上海二手房指數辦公室4月7日發佈月度報告顯示，剛剛過去的2016年3月，上海二手房指數為3484點，比上月上升118點，環比上漲3.44%，漲幅縮小0.02個百分點。房價漲幅依然在高位。

　　2016年3月，上海二手房市場呈現交易熱情由升溫到迅速下降的過程。3月伊始延續上月暴漲態勢，直到3月25日被稱為史上最嚴新政的“滬九條”落地，購房門檻抬高，價格隨即鬆動。但新政前火爆當月累積住宅成交量5.5萬套。上海二手房指數辦公室認為，“3.25”新政後後一週的市場特徵為：一是社保等購房資格與房貸收緊，顯示新政抑制需求側非理性部分，並非消滅需求，成交萎縮二至四成，區域由外及裏，外環以外最甚；二是新政“去水分”作用明顯，市場情緒拐點或已建立，板塊看房量大降三至八成，減量中非戶籍看房客約佔六成，而此前強勢的賣家放低姿態讓價以促成交；三是新政後違約案例驟增，退房成潮或逾三成。

　　3月24日，財政部、稅務總局聯合發文，5月1日起推開“營改增”試點，對上海來説，個人購買不足2年的住房對外銷售，按5%徵收率全額繳納增值稅；購買滿2年的非普通住房對外銷售，按房價差額的5%繳納增值稅。3月25日，“滬九條”落地，非滬籍購房社保年限從2年提至5年，二套房普通住宅首付不低於五成、非普通住宅首付不低於七成。3月26日，央行上海總部與上海銀監會聯合發文，個人住房貸款首套利率折扣不得低於9折，二套房利率上浮10%，嚴防嚴查首付貸、P2P等配資業務支付購房首付款。新政大幅提高了購房門檻。

　　報告顯示，2016年3月，傳統市區全部7個區及浦東內環整體上漲3.55%，漲幅較上月縮小0.04個百分點。其中，市中心4區及浦東內環整體上漲3.64%，漲幅較上月擴大0.04個百分點。

　　3月，市區漲幅較大的浦東內環、新靜安、徐匯、長寧分別上漲3.67%、3.64%、3.61%、3.57%。大戶型、高端住宅賣家強勢依舊，表現為，優質房源賣家底氣十足，掛牌價一再攀高，不接受議價且篩選付款方式，更有甚者寧付違約金中斷交易，以圖更高價成交。抽樣統計為，在市區一手房高端化影響下，相當部分需求轉而流入二手房市場，致使新增掛牌價出現3%-5%漲幅。同時，內環內高價房源導致的擠出需求轉移到內中環次新房小區，單價突破6萬元的比比皆是。受此影響，板塊內老工房（售後公房）也跟風漲價，單價幾乎接近次新房小區。持有者則借勢出手置換，置換鏈上的房價越炒越高。

　　新政落地價格鬆動。報告顯示，2016年3月，全市130個板塊中，上漲板塊116個，佔比89.2%；下跌板塊7個，佔比5.4%；持平板塊7個，佔比5.4%。

　　上漲板塊平均上漲3.48%，漲幅環比縮小0.08百分點。上漲板塊的特徵為，改善需求旺盛，房價漲幅領跑，如浦東陸家嘴、虹口曲陽、長寧北新涇、新靜安江寧路分別上漲4.82%、4.65%、4.24%、4.22%。調查顯示，不少改善客都將千萬元級別的中高端住宅定為置換目標。新政前二套房不分普通、非普通房的五成首付，以及優惠房貸利率降低了置換門檻。在購買力增強的情況下，賣家坐地起價，其中不乏一些借勢高位拋售的投機投資客。在市區高房價推動下，新興城區一些改善需求旺盛板塊漲幅居其次，如松江泗涇、寶山顧村、嘉定城區、浦東周浦分別上漲4.20%、3.74%、3.70%、3.60%。部分改善買家，在市場緊張氣氛中，轉而購入近市區的大平層或經濟別墅。市區的一些老、小房子置換客，則選擇購入二房、三房的新興城區軌交房。

　　下跌板塊平均下跌0.43%，跌幅比上月擴大0.27個百分點。其中新興城區的週邊板塊和售後公房板塊下跌幅度較大，如浦東航頭、閔行航華分別下跌0.53%、0.46%。閔行航華板塊以非學區的售後公房為主，買家多為剛需客，為二手房交易鏈的前端，板塊內拋售較多，一般可議價3%以內。部分有置換需求者，選擇降價拋售，清空名下房産，以規避二套房7成首付。不少案例下調幅度3%-5%，但有的為掛牌價“去水分”，實際成交價下降並不明顯。而在“滬九條”落地後，掛牌價格回調案例增多，降價幅度甚至達10%以上，顯示市場開始回歸理性。

　　上海二手房指數辦公室認為，3月開始，上海二手房市場房價不斷衝高。非理性行情把大量首置剛需客邊緣化，房貸月供已高過銀行規定的其家庭收入50%為限的水準。而經過“3.25”新政篩選，上海市場購房主力中，部分改善客止步于高額首付，一批非戶籍人士因社保年限被排除在購房行列之外。“滬九條”出臺初見成效，樓市正在告別幾個月來的亢奮期。賣家放低姿態，投機行為被抑制，信貸去杠桿令購買力大幅萎縮，價跌是大概率事件。預計從二季度開始，調控政策效應將會繼續釋放，上海二手房市場有望趨向平穩。房地産一旦改變過分升值的預期，房子或回歸居住本質屬性。