國際大都市匯集全球人才、創意和投資，在各國脫穎而出，成為世界經濟增長熱點。這些大都市的房價也高得令人咋舌。最近一項調查顯示，多座國際大都市的房價三年來持續高位增長，領跑其所在國家城市房價，令普通居民不堪重負。

　　【房價漲不停】

　　英國《經濟學家》週刊4月1日發佈其最新調查結果顯示，過去3年裏，倫敦、舊金山、溫哥華和斯德哥爾摩等城市的房價以年均13%的速度增長，而它們所在國家的房價年均增長水準僅為7.5%。

　　這項調查還在去年追蹤了26個國家的房價水準，發現計入通貨膨脹因素後，有20個國家房價增長，平均增長5.1%。位於這些國家的大城市的房價平均增長水準則達到8.3%。

　　高房價令當地居民怨聲載道。去年的另一項調查顯示，在阿姆斯特丹、柏林、倫敦、巴黎、斯德哥爾摩和蘇黎世等城市，只有不到九分之一的居民認為找到價錢合理的居所並不難。上述城市的房價3年來維持6.5%的年均增長速度，而它們所在國家的房價平均增長水準只有3.2%。

　　房價持續增長，令普通居民難以負擔。倫敦一向以高房價著稱。在2002年至2012年期間，倫敦一套住房的平均售價七倍于這個城市的平均年薪，如今則已增長至12倍。

　　受房價拖累，較之英國其他地方，倫敦人收入增長有限。表面上看來，倫敦人應該過得不錯。2008年金融危機以來，倫敦每戶人家稅後收入實際增長2%(已經計入通貨膨脹因素)，在英國全國屈指可數。

　　然而，工資漲了，房價也漲了。目前，倫敦每套住宅均價50萬英鎊(約73萬美元)，接近全國平均水準的三倍。英國智庫“決心基金”分析認為，如果計入房貸和租金上漲的影響，倫敦人的收入比金融危機前平均減少4.3%，在全國墊底。

　　【工資漲了，房價漲】

　　大都市的房價持續增長，主要由需求驅動。

　　不少集合衛星城市的大城市近年來人口增長迅速，有大批90後和零零後年輕人前來安家置業。蘇黎世每5名居民中有兩人出生在瑞士以外，當地44%的居民年齡在20歲到44歲之間。

　　這類新興大城市的特點是勞動力緊缺，因此收入增長較快。在舊金山和斯德哥爾摩，失業率比全國平均水準低一個百分點。

　　除了居住需求，房價也受可支配收入、利率水準和其他資産回報率影響。不少國際大都市是海外置業和資産保值的首選。

　　2000年至2006年期間，美國和英國的房價基本維持相似的上升軌跡。金融危機之後，兩者表現大相徑庭，美國房價逐漸回落正常，英國房價則在短暫停滯之後持續走高。

　　究其原因，與英國首都倫敦的吸引力不無關係。倫敦地産仲介薩維爾斯的數據顯示，城內近半豪宅由外國人購買。

　　投資大城市的房産，往往回報不錯。摩根士丹利資本國際數據顯示，溫哥華房産2015年凈回報率達11%，高出加拿大整體樓市三個百分點。

　　高房價也與一個城市的經濟活力相關。舊金山樓市走向與當地技術産業的發展息息相關，自2008年以來房價與納斯達克指數變動趨於同步。自2012年觸底以來，矽谷房價已經增長73%，而全美房價整體增長僅31%。

　　【房價多少算合理?】

　　針對市場需求推高的房價，最有效的辦法就是增大供給，修建更多的樓房。在寸土寸金的國際大都市，這談何容易。

　　無論在舊金山還是倫敦，開工一個新的地産項目都不容易。前者在灣區有嚴格的住宅限制行政規劃，後者則要在郊區保持大量綠地。

　　儘管如此，舊金山最近動工的房産項目是9年來最多的，而倫敦也在2015年開始新建2.4萬套新住宅。

　　要判斷一個城市的房價是否合理並不容易。有一種計算方法把房價與可支配收入、房價與房租作比較。房價上漲後，如果與可支配收入和房租的比率接近當地中長期平均水準，則無需擔心。否則，要麼收入增長或提高房租，要麼房價下跌。(袁原)(新華社專特稿)