■ 樓市觀察

　　那些以短線升值為目的投機者，才應是政策重點抑制對象。不一定要限制他們購房，可以通過稅收手段大幅提高他們的短線交易成本。

　　去年以來，少數城市出現了久違的房地産熱，不僅自住需求源源不斷的釋放，而且投資投機性需求也重現江湖，在深圳等個別城市，這類需求成為推高房價的主要力量。於是，人們不禁要問：什麼原因導致這一現象？

　　我將其總結為三點：錢多、坑多、人不傻。

　　首先，錢多。眾所週知，2014年11月以來，我國連續多次降息降準，實行寬鬆的貨幣政策。

　　首先利率降至歷史低位。經過六次降息之後，當前我國基準利率只有1.5%，五年期以上基準貸款利率只有4.9%，皆創歷史最低值。而從貨幣供應量來看，今年2月末，廣義貨幣（M2）餘額同比增長13.3%，比去年同期高0.8個百分點；狹義貨幣（M1）餘額同比增長17.4%，比去年同期高11.8個百分點。説明貨幣供應出現放量。此外，資金規模明顯超出實體經濟需要。GDP增幅反映經濟，主要是實體經濟的規模擴張，經濟要發展，就需要合理規模的新增貨幣供應。因此，拿M2增幅減去GDP增幅的余值，代表多出實體經濟所需的資金量。而這一指標，2015年四季度達到7%，明顯高於2000年以來3%的均值，而且創了2010年以來的新高。預期2016年一季度亦如此。這多出的7%的資金，需要尋找出路。

　　其次，坑多。對於普通投資者來説，過去幾年中國的投資陷阱太多太多，而且近兩年進入風險暴露期。比如，2011年以來各地民間高利貸泡沫接連破滅，泛亞、中晉係、金鹿財行等諸多大中型理財公司或P2P機構，皆出現兌付難，無數散戶投資者的家庭財富成炮灰；另如，中國股市在經歷2015年上半年瘋牛行情之後，下半年持續下跌，一大批小鮮肉被埋葬，大量老臘肉也被套。

　　放眼望去，真的是到處遍佈投資“大坑、中坑、小坑”。如何跑贏通脹？去年以來，這一問題，使越來越多的中國中産家庭和富裕階層，感到困惑、焦灼和無奈。

　　最後，人不傻。過去多年的歷史與經驗表明，與投資股票、高利貸、P2P、黃金等諸多領域而掉進“坑”裏的人們相比，投資房産的人們，還不算傻。即便是房價存在著短週期波動，也有下跌的時候，但如果以五年、十年的跨度來看一宗房産投資，則多數投資的收益率是正的，且高於其他投資産品。

　　正是因為存在上述三個因素，投資性購房比例明顯上升也就是情理之中。也正因如此，當3月下旬上海與深圳限購升級之後，部分需求加速被擠壓至周邊不限購城市；在蘇州和南京政策有所收緊之後，依然出現猛烈的地王潮。

　　但上述三個因素的存在，以及投資房産現象的重新出現，不僅是一個經濟現象，也是一種社會現象。我們需要認真的剖析現象背景後的內因，找出長期解決之道，而不是僅僅拿出“限購限貸”的行政大棒，猛掄一圈。如果不解決根本性的問題，則既無效果，又徒增管理成本。

　　2015年12月的中央經濟工作會議提出：要發展住房租賃市場，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。這也就意味著，以租金為目的，追求長線收益的個人投資性購房，具有存在的合理性。

　　而那些以短線升值為目的的投機者，才應是政策重點抑制對象。不一定要限制他們購房，可以通過稅收手段大幅提高他們的短線交易成本。你可以炒房，但獲利的大頭，需要上繳國庫。而你卻承擔了更大的虧損風險。如此，自然能壓住炒房之風。

　　□楊紅旭（上海易居房地産研究院副院長）