地價持續飆升、銷售成本和融資成本的上漲以及去化壓力的持續等正在不斷吞噬房企利潤，從而讓企業不斷增加的營收顯得黯淡無光。

　　據已披露2015年業績的56家房企數據顯示，大部分房企呈現出規模、房價、地價上漲，凈利潤率“三升一降”的勢頭。特別是房企的凈利潤持續下滑，從2014年的10.3%下降至2015年的9.4%，首次跌入個位數，房企如同西西弗斯的命運難以改變。

　　增收不增利

　　據中原地産研究部統計，截至日前，已公佈2015年年報的滬深地産上市公司合計有56家，這56家房企在2015年總營收達到5101.2億元，同比漲幅高達24.77%，56家企業中只有17家企業營收下滑，在市場升溫的基礎下，70%的企業成交上升。56家企業2015年凈利潤合計為479.8億元。整體看，同比2014年上漲14.5%。

　　值得關注的是，22家房企出現利潤同比下調。從凈利潤率來看，56家房企平均凈利潤率僅為9.4%，比上年同期的10.5%有明顯下調。雖然還有相當一部分開發商尚未披露去年業績，但預計之後將有更多房企的凈利潤率出現下降。

　　實際上，2015年也是房企告別兩位數利潤率的第一年。2014年房企的平均凈利潤率為10.5%，2013年凈利潤為11.97%。統計顯示，房地産企業的盈利能力正在持續大幅下調。行業正在呈現利潤漲幅低於營收漲幅，以及營收上漲、利潤率下調的反向動態。

　　事實上，“交付物業銷售面積降低”幾乎成為所有利潤下滑企業在年報中的標準説辭。

　　中原地産首席分析師張大偉分析，雖然全國一二線市場回暖，但三四線依然處於調整過程中，以價換量在持續。從各家房企發佈的報告可以發現，相當多的房企銷售均價出現下滑。同時，銷售難度的加大讓企業不得不增加銷售人手，人力成本以及行銷宣傳成本都在上漲。

　　地價領銜大漲

　　業內人士分析，眾多成本上漲以土地價格上漲最為明顯。

　　據國土部發佈的數據顯示，2015年全國住宅地價同比增長3.92%，其中一二線城市價格上漲最為明顯。

　　另據相關機構統計，2015年，一線城市共推出土地面積2848萬平方米，同比減少23%；二線城市推出土地面積40624萬平方米，同比減少23%。成交方面，一線城市土地出讓金為5105億元，樓面均價為9180元/平方米，同比上漲19%，平均溢價率為27%。二線城市土地成交樓面均價為1565元/平方米，同比上漲18%；土地平均溢價率為17%，較上年上升10個百分點。

　　土地價格上漲趨勢依然在延續。數據顯示，2016年一季度一二線城市住宅地價明顯上漲，其中一線城市因為供應創歷史最低紀錄，僅成交20宗住宅用地，平均樓面價為1.3萬元，同比上漲了37%。二線城市漲幅更大，一季度成交的723宗住宅地塊中，平均樓面價同比漲幅高達60%。業內預測，2015年一二線住宅土地市場持續火爆、地王頻現的局面在今年仍將延續。對於房企而言，未來在一二線拿地愈發艱難，過去依賴土地升值獲得利潤的發展模式難以維持。

　　此外，融資成本持續增加也讓企業不堪重負。統計顯示，2015年中國房企海外融資總額僅243億美元，同比2014年全年的633億美元大降61.7%，折算成人民幣計算，房企海外融資金額下降了2500億元。隨著美元進入加息週期，海外量化寬鬆政策退出，開發商融資成本大增。

　　業內人士表示，去年人民幣匯率的繼續貶值讓房企損失更為慘重，僅匯兌損失就讓在港上市的內地房企利潤大幅縮水，部分房企損失甚至超過10億元。相關消息披露，去年包括富力、瑞安、碧桂園、雅居樂等知名房企在內僅因匯率波動就各自損失了約10億元。

　　對於房企而言去年房價也出現了較大幅度的上漲，北上廣深領漲全國樓市，這從各大房企的年報中也得以體現。

　　轉型生存之惑

　　張大偉分析，即使在市場復蘇的2015年，依然有部分企業出售大量的資産，包括股權出售、金融資産出售、退稅收入及政府獎勵等。由此看見，房地産黃金期已經過去。

　　而且除了三四線城市庫存高企難以去化外，一二線城市過多的豪宅也會逐漸影響房企的去化速度。

　　在行業利潤率持續下調的背景下，加強成本控制、提高週轉速度與提高企業利潤率將難以平衡，未來越來越多非專業房地産公司將離開房地産領域，房企的可持續發展關鍵還在於戰略轉型。然而房企多元化發展並非想像般順利。在商業地産增長乏力、其他行業也未能帶來可觀收益的情況下，追求行業規模仍是多數企業的無奈之選。

　　專家提示，未來行業競爭也將越來越激烈，市場分化還將持續。對於房企來説，未來佈局在三四線較多，面臨去庫存難題的同時，核心盈利能力下滑、財務風險加劇將難以避免。

　　北京商報記者 賴大臣