□本報記者 陳霞

　　最近的石家莊房地産市場堪稱政策風頻吹，繼“石20條”之後，省會樓市再出重頭政策加速房地産專項整治進度。3月22日，石家莊市政府官網發佈了《關於加快推進2015年房地産專項整治項目手續辦理的意見》（下簡稱《意見》），正式揭開了清理前期違規項目的底牌。

　　《意見》明確指出，為進一步加快房地産違法項目處理，推進項目復工，在《關於加快推進房地産開發建設違法行為專項整治工作的意見》（石政發〔2015〕8號）和配套文件基礎上制定。該《意見》就關於寬限期開工問題、手續辦理、土地出讓問題、如何推進政策問題這四類情況作了分類解決，其中涉及到土地出讓、城中村改造回遷面積、容積率確定、房地産抵押項目等諸多敏感問題的規定。

　　值得關注的是，《意見》明確提出，罰款和一些費用可以抵押房産。《意見》允許抵押房産來衝抵開工保證金、超容積率保證金、超容積率代徵公益項目土地補償款、超容積率土地出讓金、代徵代拆保證金和其他罰款。此外，房地産項目也可以直接提出用抵押房産衝抵這四類罰款和費用。

　　另外，《意見》中還頻頻出現“四方抵押協議”。通過“四方抵押協議”將轄區政府、轄區財政部門、轄區住建部門和項目開發單位捆綁在一起，將房地産項目辦理證件、手續與轄區主管部門“綁”在一起，實現轄區相關部門全程督辦手續的效果。

　　寬限期開工？這些情況被允許

　　█類型1：關於在建城中村改造回遷區復工問題

　　舉措：凡納入專項整治的在建城中村改造項目，回遷區為自有土地且不涉及農用地的，經規劃部門認定總平圖，城中村改造辦公室認定回遷區域後，准予回遷區復工。

　　█類型2：關於抵押方式繳納開工保證金問題

　　舉措：對納入2015年房地産專項整治，土地尚未出讓，總平面圖已審定的在建項目，由轄區政府牽頭，簽訂轄區政府、項目單位、區財政、區住建四方抵押協議，通過房産抵押方式繳納開工保證金，《四方協議》到位後，經轄區政府向市整治辦提出申請，給予3個月寬限期復工。

　　█類型3：關於按比例繳納開工保證金問題

　　舉措：對納入2015年房地産專項整治範圍，總平圖已審定，確因項目資金緊張，無法一次性足額繳納開工保證金的在建項目，經轄區政府提出申請，可根據項目情況，由住建部門負責，按開工保證金繳納數額，核定開工面積，給予3個月寬限期復工。

　　手續如何辦理，四類問題要看清

　　《意見》在手續辦理上，也根據項目不同的實際情況進行了分類別規定。

　　█類型1：房地産抵押項目的處理

　　舉措：對於房地産抵押項目的處理上，《意見》分為兩類：對取得土地權屬證書後超容積率建設項目，已簽訂《四方協議》，以房産抵押超容積率土地出讓金及其他處罰款項的房地産專項整治項目，由市國土局依據《四方協議》出函，轄區政府出承諾，市規劃、住建部門按照有關規定辦理《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《房屋預售許可證》等手續。

　　而對於納入房地産專項整治、土地尚未出讓，已簽訂《四方協議》，並以房産抵押方式繳納超容積率代徵公益項目土地補償款的項目，轄區政府出承諾後，市整治辦出函，國土部門按程式辦理土地收儲、出讓，以及後續手續。

　　█類型2：對涉及代徵代拆不到位項目

　　舉措：對納入房地産專項整治、土地尚未出讓、以現金或房産抵押方式繳納代徵代拆保證金的項目，轄區政府提案，出具負責確保全額收繳到位的承諾後，市整治辦出函，國土部門辦理收儲出讓手續。代徵代拆部分補償費用按實際評估價計入土地成本，並按包乾方式管理。代徵代拆到位前，地價中包含的代徵代拆成本不予歸還，代徵代拆保證金不予退還、抵押房産不予解押；代徵代拆到位，經市住建局審驗後，財政部門按程式支付包乾成本，退還代徵代拆保證金。

　　█類型3：關於土地出讓問題

　　舉措：對納入專項整治的項目，土地出讓時，宗地內有産權清晰，可臨時利用的零星未拆除建築物、構築物，原産權單位出具同意處置的證明，轄區政府出具竣工驗收前拆除到位承諾後，國土、規劃、住建部門按程式辦理土地、規劃、建設、預售等相關手續。項目竣工驗收前由轄區政府負責督促項目單位拆除到位，否則不予辦理竣工驗收和備案手續。

　　█類型4：關於土地分期出讓繳納超容積率保證金問題

　　舉措：對納入2013年專項整治，已全額繳納安置補償金的項目，在土地分期出讓時，先出讓地塊如涉及超容積率保證金，項目單位可以用未出讓地塊安置補償金和未出讓地塊的拆遷成本衝抵擬出讓地塊超容積率保證金。

　　房産抵押項目和緩繳罰款項目處理有方法

　　█舉措1：對以房産抵押方式，臨時抵頂處罰、代徵代拆保證金、超容積率代徵公益項目土地補償款、超容積率土地出讓金的項目，需在2016年6月30日前，以現金方式完成各項罰款和費用的繳納，進行房産解押。項目單位到期後仍無力繳納前述各項款項的，由轄區政府負責處置抵押房産、繳清所欠款項。

　　█舉措2：對以房産抵押方式，臨時抵頂處罰、代徵代拆保證金、超容積率代徵公益項目土地補償款、超容積率土地出讓金的項目，項目單位可直接提出房屋抵頂處罰申請，由轄區政府組織參照上一款執行。

　　█舉措3：對已採用分期方式履行處罰的項目，在分期交款到期後仍未能繳清的，項目單位依規以房産抵押方式提供未出售等價值房屋，按程式簽訂《四方協議》，並在2016年6月30日前，以現金方式完成各項罰款和費用的繳納，進行房産解押。

　　九大推進政策為項目手續辦理“加速”

　　《意見》不但指明瞭項目手續辦理方向，並專門從九大方面進行落實推進。記者注意到，九大措施中，最大的原則即為政府減輕企業負擔為企業減少成本支出，並協助企業實現並購和融資等，跟企業一起共渡難關。

　　這九大措施中包括關於減免行政處罰滯納金問題。凡納入房地産專項整治的項目，如2016年5月31日前全部繳納各項行政處罰罰款，可不再追繳滯納金；如2016年6月30日前全部繳納各項行政處罰罰款，滯納金減免50%；如2016年6月30日仍未繳納各項行政處罰罰款的，不再減免滯納金。對以房産（土地），抵押（抵頂）處罰的項目，滯納金繳納政策按上述政策執行。

　　關於退地界不足的問題，《意見》規定：凡納入專項整治範圍的在建項目，與相鄰住宅小區或單位存在退地界不足的，經轄區政府核定確實無法改變，並出具負責解決由此引發的糾紛和信訪、法律等問題的承諾後，項目取得土地手續，規劃部門可以核發《建設工程規劃許可證》。

　　關於項目容積率確定問題，《意見》明確：對納入2013年專項整治，規劃部門已在處理意見會簽表上確定容積率指標及計算方式的項目，可仍按照原確定的容積率指標及計算方式執行。

　　關於回遷區供地問題，《意見》規定，對納入專項整治的城中村改造項目，回遷安置用地可採用劃撥方式供地；城中村改造和舊城改造回遷安置用地採用公開出讓方式供地的，土地評估時應考慮回遷安置對地價的影響。

　　關於舊村外地塊土地成本問題，《意見》規定，對納入2013年專項整治、土地尚未出讓，但已全額繳納安置補償金的城中村改造項目，對舊村範圍外地塊納入城中村改造用地範圍的，舊村外地塊可依規認定土地成本。

　　此外，還包括關於預留發展用地土地成本認定事宜；關於産業項目的土地成本認定事宜；關於資金困難項目土地出讓問題；關於城中村改造回遷面積認定等均作出了明確的可操作規定。

　　業內認為，《意見》折射出石市政府對樓市嚴查和解決歷史遺留問題的決心。伴隨《意見》的實施，也意味著前期三年大變樣時代沉澱下來的違規操作樓盤，將通過多種措施加快辦理手續，為正規入市鋪平道路，石家莊市樓市不規範操作將成為歷史。

　　睿墨機構總經理金庫認為，這一次的《意見》可以説是對石家莊房地産市場除“石20條”以外的重大利好，從本質上對石家莊的房地産市場回暖起到一定的成效。專項整治嚴查之前的房地産市場有些違規項目，而嚴查後的石家莊房地産市場部分項目或因證件或因資金導致停工等問題，都是對石家莊房地産市場不利的因素。他建議在房地産市場頻發利好的當下，開發商應積極相應推進辦理證件速度。