城市建設所吸引的人口導入帶來的直接結果，這也是強勢二線城市樓市迅速跟上一線城市漲幅的原因。人口聚集的趨勢不會在短期改變，而因地施策的樓市調控在今後應將成為基本趨勢。” 陳仲偉稱。

　　一季度近9成城市

　　成交量同比上漲

　　房價持續上漲的同時，主要城市的住宅成交面積在3月份也呈現出同環比全線上漲的趨勢，其中二線城市領跑全國。

　　中指院重點監測的36個主要城市中，一季度近9成城市成交量同比上漲。同時，36個城市累計成交面積環比大漲129.90%，同比上漲83.39%。環比來看，34個城市上漲，濟南上漲幅度最高，達703.67%，昆明次之漲幅超400%，另外廈門、寧波和包頭也有超過3倍的提升；僅南充、深圳環比成交有所下降，降幅分別為22.40%和16.53%。同比來看，34個城市上漲，杭州、惠州、天津漲幅均超2倍。

　　分城市來看，一線城市成交面積環比上月大漲109.25%，同比亦上漲57.28%，4個城市中僅深圳保持下滑態勢；二線代表城市成交面積環比上漲155.68%，同比上升91.31%，其中4個城市環比漲幅超過300%；三線代表城市成交面積環比上升84.42%，同比上漲83.23%，包頭環比漲幅超300%。

　　世邦魏理仕的報告也指出，銷量上由於一線城市面臨嚴格限購，且前期過快價格漲幅使得地方政府對於批准新盤入市十分謹慎，供應受到控制，3月份其銷售速率已經有所放緩。而主要二線城市的銷量快速上升，3月份銷售套數平均按年上升接近一倍。

　　在銷售面積增長的同時，2016年3月末，中指監測的主要城市庫存量環比上月下降5.2%。一季度以來部分城市通過鼓勵農民工購房、實施稅收優惠等政策助力去庫存，去化表現不俗。其重點監測的城市中，超九成城市可售面積環比有所減少，其中南京降幅最高，達18.63%，上海降幅也超過10%，為12.09%，僅溫州庫存量有所增加，環比增長9.6%。

　　不過，從當前房地産市場情況來看，城市分化仍在加劇，三、四線城市庫存壓力依然嚴峻，化解房地産庫存還將是這些城市房地産工作重點。“自中央下達5月1日全面營改增軍令狀後，相關部委加快落實，營改增細則及相關配套政策的出臺釋放多重利好，同時也將給房地産企業帶來不同的機遇與挑戰。未來隨著市場分化的加劇，一線城市‘逆市而行’將更為明顯，其他熱點城市不排除繼續出臺嚴厲政策可能。”有業內人士指出。

　　土地市場分化持續

　　供地總量同比收窄

　　土地方面，一季度全國300個城市共成交土地4500宗，同比減少13%；成交面積16092萬平方米，同比減少12%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1296宗，同比減少14%；成交面積5176萬平方米，同比減少15%。

　　而造成這一情況的主要原因便是土地供給的減少。統計顯示，今年前3個月，全國300個城市共推出土地5784宗，同比減少14%；推出土地面積20840萬平方米，同比減少9%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1744宗，同比減少13%；推出土地面積6823萬平方米，同比減少11%。

　　不過，雖然供應及成交數據雙雙下滑，但同期土地出讓金收入卻繼續增長。全國300個城市一季度土地出讓金總額為4408億元，同比增加4%；成交樓面均價為1450元/平方米，同比上漲18%；平均溢價率26%，較去年同期上升17%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為3247億元，同比增加17%；成交樓面均價為2424元/平方米，同比上漲36%；平均溢價率34%，較去年同期上升24%。

　　總體看，一季度土地市場分化持續，一線城市受供地銳減影響成交走低，二線城市漸成市場熱點，近期表現搶眼，地價呈上漲趨勢；三、四線城市在政策托舉下仍提振無力。“全國主要城市一季度供地總量同比收窄，僅二線城市高於去年同期，成交繼續價漲量跌走勢，出讓金總額同比略增。3月份，熱點城市‘搶地戰’屢刷地價記錄，主要城市樓面均價和溢價率同比上漲。二季度廣州、南京等熱點及新興關注區域均有供地，蘇州、濟南4月中旬入市地塊已受到熱切關注，有望刷新區域地王。”業內人士指出，優質地塊集中出讓將繼續拉升重點城市樓面地價上漲。（記者 王 崢）