個人將購買不足2年住房對外銷售按5%徵收率全額繳納增值稅

　　財政部、國家稅務總局日前發佈《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》，自2016年5月1日起，在全國範圍內全面推開營業稅改徵增值稅試點，建築業、房地産業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點範圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。

　　同時，兩部門公佈的《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》、《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》、《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》和《跨境應稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規定》四個文件，全面規定了建築業、房地産業、金融業、生活服務業四行業加入試點後的方案內容。

　　根據《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》，全面推開後，提供交通運輸、郵政、基礎電信、建築、不動産租賃服務，銷售不動産，轉讓土地使用權，稅率為11%；提供有形動産租賃服務，稅率為17%；境內單位和個人發生的跨境應稅行為，稅率為零；除此之外的納稅人發生應稅行為，稅率為6%。此外，增值稅徵收率為3%，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。

　　根據《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》，個人住房轉讓實施差別政策。其中，北京、上海、廣州和深圳之外的地區，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

　　北上廣深四城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　對於此前市場擔心營改增後，個人轉讓住房由繳納營業稅轉為增值稅會增加稅負，分析人士指出，從方案細則看，對於非一線城市而言，個人購房如果不滿2年進行交易，實際和此前的營業稅政策並沒有太大的差異。而持有時間超過2年的住房進行交易，則進行免征。這樣也使得稅費成本降低為零。此類政策和過去的營業稅政策保持了一致的特點，而且從稅費效應看，也沒有太大的變化。

　　根據《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》，在建築服務領域，一般納稅人以清包工方式提供的建築服務、為甲供工程提供的建築服務、為合同開工日期在2016年4月30日前的建築工程老項目提供的建築服務等，都可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

　　一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動産，可選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動産購置原價或者取得不動産時的作價後的餘額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。

　　其他個人銷售其取得（不含自建）的不動産（不含其購買的住房），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動産購置原價或者取得不動産時的作價後的餘額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。個人出租住房，應按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。

　　《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》則公佈了40種免征增值稅情形，包括託兒所、幼兒園提供的保育和教育服務；養老機構提供的養老服務；殘疾人福利機構提供的育養服務；婚姻介紹服務；學生勤工儉學提供的服務；個人銷售自建自用住房等。文件還規定了一系列享受扣減增值稅的規定，涉及退役士兵創業就業、重點群體創業就業、個人將購買不足2年的住房對外銷售等。