□金證券記者 胡春春

　　前期，《金證券》 記者報道了今年房地産信託的成立和發行情況。目前房地産信託收益率平均水準已回落至8%附近。而業內人士卻向記者透露，南京市場上存在年化成本近20%的房地産信託融資項目。

　　這麼高融資成本的項目真的存在嗎？

　　不同開發商融資成本不同

　　用益信託公開數據顯示，農曆新年後房地産信託的年化收益率只有8%左右，而農曆新年前這一數據還在8.5%左右，個別甚至可以達到9%。信託年化收益率走低的另一面是房地産信託融資成本的走低。

　　所謂的房地産信託融資成本，大致是房地産信託産品給投資人的預期年化收益率再加上1—2個點左右信託發行和渠道費用等。

　　換句話説，一款房地産信託産品，如果年化收益率在8%，那麼融資方的成本可能在9%—10%。

　　平均水準之外的則是冰火兩重天的殘酷現實。

　　南京一家信託公司相關業務部門副總對《金證券》記者説，以南京市場為例，像朗詩等這樣的大型房企，目前的房地産信託融資成本非常低，基本在5-6個點。但很多小開發商的房地産信託融資成本仍舊非常高。“有的可能就是拿了一塊地，什麼都沒有，這種房地産信託融資成本可能達到年化12%以上，誇張的甚至能到15%左右。”業內另一位人士更向記者報料：江北一家名為恒業地産的開發商，房地産信託融資成本一度接近20%！

　　20%融資成本是歷史最高

　　《金證券》記者查了下用益信託提供的近幾年房地産信託數據，發現20%融資成本，幾乎是兩年前，即2014年之前的房地産信託融資成本水準。當時房地産信託給投資人的年化收益率也高達12%-18%。而這個收益率區間可以説是房地産信託産品歷史上收益率的最高階段。

　　此後，受各種原因影響，房地産信託産品收益率一直在下滑，融資成本也在走低。

　　《金證券》記者試圖連線這家位於江北，全名為南京恒業房地産開發有限公司的企業進行求證，但公司公開電話接聽的一位女性工作人員表示，公司有兩位負責人，目前都不在，也沒有他們手機號碼，無法聯繫上。隨後記者給這位工作人員發送想要採訪的資訊，截至發稿一直未收到回復。

　　故意捂盤還是資金緊張

　　《金證券》記者了解到，恒業地産在江北開發的樓盤名為陽光帝景。這個樓盤土地面積約11萬平方米，但開發了近7年還未結束。

　　多位南京房地産人士都向記者表示，這個盤子開發極慢，運作十分低調，知名度一直不高。

　　此前曾有房産媒體質疑其故意捂盤，等待江北政策利好抬高房價。

　　但記者從南京房地産圈了解到，該公司開發樓盤緩慢，主要還是因為資金緊張。公開資訊顯示，早在2010年他們就和中誠信託做過一款陽光帝景房地産信託融資産品，當時的規模是1.6億，給投資人的預期收益是年化6.6%，兩年之後也按期進行了清算。按照當時市場水準，這一切都還算正常。但到了2015年之後，公司似乎急於找資金。

　　“我們接觸過一次，但現在超過12%的成本我們就覺得風險太高了。”南京另一家信託公司資深人士回憶。

　　隨後，《金證券》 記者輾轉聯繫到恒業地産的一位王姓負責人，但對方只是簡短回應：沒那麼高。記者追問，那具體多高？對方答：每個産品做的不一樣，不好説。接著便以不方便為由匆匆結束了通話。

　　可能設置特別處置條款

　　用益信託研究員帥國讓告訴《金證券》記者，從去年開始，對於開發商融資而言，渠道越來越多，很難想像接近20%的融資成本，開發商到底為什麼會去做？

　　“一般而言，都是先從銀行找，銀行對質押什麼的要求比較嚴，如果做不了，或者不夠，才會找信託做。往年房地産信託融資成本一直很高，但這兩年越來越低，如果現階段用高成本去撬動信託融資，那需要仔細看下資産品質。”帥國讓説。

　　而前述南京一家信託公司相關業務部門副總則對《金證券》記者表示，如果成本真的接近20%，做項目的信託公司肯定會設置特別處置條款，或者用其他資産做增信。