海外購房攻略——

　　伴隨著北京春季房展會的舉行，海外置業成為季節性熱點話題。北京晨報記者從北京房展組委會了解到，此次房展會參展的海外項目中，澳大利亞項目最多。除此之外，美國、英國、葡萄牙仍然是中國家庭海外置業的熱點國家。這四個國家的政策均有所調整，北京晨報記者請來業內專家為消費者講解四國調整後的買房政策。

　　澳大利亞

　　買房需要繳納申請費

　　政策變化:2015年12月起新政實施

　　此次房展會參展的海外項目中，澳大利亞項目最多。北京房展組委會國際業務總監魏克非表示，“澳大利亞房地産市場走勢出現上漲，其中雪梨、墨爾本、布裏斯班房地産表現強勁，成為中國家庭購房的熱點城市。”

　　澳大利亞購房政策發生變化。萊坊上海國際投資部副董事俞俊説，“根據澳大利亞投資審批委員會有關規定，自2015年12月1日起，想在澳大利亞購房的海外人士，在申請購房批准時，需要根據房産價值繳納申請費。2015年12月1日以後，在澳大利亞購買100萬澳元以下房産的海外投資者，需要繳納5000澳元的申請費;購買價值在100萬至200萬澳元房産的海外投資者，需要繳納1萬澳元的申請費;購買200萬澳元以上房産的海外投資者，房價每提高100萬澳元需要再額外增加1萬澳元的申請費。”

　　“上述新政實施後，在澳大利亞的購房成本略有提高。但大部分中國家庭在澳大利亞買房不會超過100萬澳元，所以他們需要繳納的申請費不算太高，是可以承受的。”魏克非説，在澳大利亞買房不能辦理移民的。

　　置業建議:只能購買新房

　　在澳大利亞，不同地區的房價差距較大。“雪梨的房價相對較高。雪梨一套使用面積80平方米的公寓，總價為70萬澳元至80萬澳元。墨爾本的房價相對較低。墨爾本一套同樣面積的公寓，總價僅為35萬澳元至40萬澳元。”魏克非説。

　　據魏克非介紹，目前澳元兌人民幣匯率處於低位。今年4月12日匯率是1澳元兌4.9元人民幣。按照2014年7月31日匯率5.7計算，假如在澳大利亞買50萬澳元的房産，折合人民幣約285萬元;而按照目前匯率4.9計算，同樣一套房産折合人民幣約245萬元，節省40萬元。

　　不過，在澳大利亞買房還要注意禁止性的規定。魏克非提醒説，“按照澳大利亞有關規定，中國家庭只可以購買全新住宅，不能購買二手房。這意味著多年後中國家庭二次出售房産時只能賣給當地人。”

　　美國

　　靠美國EB-5置業將到期

　　政策變化:2016年9月底舊政關門

　　美國是深受歡迎的傳統移民國家之一。魏克非表示，“2015年9月，美國EB-5移民名額首次爆滿，數目達到1萬，其中85%的份額來自中國大陸。美國的移民政策已經正式確認延期到2016年9月30日。”

　　美國EB-5移民是依據1990年美國移民法規定，外國人在美國投資有權取得永久居留權，外國移民申請人在美投資創設商業性企業，並創造10個全職的美國工人就業機會，即可獲發兩年期的條件式移民簽證。兩年屆滿前90天，若投資行為仍存在，可申請“條件移除”而成為永久居民，投資額為100萬美元。“目前，中國家庭通過美國EB-5投資移民，偏愛酒店、辦公樓等房地産項目。他們在房地産項目成功運營後，可以獲得部分房産。然而此類房地産項目開發建設也有失敗的情況，所以要注意防範風險。”魏克非説。

　　“從現在算起，還有不到六個月的時間，美國EB-5投資移民政策是維持原來的狀態，但到9月30日之後政策怎麼調整還不好説。所以有這方面需求的中國家庭還是要根據自己家庭的財務情況儘早做出安排。”魏克非説。他強調説，在美國買房是不能辦移民的。

　　置業建議:買房要考慮持有成本

　　在美國，不同地區的房價出現分化。“在紐約、舊金山、洛杉磯這樣的熱點地區，房價已經處於高位。比如紐約一套使用面積80平方米的公寓，總價達到80萬美元至100萬美元。”魏克非説。

　　不過，在佛羅裏達、亞特蘭大、休斯敦這樣的地區，房價並不高。魏克非介紹説，“在佛羅裏達，花50萬美元可以買到一套使用面積200多平方米的別墅，而且還帶有花園、游泳池。而亞特蘭大的房價相對更低，花20萬美元可以買到同樣面積的別墅。”

　　魏克非告訴北京晨報記者:“在美國買房可以獲得較好的租金收益，年租金收益率在5%至6%左右。但是，在美國房屋持有成本較高，需要交納房産稅，每個州規定的收稅比例不同，稅率從1.5%至3%不等。”

　　英國

　　海外房主出售房産要徵稅

　　政策變化:2015年4月初新政實施

　　去年4月6日，英國對海外買家的房産稅收政策做出調整。北京晨報記者從仲量聯行和萊坊兩家機構獲悉，根據此次英國的房産稅收新政，對於海外個人買家而言，資本利得稅的稅率為18%或28%。

　　仲量聯行華北區國際住宅部總監張宏表示，英國的資本利得稅是對海外買家買入與售出房産的差價部分按比例徵收的一個稅種。資本利得稅政策從去年4月6日開始實施，不溯及既往，所以中國買家購置房産的買入價將按照2015年4月6日的房産價值計算。舉例來説，如果中國買家在2013年購入房産，總價60萬英鎊，該房産在2015年4月6日價值變為80萬英鎊;中國買家在2016年1月1日出售該房産，總價90萬英鎊，需要交納的資本利得稅計算方法為90萬減去80萬英鎊，即10萬英鎊。2013年到2015年的20萬英鎊不適用此項新政策，不用徵收資本利得稅。

　　值得注意的是，中國家庭在英國買房不能辦移民。

　　置業建議:買學區房易獲得高租金

　　據魏克非介紹説，在英國，倫敦的房價相對較高。倫敦一套使用面積80平方米的公寓，總價約為60萬英鎊。但像曼徹斯特這樣的地區，房價並不高。曼徹斯特一套使用面積80平方米的公寓，總價約為25萬英鎊。

　　“英國有很多著名的大學，吸引了大量留學生前往就讀。在這些大學附近購房，比較容易出租，能夠獲得較高的租金收益。”魏克非説，目前，英國的年租金收益率在5%至6%左右。

　　葡萄牙

　　購房移民政策變寬鬆

　　政策變化:2015下半年發證放寬

　　據了解，南歐部分國家為緩解經濟低迷狀況，推出了吸引海外投資的移民政策，使得中國家庭海外投資類型更加多元化。北京房展組委會國際業務總監魏克非透露，葡萄牙、西班牙、希臘三個國家推出了買房即可辦理移民的政策，這意味著只要在西班牙或葡萄牙購置50萬歐元的房産，或者在希臘購置25萬歐元的房産，就可辦理全家移民手續。

　　“去年下半年，葡萄牙的移民政策變得寬鬆了。根據葡萄牙的有關規定，如果資助當地科研項目、文物修復、文化遺産，只需要購買30萬歐元的房産，就可以辦理移民。”魏克非説。

　　置業建議:買房不能確保高收益

　　據魏克非介紹説，在葡萄牙，裏斯本和波爾圖兩個地區的房産最受中國買家歡迎。裏斯本一套使用面積110平方米的公寓，總價約為40萬歐元。波爾圖一套使用面積200平方米的公寓，總價在45萬歐元至60萬歐元左右。

　　“由於葡萄牙處於經濟復蘇時期，房價有可能會出現波動，所以在葡萄牙買房不能確保可以獲得較高收益。但葡萄牙購房移民政策比較寬鬆，買房辦移民可以帶著妻子兒女，還能帶上父母、岳父母。”

　　本版撰文

　　北京晨報記者 武新