“冰火兩重天”式的兩極化發展成為目前地産行業不爭的事實：一線及部分二線城市熱度持續走高，三四線城市樓市總體上看仍然低迷。庫存高壓之下，去化路徑如何選擇？在近日的博鰲亞洲論壇2016年年會上，與會專家對中國房地産的未來定位和走向做了判斷。

　　 樓市“冰火兩重天”背後原因幾何？

　　中國人民銀行副行長潘功勝曾於今年的兩會上表示，當前中國房地産市場總量過剩、區域分化，七成庫存房中分佈在三四線城市。國家統計局最新數據也顯示，今年以來一線城市的房價同比平均漲幅遠高於二三線城市，三線城市房價同比平均仍在下降。城市間房價漲幅差距進一步加大，分化現象持續，一“冷”一“熱”背後原因幾何？

　　“一二線城市集聚了優質的教育、醫療及産業等公共資源，人口凈流入量長期處於高位，‘虹吸效應’下購房資金過於集中在一二線城市，透支了三四線城市購買力。”耶魯大學金融學教授陳志武指出，過去的三四年，縣一級的人口數量基本是負增長，大量縣城居民流向大城市；省會城市呈現出高速凈增長態勢，北京、上海等一線城市若沒有嚴格的落戶限制，凈增長數量難以估量。

　　新市民迅速增加導致一線城市購房剛需旺盛，也帶動了投資投機行為。陳志武説，由於股市等投資渠道存在高風險，買房這一操作容易、國人熟悉的投資方式再度火熱，一線城市以其優越軟硬體環境成為投資首選。

　　經濟學家林毅夫對此深感憂慮：“居住和投資是房子的兩大屬性，但太多投機性資金進入樓市就會出現泡沫，易觸發金融危機。”

　　中國房地産開發集團理事長孟曉蘇則認為，上海、深圳房價奇高，是長期限購的結果。“限購限制了生産，但一線城市需求仍然旺盛。滿足需求只能靠加大供應，但房地産供應具有長期性和滯後性，商品房從投入到産出一般需要3年，市場回暖速度快於産出導致目前一線城市房價上漲。”

　　中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌也表示，分化現象與早前大城市普遍實施限購政策不無關係。大城市限購之初，房地産企業開始重點佈局三四線城市，地方政府對此也樂見。然而，被限制的一線城市購房需求並未因此大量外溢，二三線甚至三四線城市需求又明顯不足，造成地方普遍出現高庫存，也導致一二線城市住房市場房源出現了結構性短缺。

　　三四線城市去化如何發力？

　　國家統計局數據顯示，截至2月末，商品房待售面積73931萬平方米，同比增長15.7％。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛預計，我國商品住房總庫存的消化週期超過兩年。三四線城市樓市去化形勢嚴峻。去年底召開的中央經濟工作會議，前所未有地將樓市去庫存上升到“國家任務”高度，各地政府也相繼發力出臺各項措施推動庫存去化。

　　專家認為，政策調控將去庫存將起到積極作用，但同時應防止部分地方政府以過度行政化的手段幫地産商去庫存，催生新的壓力。眾多企業為逐利盲目開發的住宅産品忽略了市場有效需求，項目本身的品質問題與周邊配套不足亦加大了庫存去化難度。

　　陳志武説，最好的去庫存方式就是讓因盲目開發而陷入困境的開發商自然淘汰，只有這樣才能堵住庫存不斷膨脹的源頭。

　　華夏新供給研究院院長賈康則認為，房地産市場發展須建立“市場軌道”和“保障軌道”的“雙軌統籌”長效機制。即在堅持市場起決定性作用前提下，政府發揮引導作用。政府發揮托底作用，托起“保障軌”向低收入階層提供有效供給。至於“市場軌”，則充分發揮市場配置作用、鼓勵公平競爭，靠高品質供給滿足購房群體需求。

　　與會專家指出，新市民將是未來庫存去化的主力群體。據統計，2015年我國常住人口城鎮化率為56.1％，戶籍人口城鎮化率37.5％，相差18.6個百分點。人口城鎮化與産業城鎮化長期滯後於土地城鎮化，新市民難在城市紮根，出現“半市民化”現象，購房消費需求難以提振。

　　孟曉蘇認為，要引導農民工進城購房，除了加快推動戶籍制度改革外，還要探索解決對該群體原有農宅與宅基地的處置和變現，解決新老住房的轉化問題。此外，還需加快建立購租並舉的住房制度。

　　新的“黃金十年”有望到來？

　　2016年前兩個月，一線城市和部分二線城市房地産回暖跡象明顯。清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵認為，這意味著這些地區房地産投資會加快。在三、四線城市，房地産去庫存還需要一段時間，但會從零增長逐步恢復到4％或5％，房地産對整個宏觀經濟的支撐作用並沒有改變。

　　這種説法得到了孟曉蘇的認可。她認為，房地産市場回暖比産出週期快，一旦中國城鎮化建設加快，大量進城農民工的剛性需求將被激發。

　　另外，國家不斷推進的稅改工作也被專家們視為房地産業的利好。今年5月1日起，營改增試點範圍將擴大到房地産業等行業，其中建築業和房地産業適用11％稅率。“全面實施營改增後，一些中小房企可能會因為稅收負擔加重而被迫降價，以獲得充足的現金流規避日常經營壓力。”陳志武説。

　　加之央行進年初降低首付比例、農村承包土地經營權和農民住房財産權“兩權”抵押貸款試點近日出臺，政策利好消息頻出；2016年前兩月房地産開發投資增速時隔兩年首次回升，市場回暖跡象明顯。

　　山水文園集團CEO張曉梅介紹，不少企業已開始自我變革，在資金流動性壓力之下，資本運營能力愈發受重視。在物業領域，社群的價值帶來了新“黃金機遇”。“也許新的房地産‘黃金十年’即將到來，但不是重演地産投資開發的火爆，而是人們不斷産生的對住房衍生産品的需求帶來新商機”。

　　中國房地産業協會原副會長朱中一直言，他向來不認同房地産從“黃金十年”到“白銀十年”的觀點：“投資和銷售趨緩，開發商利潤被攤薄是供需關係發生變化後的必然結果。”他指出，國家目前大力推行供給側結構性改革，房地産業實現健康發展也需由此破題。高庫存倒逼供給體系上品質和效率的提高，從某種意義上來看這才是“真金白銀”。（羅江 王存福）