一週下跌36%！繼創紀錄的“金三月”後，進入4月的杭州樓市，市區上周（4月3日-4月9日）新房成交量比前一週（3月27日-4月2日）少了2172套，下降36%。

　　聯繫滬深兩地樓市調控下的表現，4月初杭州樓市這一風吹草動甚至引起了全國市場的關注。如何看待這貌似“冰火兩重天”的樓市表情呢？

　　4月回落屬於正常

　　進入四月，隨著上海、深圳兩地調控措施加碼，樓市降溫效果立竿見影，成交量明顯回落。

　　易居研究院最近比較了3月25日“滬9條”實施前後四週上海的樓市變化，新房成交面積和價格分別下降了56%和4%，部分區域如虹口降價幅度達29%。同時發佈調控新政的深圳，“量價齊跌”態勢更加顯著，新房成交面積已降至去年以來除春節外的新低，均價從年初的每平方米5.1萬元降至4.6萬元。4月以來，深圳二手住房成交面積環比連續2周下跌，跌幅近50%，七成房東降低掛牌價，降幅在5%至10%。

　　一線城市調控後，南京、蘇州等二線城市成為新的熱點。4月12日晚22時45分左右，僅2個多小時，位於南京奧體板塊某樓盤推出的90套房子，被超過1500組的客戶一搶而空。這些面積250平方米左右的大戶型，最終成交價為4.4922萬元/平方米，只有4套房源的總價低於1000萬元。

　　對杭州來説，3月杭州市區商品房成交24774套，其中商品住宅成交21124套，刷新了所有歷史紀錄。之後，“降溫”也成為4月上半月的主題。透明售房網的數據顯示，上周（4月3日至4月9日）杭州市區商品房成交3862套，相較前一週（3月27日至4月2日）的6034套，減少了2192套，成交量下跌36%。

　　衝高回落，是杭州樓市“降溫”的主因。“24774 套是不正常的，回落才是正常的。”浙報傳媒地産研究院院長丁建剛表示，出現近2.5萬套的成交量是因為2 月下旬開始，多重政策的窗口效應和一線城市的傳導效應，杭州樓市出現了市場預期大逆轉，大多數人認為房價將要上漲的産物，“但即便是4月成交量‘腰斬’，1.2萬套仍然是巨量”。

　　另一個原因，來自於金融方面。3月，人民幣匯率趨穩，外匯儲備轉而回升，降準預期降低。同時，CPI進入“2時代”，豬肉、蔬菜價格創新高，降息空間全面收窄，貨幣環境對樓市的支撐力度也在下降。同時，近期金融監管部門加大了首付款來源的監管力度，仲介、小貸公司及P2P平臺等樓市首付“場外配資”被叫停，投機炒作也開始退場。

　　去化週期降至8.8個月

　　根據省建設廳提供的數據，到3月底，杭州市區商品住宅庫存面積1053.7萬平方米，去化週期已經降到8.8個月。那麼，杭州的房子夠賣嗎？

　　今年上半年，杭州樓市預計有15個新盤將入市，入市房源量3500余套。其中新盤供應量最多的是主城區，佔總量的一半左右。比如拿地近5年的中企艮山府，目前已是準現房狀態，首開預計在6月份。濱江集團2016年首個將入市的新盤，是位於大江東板塊的大江之星，計劃上半年一次性推400套房源。上半年入市新盤數量最多的當屬杭州萬科，共有4盤計劃在6月底前開盤。

　　好地網數據顯示，2015年出讓的住宅地塊中，僅三分之一的地塊已入市或計劃在上半年開盤，餘下三分之二的地塊，上半年皆沒有推盤計劃。有開發商年初曾表示，今年新項目的銷售指標主要集中在四季度，前三季度還是以銷售在售房源為主。

　　上半年入市的新盤數量雖不多，但有不少熱銷樓盤乘勢加推，僅4月份就有近30個樓盤有加推計劃。比如二期被熱搶的綠城楊柳郡，第三期八百多套房源會在4月下旬加推。

　　有漲有跌分化明顯

　　3月，在一線城市房價迅速上漲時，很多杭州購房者也在杭州房價會大漲的預期支配下，迅速出手。但當一線城市的房價在調控下被抑制住時，杭州的購房者，也變得更加理性。

　　透明售房網數據顯示，3月，杭州全市住宅成交均價環比2月份上漲了6.8%。這是杭州房價在經過6年盤整後迎來的一次明顯上漲。

　　O2O購房平臺吉屋網，最近做了一項各城市降價期望指數的調查，在43個被調查的一二線城市中，東莞以27.3%位例榜首，杭州的指數是12.2%，排在第38名。

　　同時，“漲價”並非普漲，一些庫存量較大的偏遠板塊，雖然也賣得不錯，但成交價格變動並不明顯，甚至有一些板塊還出現了下跌。

　　據克而瑞房價數據顯示，在今年1季度，杭州商品房住宅有30余個板塊房價出現上漲，其中12個板塊房價上漲5%以上，3個板塊房價漲幅達到10%以上。漲幅最明顯的是之江旅遊度假區，1月區域內商品住宅成交均價為19507元/平方米，3月均價約為23537元/平方米，漲幅20.6%。錢江世紀城板塊，一季度商品住宅成交均價也有近12%的漲幅。杭州最受認可的市中心板塊，1月成交均價約為50257元/平方米，3月上漲到55617元/平方米，漲幅為10.7%。此外，半山田園、桃源、橋西、蕭山經濟開發區等板塊在今年一季度的漲幅也在5%以上。

　　但是，杭州全市有近20個板塊房價屬於持平或下跌狀態，其中富陽的東洲和銀湖板塊、下沙的沿江板塊、蕭山的湘湖聞堰板塊、余杭區的老余杭、良渚和臨平等板塊，均降幅明顯。

　　外地投資客加快賣房

　　在二手房方面，3月杭州主城區二手房成交10208套，環比上升365.9%創下歷史新高，成交均價19632元/平方米，環比上漲2.2%，同比上漲9.6%，並再度刷新2014年以來主城區二手住宅的成交均價。進入4月份後，二手住宅成交也放緩明顯，據透明售房網的數據，截至4月13日，杭州主城區二手房簽約2540套，與3月同期相比下降44%。

　　誰在賣房？杭州“我愛我家”市場研究中心梳理了從2016年開年到3月28日這100天樓市出售房源的業主資訊。這100天中，杭州“我愛我家”共成交二手房7000余套，約佔一季度杭州總成交量的四成。

　　從成交套數看，市中心範圍內的二手房成交量最大；從近期出售的房源分佈看，大城西、大城東、三墩有增加；濱江、拱宸橋、下沙出售佔比下滑。

　　從成交金額看，市中心和大城西兩個板塊非常強勢，分別佔比25%和20%，第三位的是濱江板塊17%。此外，錢江新城、之江這兩個傳統豪宅區，交易也十分活躍。

　　從賣房者的籍貫看，杭州籍依舊是主流，佔53%，外省籍業主佔據了14%。此外，溫州籍業主也佔到了11%。

　　特別值得注意的是，早年在杭州大量投資房産的溫州籍投資客，如今活躍在賣房大軍中。在下沙板塊中，已賣房的溫州籍業主佔比達到了1/4、濱江板塊溫州籍已賣房業主佔比接近1/5、在錢江新城板塊中溫州籍已賣房業主佔比為15%。

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　　百城住宅均價

　　漲幅明顯擴大

　　3月31日，中國指數研究院發佈3月份百城住宅價格指數。數據顯示，3月份全國100個城市（新建）住宅平均價格為11303元／平方米，環比上漲1.90％，漲幅較2月擴大1.30個百分點；同比上漲7.41％，漲幅擴大2.16個百分點。綜合近一年來的數據，這是百城住宅均價連續第8個月出現雙漲。

　　對100個城市新建住宅的全樣本調查數據顯示，3月份，從漲跌城市個數看，受監測的城市當中60個城市環比上漲，38個城市環比下跌，2個城市持平。與2月相比，3月價格環比上漲的城市數量減少1個；3月價格環比下跌的城市數量與2月持平。

　　同比來看，全國100個城市（新建）住宅均價較去年同期上漲7.41％，漲幅較上月擴大2.16個百分點。按中位數計算，全國100個城市（新建）住宅價格中位數為7017元／平方米，環比下跌0.06％，同比上漲1.24％。

　　（據新華社）

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　　一二三線城市成交均回落

　　4月11日，中國指數研究院公佈的最新監測數據顯示，上周（4月3日－4月9日）受監測的重點城市中近九成城市樓市成交量下滑。一二三線城市均呈現不同程度回落，其中北上廣受調控措施影響，成交量下滑均超過三成。

　　數據顯示，中指院方面重點監測的28個主要城市上周樓市成交量環比平均下降23.2％。一線城市平均降幅27.4％，其中北京降幅達30.0％，上海下降17.2％，深圳降31.1％，廣州則達到37.8％；二線城市降幅達20.9％；三線城市下降35.1％。

　　同日，中原地産研究中心公佈的統計數據也顯示，市場成交有所回落，4月上旬54個城市合計簽約住宅9.76萬套，環比3月的11.28萬套下調了13.5％。其中，一線城市回落較為明顯，跌幅為18％。上海、深圳、北京等城市均有不同程度的下滑。

　　針對樓市成交量的下滑，中原地産首席分析師張大偉認為，3月多個重點城市成交量和房價攀至新高，且漲幅達到歷史之最。“市場在衝高後在4月有所回落，但依然處於高位。其中，受市場關注的滬深兩地，在嚴厲的新政出臺後，上周市場均出現顯著回落。”他説。

　　值得一提的是，化解高庫存仍是許多城市當前的重中之重。3月，多個城市陸續出臺針對房地産市場“因城施策”的措施。例如，上海、深圳、南京、武漢、合肥、廊坊等先後出臺了力度大小不一的約束性政策，這些政策對於市場的影響也正在表現出差別化。

　　鏈家研究院李巧玲認為，近期北京二手房市場降溫，業主前期的高預期出現回落，表現在價格方面出現鬆動，報價逐漸向市場價位回歸，買方的議價能力也有所增強。預計後市價格會逐漸趨於平穩。

　　張大偉也分析表示，“目前來看，未來可能會有多個城市將出臺不同力度的調控約束性政策，限制樓市過熱上漲”。在他看來，滬、深兩地報價下跌的房源數量已經超過報價上漲的房源，政策的短期效應已經出現，市場將逐步進入調整。

　　（據新華社）